日前，華業(yè)地產(chǎn)旗下的旗艦樓盤(pán)通州華業(yè)東方玫瑰，降價(jià)促銷(xiāo)后獲得預期市場(chǎng)效果，但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現，該樓盤(pán)降價(jià)后，毛利率仍高達近59%。

　　降價(jià)樓盤(pán)毛利仍高

　　在房地產(chǎn)調控的強壓下，北京通州樓市的樓盤(pán)簽約率也一路探底。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統計數據曾顯示，2010年10月至2011年7月12日期間，北京通州合計上市住宅房源達8525套，但同期簽約套數為1887套，簽約率僅22%，遠低于全市超過(guò)40%的簽約率。
　　不過(guò)，在此期間開(kāi)盤(pán)的華業(yè)地產(chǎn)旗下通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰，銷(xiāo)售表現卻不錯。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，于4月24日拿到預售證并隨后開(kāi)盤(pán)的華業(yè)東方玫瑰，一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五棟樓，共計1478套房源，截至10月18日，已成交589套，整體簽約率約40%。除去A5的精裝修樓盤(pán)，其余四棟預售均價(jià)在20000元/平方米以下的毛坯房的簽約率達46%。
　　湘財證券對華業(yè)東方玫瑰所作的一份調研報告進(jìn)一步指出，華業(yè)東方玫瑰A4住宅樓，因開(kāi)盤(pán)前蓄客情況較好,且戶(hù)型以中小戶(hù)型為主,導致開(kāi)盤(pán)兩日簽約率便沖至近48%,A6、A7和A9住宅樓的簽約率分別約33.03%、18.81%和67.87%。
　　湘財證券在報告中認為，華業(yè)東方玫瑰能獲得預期銷(xiāo)售成績(jì)，緣于8月份以來(lái),華業(yè)東方玫瑰加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特價(jià)房營(yíng)銷(xiāo)。
　　不過(guò) 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現，華業(yè)東方玫瑰雖然采取了降價(jià)促銷(xiāo)，但利潤率仍然可觀(guān)。截至10月18日，華業(yè)東方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交均價(jià)為15693元/平方米，而湘財證券的研究報告指出，華業(yè)東方玫瑰樓面價(jià)約3465元/平方米，建安成本約3000元/平方米 （含利息費用），除去土地增值稅外的總成本為6465元/平方米。粗略計算下來(lái)，除土地增值稅外的華業(yè)東方玫瑰毛利率高達近59%。
　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，通州樓市自2009年后進(jìn)入快速發(fā)展期，在此背景下，樓盤(pán)定價(jià)普遍出現非理性過(guò)高。而該樓盤(pán)8月推出的降價(jià)促銷(xiāo)，幅度僅在10%左右，并未對高房?jì)r(jià)下的利潤空間造成太大壓縮，所以出現降價(jià)后毛利率仍較高。這位業(yè)內人士進(jìn)一步指出，在地產(chǎn)調控背景下，市場(chǎng)上絕大多數樓盤(pán)仍存在降價(jià)空間，只是開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力大小的問(wèn)題。

　　精裝房截至目前零成交

　　雖然華業(yè)東方玫瑰逆市取得良好業(yè)績(jì)，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，該樓盤(pán)4月27日開(kāi)盤(pán)的A5精裝修房，共計198套房源，截至10月18日仍無(wú)成交紀錄。
　　一位正準備在該樓盤(pán)A7樓買(mǎi)房的業(yè)主向 《每日經(jīng)濟新聞》介紹說(shuō)，該樓盤(pán)配套并不完善，如周邊公交系統不發(fā)達，離地鐵也較遠；樓盤(pán)周邊的學(xué)校、醫院、超市、銀行等配套皆不令人滿(mǎn)意。不過(guò)鑒于目前該樓盤(pán)毛坯房的預售均價(jià)在15000元/平方米，已比之前下降了近10%，所以準備此時(shí)出手購買(mǎi)，而該樓盤(pán)A5住宅樓精裝修的房源，預售均價(jià)高達24000元/平方米，在這個(gè)地段實(shí)在太高。這位業(yè)主認為，如果以24000元/平方米在華業(yè)東方玫瑰買(mǎi)一套精裝修房，還不如到北京四環(huán)邊上買(mǎi)房，位置及相應配套都要好很多。
　　對于這位準業(yè)主的觀(guān)點(diǎn)，上述業(yè)內人士也表示贊同，精裝修策略并非適合于所有的樓盤(pán)，尤其在目前加強版限購令強壓之下，北京樓市回歸剛需消費時(shí)代，大量投機投資需求被抑制。在剛需消費時(shí)代，鑒于剛需消費能力的特點(diǎn)，致使單價(jià)在20000元/平方米以下的房源，憑借價(jià)格優(yōu)勢，成交量有所上升。而精裝修因成本上升，從而推高售價(jià)，致使定價(jià)可能偏離剛需購房者需求，華業(yè)東方玫瑰A5精裝修住宅樓的滯銷(xiāo)，24000元/平方米的定價(jià)，遠高于目前該區域購房者的承受能力。