日前，中國銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國經(jīng)濟金融展望季報》稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大，預計商品住宅價(jià)格調整拐點(diǎn)可能會(huì )在2012年春節前后到來(lái)。
樓市拐點(diǎn)何時(shí)來(lái)？一時(shí)間，關(guān)于拐點(diǎn)的種種論調又在京城爭執不休。更有業(yè)內人士對記者直言，北京樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。但爭議之外，達成的共識卻是，在傳統銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”，成交冷清的樓市還未暖過(guò)身子，又將跌入“寒冬”。
部分項目長(cháng)期滯銷(xiāo)
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至10月10日，“金九銀十”入市的商品房期房住宅項目，提供房源共10276套，但目前僅成交1068套，簽約回款金額19.8億元，回款率更不足4.7%。
記者還注意到，“金九”入市的24個(gè)項目中，目前簽約率僅為13%，包括潤楓領(lǐng)尚、華府莊園等近半數項目未有成交。而“銀十”已入市的11個(gè)項目中，只有中國鐵建國際城項目成交一套房源。
成交冷清、銷(xiāo)售遇阻的情況，在處于調控深水處的通州樓市，也更加明顯。上述網(wǎng)站顯示，9月1日至10月10日，通州在售的16個(gè)住宅項目中，簽約總套數僅為400套，且主要集中在K2?百合灣、天時(shí)名苑等少數幾個(gè)項目中，大部分項目仍銷(xiāo)售冷清。
“部分項目已出現長(cháng)期滯銷(xiāo)現象。三季度連續3月成交在個(gè)位數的項目已達到31個(gè)�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月表示，滯銷(xiāo)項目一般偏向高端，如御湯山、房山華府莊園等，而且定價(jià)高、偏于保守，定價(jià)與成交價(jià)之間差價(jià)率低于周邊項目，因此導致購房者獲利感受不強，購房意愿下降。
“銷(xiāo)售壓力是每個(gè)公司、項目都面臨的，我們也不例外�！币晃恍陆胧�，但銷(xiāo)售受阻的大興某樓盤(pán)負責人對記者表示，項目會(huì )參考市場(chǎng)情況做出合理定價(jià)，如若降價(jià)，還是會(huì )比較謹慎。
降價(jià)求量仍將增加
成交走低、庫存攀高、資金從緊……重重壓力之下，已有不少項目按捺不住，選擇降價(jià)求量。據中介機構統計數據顯示，截至10月9日，“金九銀十”有銷(xiāo)售記錄的191個(gè)住宅項目中，均價(jià)相比8月份出現下調的項目數已達到14個(gè)。其中，銷(xiāo)售超過(guò)30套的41個(gè)項目中，相比之前均價(jià)出現明顯下調的項目，占比達到26.8%。
部分樓盤(pán)價(jià)格上的調整，確實(shí)在成交量上有所斬獲。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)留意到，9月中旬入市的遠洋一方項目成交均價(jià)為18231元/平方米，相較8月均價(jià)下調16.7%，其創(chuàng )造的316套銷(xiāo)量也領(lǐng)銜成交榜。而8月入市的K2?百合灣項目，簽約均價(jià)也下調到了19488元/平方米，其在售的188套房源，去化率已達到77.7%。僅上述兩盤(pán)成交就占據全市近半的成交量，在冷市之中實(shí)屬難得。
對此，北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉認為，控效果逐漸明顯，降價(jià)項目數量及降價(jià)幅度都在增加，部分項目?jì)r(jià)格下調幅度超過(guò)了10%，一定程度上提升了成交量。這可能會(huì )逐漸吸引周?chē)椖扛M(jìn)價(jià)格調整試探市場(chǎng)需求。但他同時(shí)也指出，雖然價(jià)格下調趨勢已經(jīng)明顯，但目前來(lái)看，超過(guò)8成項目仍處于觀(guān)望中，價(jià)格調整僅集中在部分郊區，全市性的商品房?jì)r(jià)格下調依然還未形成。
來(lái)自北京市統計局的統計數據則顯示，房地產(chǎn)景氣指數以90.8創(chuàng )下新低，資金指數僅85.7，房企資金全面收緊�！邦A計4季度開(kāi)發(fā)商將繼續承擔著(zhù)很大的資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商將加入到降價(jià)行列，并開(kāi)始明顯的降價(jià)求量�！币晃粯I(yè)內人士對記者表示。
拐點(diǎn)過(guò)早或非福音
“目前還真沒(méi)感覺(jué)出房?jì)r(jià)的明顯下降，但對拐點(diǎn)還是很期待的�！痹谝患抑T(mén)戶(hù)網(wǎng)站工作，月收入4000—5000元的小田表示，雖然有置業(yè)的打算，但大多房源價(jià)格都讓自己難以承受，只能先租著(zhù)房子等待合適的時(shí)機再出手。
而記者周末在東直門(mén)、安定門(mén)等幾個(gè)中介門(mén)店附近，隨機調查的10名購房者，均對房?jì)r(jià)拐點(diǎn)很是期待，期望早日到來(lái)。調查中，大多數都表示暫不出手，看看再說(shuō)。只有兩名表示如碰到合適的房子仍會(huì )出手購房。
在市場(chǎng)成交持續下跌，降價(jià)項目逐漸增多的情況下，關(guān)于樓市拐點(diǎn)的各種期待、揣測也再度活躍起來(lái)。
近日，中國銀行發(fā)布報告稱(chēng)，當前和未來(lái)一段時(shí)間，我國經(jīng)濟減速風(fēng)險正在加大，商品住宅價(jià)格拐點(diǎn)預計將在2012年春節前后來(lái)臨。其國際金融研究所高級分析師周景彤還表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格有所松動(dòng)。預計四季度樓市或呈量?jì)r(jià)齊跌趨勢，但降價(jià)空間有限。
記者也就此事聽(tīng)取了偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉的看法�！盁o(wú)論是新房，還是二手房，價(jià)格都開(kāi)始拐了，北京樓市的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)來(lái)了�！彼硎�，預計四季度市場(chǎng)成交會(huì )繼續冷清，房?jì)r(jià)會(huì )出現10%-15%的降幅。
也有專(zhuān)家對拐點(diǎn)來(lái)臨，持謹慎態(tài)度。張大偉表示，北京樓市的實(shí)質(zhì)拐點(diǎn)很難在年內實(shí)現。而且拐點(diǎn)過(guò)早到來(lái)，不一定就是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的福音。在社會(huì )財富集中度過(guò)高、房地產(chǎn)投資屬性過(guò)重、保障房分配及退出機制欠完善的因素下，房?jì)r(jià)下調過(guò)早，反而會(huì )出現投資者再獲抄底良機，或者房?jì)r(jià)再次醞釀更大爆發(fā)。
