不管是一線(xiàn)城市的樓市還是二三線(xiàn)城市，在今年的“十一”黃金周均陷入一片愁云慘霧中，成交慘淡成為最主要的關(guān)鍵詞，深圳樓市的新房成交量甚至不足去年“十一”黃金周的“零頭”。在持續的調控下，一線(xiàn)城市的樓市從僵持到深度博弈，再到買(mǎi)賣(mài)雙方深度試探彼此的誠意——購房者的剛需誠意和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)誠意。雖拐點(diǎn)未現，但樓市銀十卻也難再續。
　　與一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡基本一致，二三線(xiàn)城市在國慶黃金周期間樓市成交量多數均出現萎縮，較去年同期存在不同程度下降。
　　根據中國指數研究院對“十一”期間20個(gè)城市的監測，絕大部分城市的交易數據均同比2010年同期下滑，總成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度嚴重。
　　這20個(gè)城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、蘇州等二三線(xiàn)城市。其中，有16城市樓市成交量同比下跌，8個(gè)城市成交量跌幅在50%以上，其中寧波跌幅達到78.04%。
　　二三線(xiàn)城市總體成交萎縮的同時(shí)，亦表現出市場(chǎng)冷熱不均。上述數據監控顯示，黃金周期間交易同比上漲的城市包括成都、武漢、東莞、惠州，其中漲幅最大的東莞達到了76.27%，成都和武漢的漲幅都在20%以下。
　　根據世聯(lián)地產(chǎn)研究，2011年三季度購房者信心指數為54.2，較2季度下降0.5，表明購房者對未來(lái)半年房地產(chǎn)總體走勢的樂(lè )觀(guān)程度較上季度有所下降。其中中西部三線(xiàn)城市購房者信心明顯下滑，但仍高于中東部一二線(xiàn)城市。
　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統計顯示，在“十一”黃金周期間，西安樓市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，環(huán)比下滑41%，同比下滑68%。
　　廣東多個(gè)二三線(xiàn)城市樓市成交亦不樂(lè )觀(guān)。根據泛澳地產(chǎn)監測，佛山樓市在黃金周期間成交冷清，7日共網(wǎng)簽458套，同比2010年國慶銷(xiāo)售量下降超過(guò)八成，均價(jià)卻上升一成以上，達到9574元/平方米。
　　根據海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據，9月30日至10月7日期間，海南商品住宅總交易量約為433套。
　　從各地媒體和業(yè)界反饋來(lái)看，房?jì)r(jià)依然堅挺是二三線(xiàn)城市樓市在黃金周成交萎靡的重要原因。根據世聯(lián)地產(chǎn)研究，中西部三線(xiàn)城市購房者認為房?jì)r(jià)不可接受的比例高達80.4%，僅次于一線(xiàn)城市。
　　世聯(lián)地產(chǎn)認為，上述情況主要是因為省會(huì )城市政策執行嚴格，促使需求向周邊不發(fā)達城市轉移，而這些不發(fā)達城市的政策環(huán)境較為寬松，導致其房?jì)r(jià)繼續上漲而引發(fā)民眾的不滿(mǎn)。
　　相比之下，南京、東莞、西安、長(cháng)沙和濟南的購房者信心指數水平高于全國平均水平。世聯(lián)地產(chǎn)調查還發(fā)現，青島、西安、東莞和南京的購房者信心均有不同程度的上升，未來(lái)成交量回升的可能性較大。
　　但多數業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，受限購及限貸政策的影響，第四季度的樓市很難出現好轉，黃金周的慘淡表現恰恰預示著(zhù)這樣的走勢。
　　值得關(guān)注的是，購房者預期房?jì)r(jià)下跌的比例出現上升，這意味著(zhù)房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)正在發(fā)生一些微妙的變化。
　　從世聯(lián)地產(chǎn)有代理項目的城市來(lái)看，降價(jià)后的樓盤(pán)普遍銷(xiāo)售狀況良好，銷(xiāo)售量有所提高，特價(jià)房的推出吸引更多客戶(hù)搶購，成交情況明顯好于正常的房源，進(jìn)一步驗證了購房者目前的心態(tài)。

　　降價(jià)潮蔓延 北京小房企或將過(guò)冬

　　“金九”慘淡收場(chǎng)，樓市“銀十”或難再續。樓市深度僵持中，北京樓市降價(jià)潮開(kāi)始蔓延，而小房企或許率先舉“白旗”過(guò)冬。

　　庫存現新高，降價(jià)蔓延

　　根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交現房商品住宅75套。兩者累加，“十一”黃金周期間，北京共成交商品住宅908套。與去年同期相比，成交量減少14.7%；環(huán)比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
　　成交量繼續萎縮的同時(shí)，市場(chǎng)供應卻并沒(méi)有減少。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，國慶節期間，北京就有10個(gè)項目取得預售許可證開(kāi)盤(pán)入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有顯示簽約的項目。
　　在此影響之下，截至10月7日，北京市商品住宅庫存量達到114417套，為近27個(gè)月以來(lái)最高。
　　在供應集中的近郊新城為代表下，眾多項目采取“明降”、“暗折”等手法吸引購房者，使得北京房?jì)r(jià)出現了結構性下降。在成交價(jià)格方面，亞豪機構的統計數據顯示，“十一”期間（10月1日~7日）北京市商品住宅的整體成交均價(jià)為16861元/平方米，同比去年黃金周下滑5.7%，環(huán)比9月同期，更是降27.5%。
　　“從數據變化來(lái)看，目前的價(jià)格已經(jīng)擊穿了去年 十一 期間的房?jì)r(jià)水平，得益于低價(jià)、降價(jià)項目的集中交易�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍分析，在調控深化、供應激增的市場(chǎng)狀況下，購房者關(guān)心的只有價(jià)格，如果調控繼續，不僅“金九銀十”的成交量全面失守，這些不位于主城區的近郊區，房?jì)r(jià)將會(huì )出現大面積松動(dòng)。
　　市場(chǎng)中傳來(lái)的消息顯示，北京樓市的價(jià)格松動(dòng)已出現蔓延擴散的苗頭。
　　根據北京中原的統計數據，截至10月9日，從9月開(kāi)始的“金九銀十”中，合計有銷(xiāo)售記錄的項目為191個(gè)，其中均價(jià)相比8月份下調的有14個(gè)項目，持平的為173個(gè)項目，依然有4個(gè)項目?jì)r(jià)格上漲。更為重要的是，在41個(gè)銷(xiāo)售超過(guò)30套的住宅項目中，均價(jià)相比之前有明顯下調的項目達到了11個(gè)，占據整體比例的26.8%。41個(gè)項目合計簽約套數達到了3272套，占全市整體住宅成交6294套的52%，超過(guò)一半。

　　小房企面臨“過(guò)冬”危機

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，在限購作用下，市場(chǎng)仍以剛需為主導，低于120平方米的戶(hù)型是主要需求產(chǎn)品，而近期大戶(hù)型供應增多，產(chǎn)品供應和需求的錯位導致近期新房去化率持續走低，庫存量不斷攀上新高�！斑@種現象對于資金較為充裕，善于做持久戰的大型房企來(lái)說(shuō)不存在較高壓力，而對于上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較差，資金周轉出現困難的中小房企而言，卻是極為嚴峻的市場(chǎng)環(huán)境�！�
　　成交量的持續低迷和短期內難以消化的負面預期已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)造成不小的沖擊。
　　今年北京小房企旗下項目的銷(xiāo)售狀況不容樂(lè )觀(guān)�！版溂业禺a(chǎn)”的統計顯示，截至2011年10月，小房企在京項目一共有20個(gè)，總供應房源套數為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅為19.2%。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過(guò)了50%。
　　張月認為，小房企主要依靠銷(xiāo)售項目回籠資金，而在今年銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收緊、小房企無(wú)力承接保障房，而項目銷(xiāo)售大幅下降的情況下，小房企資金壓力明顯增加，其連續性的周轉能力也受到更大的考驗�！伴_(kāi)發(fā)商在與購房者之間的博弈上逐漸喪失優(yōu)勢的同時(shí)，庫存高漲、資金周轉困難、各種建筑成本和融資成本上升所形成的多重壓力，會(huì )使得大部分房企特別是本土中小房企 年關(guān)難過(guò) �！�
　　張大偉也表示，臨近年底，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍趨緊，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈呈現惡化走勢，甚至有些房企負債率超過(guò)100％�！皩τ陂_(kāi)發(fā)商而言，借助 金九銀十 緩解整個(gè)資金鏈困境將對于企業(yè)全年的運營(yíng)狀況起到重大作用。在接下來(lái)的10月中下旬，各房企有望將進(jìn)一步通過(guò)大規模推盤(pán)、降價(jià)來(lái)刺激需求市場(chǎng)�！�

　　降價(jià)未達預期 廣深樓市成交慘淡

　　在剛剛過(guò)去的“十一”黃金周，廣深樓市成交慘淡，廣州樓市成交量同比下降了約60%，而深圳樓市成交量還不及去年同期的“零頭”。業(yè)內人士指出，房?jì)r(jià)下探?jīng)]有達到購房者的預期，成為影響成交的主要因素。

　　廣州：購房者不為降價(jià)所動(dòng)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方的持續觀(guān)望讓國慶期間的樓市交易顯得格外清淡。數據顯示，1~7號廣州市一手住宅網(wǎng)簽量為680套，較去年同期的1800多套下降約六成，同時(shí)，簽約均價(jià)同比下跌近15%。
　　盡管?chē)鴳c期間依然不乏購房者涌進(jìn)樓市，但更多人則以“再等等”的心態(tài)靜待市場(chǎng)的進(jìn)一步演變。
　　“價(jià)格還是太貴，而且目前不清楚后續是否進(jìn)一步降價(jià)，所以暫時(shí)不考慮出手�！痹诳赐陱V州大學(xué)城的星匯文華之后，林小姐作出了再度延后買(mǎi)房計劃的決定。
　　星匯文化的開(kāi)發(fā)商越秀地產(chǎn)只打算首批推出兩三百套房以試探市場(chǎng)，而最早公布的預計價(jià)格為25000~27000元/平方米。不過(guò)在9月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)，真實(shí)定價(jià)只在22000~23000元/平方米，比預計價(jià)格每平方米下降了3000元左右。
　　開(kāi)發(fā)商試探性的降價(jià)能夠吸引部分購房者入市，但依然有很多人不愿意此刻買(mǎi)房。
　　總體而言，經(jīng)緯地產(chǎn)研究部對國慶黃金周的樓市表現總結為：開(kāi)發(fā)商推貨不積極，買(mǎi)家出手同樣保守。

　　深圳：成交空前慘淡

　　購房者降價(jià)預期日益高漲，但開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)性降價(jià)行動(dòng)遲遲未能出現，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在“十一”黃金周期間陷入空前慘淡格局。
　　根據世聯(lián)地產(chǎn)研究，在一線(xiàn)城市中，北京、廣州、深圳三季度購房者信心指數較上季度均出現不同程度的下降，且均已跌破50的臨界值，表明這三個(gè)城市購房者對未來(lái)的信心由偏樂(lè )觀(guān)轉向了偏悲觀(guān)。
　　深圳市規劃國土委網(wǎng)站最新數據顯示，10月1號到7號深圳共成交新建住宅289套，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零頭。在同樣不太景氣的去年國慶黃金周期間，深圳新建住宅成交量達到2542套。
　　在為期7天的房地產(chǎn)交易會(huì )上，深圳本地的樓盤(pán)項目只有21個(gè)，占整個(gè)秋交會(huì )的兩成，優(yōu)惠基本局限于99折、98折等常規折扣，大幅降價(jià)并未出現。大多數市民依然在觀(guān)望，整個(gè)交易會(huì )上看房的人多但出手的很少。
　　實(shí)際上，國慶黃金周市場(chǎng)依然是9月樓市的延續。深圳市規劃國土委網(wǎng)站最新數據顯示，9月份深圳新房已經(jīng)是量?jì)r(jià)齊跌，全市商品住宅成交總套數為2009套，環(huán)比8月份下降兩成，同比去年9月份更是下降65%。
　　但9月深圳新建商品住宅價(jià)格依然堅挺，一手房成交均價(jià)為20028元/平方米，環(huán)比微跌1.8%，與2010年9月份成交均價(jià)20037元/平方米相比，基本持平。
　　房?jì)r(jià)未現明顯松動(dòng)依然是購房者遲遲觀(guān)望的主要原因。根據世聯(lián)地產(chǎn)的研究，目前僅有20.1%的購房者認為當前房?jì)r(jià)可勉強接受，仍有77.4%的購房者認為當前房?jì)r(jià)不能接受，這表明房?jì)r(jià)與民眾的承受能力相差甚遠。

　　市場(chǎng)現深度試探 上海超30個(gè)樓盤(pán)不跌反漲？

　　2011年國慶7天，上海商品住宅成交面積4.47萬(wàn)平方米，均價(jià)21916元/平方米。而2010年國慶7天，上海商品住宅成交面積20.66萬(wàn)平方米，成交均價(jià)19555元/平方米。
　　剛剛閉幕的“假日樓市-2011上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì )”吸引了總共13萬(wàn)參觀(guān)者的駐足，卻依舊難以為上海樓市打破僵局。市場(chǎng)分析人士紛紛指出，目前住宅市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)并未出現顯著(zhù)下跌勢頭，不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的售價(jià)甚至較一年前都有明顯漲幅，預計年底之前買(mǎi)賣(mài)雙方之間的博弈僵局恐怕很難被打破。
　　“去年看中的房子，本來(lái)想等開(kāi)發(fā)商降價(jià)后買(mǎi)入，誰(shuí)知道今年價(jià)格竟然比去年還要高�！奔偃諛鞘蟹空箷�(huì )現場(chǎng)，一位正在詢(xún)盤(pán)的何先生向《第一財經(jīng)日報》記者表示，盡管市場(chǎng)中降價(jià)呼聲很高，但不少他看中的樓盤(pán)還是在過(guò)去一年出現價(jià)格上漲�！捌鋵�(shí)就連我個(gè)人認為交通不便利的郊區項目，也沒(méi)有給出太多的降價(jià)空間�！�
　　正如何先生所述，一份來(lái)自德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心的監測數據顯示：2011年1~3月和9月都成交了100個(gè)，其中項目成交均價(jià)跌幅超過(guò)5%的項目有21個(gè)，均價(jià)相對穩定在5%以?xún)鹊捻椖坑?5個(gè)，均價(jià)出現上漲的項目則達到33個(gè)。漲幅居前的樓盤(pán)中，浦東新區鼎鑫名流苑年初成交均價(jià)20620元/平方米，9月已達26314元/平方米，漲幅達到28%；普陀區中環(huán)一號房源的成交均價(jià)也由年初的19930元/平方米上漲至如今的23740元/平方米，漲幅為19%。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔向《第一財經(jīng)日報》記者表示，此前樓市降價(jià)呼聲此起彼伏，促使市場(chǎng)大部分潛在購房需求，紛紛選擇參觀(guān)該展會(huì )來(lái)進(jìn)一步全面了解市場(chǎng)。
　　上海中原研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍亦指出，觀(guān)望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對價(jià)格調整的強烈期待�！百彿空邔φ箷�(huì )興趣大增，主要還是想看看房?jì)r(jià)到底降了沒(méi)有，但最終多數人都比較失望�！�
　　無(wú)疑，假日房展會(huì )熱鬧過(guò)后，上海樓市再次回到拉鋸原點(diǎn)。