中國被譽(yù)為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地產(chǎn)商品化以來(lái)，民間資本過(guò)度流入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房?jì)r(jià)上漲壓力過(guò)大。為此，官方收緊銀根、重典調控樓市。
　　業(yè)內人士形容當下的房地產(chǎn)領(lǐng)域已“置身于刺骨的寒風(fēng)中”。隨著(zhù)住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地產(chǎn)投資”的模式，轉向商業(yè)地產(chǎn)供應端。
　　房地產(chǎn)調控之前，傳統民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買(mǎi)已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫(xiě)字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉向供應端，如投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款等。

　　各地民資近年多途徑涌入房產(chǎn)

　　近幾年，房?jì)r(jià)持續上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。
　　日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬(wàn)億元、5200億元、2200億元，今后規模還將增長(cháng)。
　　報告顯示，資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)和資源類(lèi)產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。而近幾年，由于房?jì)r(jià)持續上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類(lèi)型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房?jì)π钚偷取?BR>　　過(guò)去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內部運行，不會(huì )流到其他省份，資金運用基本也呈現粗放式發(fā)展態(tài)勢。
　　而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進(jìn)東拓”，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據悉，溫州人通過(guò)合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險共擔、信息共用的合作機制�！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買(mǎi)多套房產(chǎn)，產(chǎn)權也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數分享房產(chǎn)增值收益�！眻蟾娣Q(chēng)，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。

　　溫州商會(huì )八成會(huì )員拋售一線(xiàn)城市住宅

　　在投資渠道有限、持續負利率的環(huán)境下，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域。但民間資本投資房地產(chǎn)的一個(gè)趨勢是，逐步從需求端轉向供應端。
　　溫州總商會(huì )對4萬(wàn)會(huì )員進(jìn)行的2011年地產(chǎn)投資調查顯示，八成會(huì )員表示已經(jīng)放棄一線(xiàn)城市的住宅投資，準備轉向商業(yè)地產(chǎn)。
　　鄂爾多斯房管局統計報告稱(chēng)，鄂爾多斯90.5%購房者是鄂爾多斯戶(hù)籍，9.5%購房者來(lái)自陜西；住宅市場(chǎng)目前已接近飽和，居民擁有二套房以上占70%，無(wú)房戶(hù)僅占百分之三點(diǎn)多。在住宅市場(chǎng)基本飽和、且受政策調控影響發(fā)展乏力的狀況下，“商辦市場(chǎng)”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個(gè)熱點(diǎn)。
　　“如果說(shuō)幾年前我們投了一二線(xiàn)城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%，調控后呢？年回報率絕不會(huì )超過(guò)5%！”擔任上述課題研究組長(cháng)之一的高和投資董事長(cháng)蘇鑫稱(chēng)。他表示，原因在于沒(méi)有了投資杠桿，而房地產(chǎn)稅收又相應提高。
　　以國外經(jīng)驗來(lái)看，普通住宅是沒(méi)有投資屬性的，美國普通住宅被視為“消費品”。如果扣除通脹因素影響，在百年時(shí)間內，房?jì)r(jià)平均復合成長(cháng)率僅為0.6%。
　　另外，民間資本投資房地產(chǎn)所呈現的另一種趨勢是，逐步從需求端轉向供應端。住建部政策研究中心秦虹分析稱(chēng)，房地產(chǎn)調控之前，傳統民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉向供應端，如投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款等。

　　民間資本并未“撤軍”房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　溫州民間資本一直被認為是國內民資的“風(fēng)向標”。此前有報道稱(chēng)，房地產(chǎn)調控之下，溫州民間資本大量退出房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)并非如此。
　　《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，由于中小民營(yíng)企業(yè)很難通過(guò)一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔保公司、地下錢(qián)莊等民間金融機構。
　　在溫州、鄂爾多斯、陜北等地，民間借貸市場(chǎng)異常發(fā)達。例如鄂爾多斯已經(jīng)達到全民放貸的地步，月利率高達2%-5%。通過(guò)民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤行業(yè)，民間資本不斷被放大。
　　據中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問(wèn)卷調查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶(hù)占24.5%，從調查開(kāi)始以來(lái)首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲戶(hù)占比下滑至15.25%。據了解，2009年起，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長(cháng)期位居次席。今年以來(lái)持續的樓市調控及銀行銀根縮緊，令情況在第二季度開(kāi)始起了變化。
　　民間資本真的在房地產(chǎn)最需要資金的時(shí)候選擇了“撤軍”？事實(shí)并非如此。隨著(zhù)銀根收緊，民間資本轉為通過(guò)“短期放貸”填補地產(chǎn)商的資金缺口。
　　在樓市調控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國家統計局公布的數據顯示，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長(cháng)16.9%；2010年則提高為26705億元，增長(cháng)48.8%；今年前五個(gè)月，自籌資金已經(jīng)達到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。
　　在信貸資金持續收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來(lái)，民間短期借貸就是一個(gè)最好的選擇。門(mén)檻低、手續方便、資金量大的特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸。
　　中國人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報告》中稱(chēng)，溫州民間借貸市場(chǎng)規模約1100億元，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房。據統計，到2010年，溫州市百強企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)。
　　“溫州的民間資本并沒(méi)有大量退出房地產(chǎn)，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷(xiāo)售掉一點(diǎn)，是因為自身的資金鏈比較緊張，并不是因為對房地產(chǎn)沒(méi)有信心�！睖刂莨芾砜茖W(xué)研究院院長(cháng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　地產(chǎn)商急于尋求新融資渠道

　　盡管地產(chǎn)商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對銀行資金的依賴(lài)度確有下降，但民間資本在填補資金缺口的過(guò)程中，仍離不開(kāi)銀行這一環(huán)節。
　　央行最新報告分析了溫州民間借貸的資金來(lái)源，其中來(lái)自銀行信貸資金間接流入的資金占10%，其規模超過(guò)百億。
　　有學(xué)者稱(chēng)，溫州民間資本十分注重變現能力，最樂(lè )于運用金融杠桿。例如，將已購買(mǎi)的物業(yè)通過(guò)銀行抵押取得貸款，融出資金進(jìn)行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在獲取利潤后進(jìn)行再投資，將“死錢(qián)”變成“活錢(qián)”，不斷放大投資能力。在這個(gè)過(guò)程中，土地抵押、項目開(kāi)發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。
　　高和投資董事長(cháng)蘇鑫表示，中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上資金來(lái)自銀行，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險很容易傳導到整個(gè)金融系統，一旦出現問(wèn)題，就會(huì )牽扯整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟。
　　銀根不斷緊縮，增加了房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場(chǎng)融資的難度。在這種情況下，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補資金缺口。