傳統的“金九銀十”未能再現，在嚴厲調控的北京市場(chǎng)，房市回暖無(wú)望。進(jìn)入四季度，品牌大房企漸漸收起觀(guān)望心理，開(kāi)始積極推盤(pán)入市。其中不少房企將新盤(pán)入市計劃提前，趕在今年提前出貨，沖刺年終業(yè)績(jì)。

　　大房企推盤(pán)意愿強烈

　　樓市好時(shí)，項目多將為房企帶來(lái)令人羨慕的現金流，而一旦市場(chǎng)轉淡，多個(gè)項目則考驗著(zhù)房企的銷(xiāo)售策略。
　　今年中海的重點(diǎn)項目為中海9號公館，該項目熱銷(xiāo)也為今年中海的業(yè)績(jì)奠定基礎。此外，高端項目中海尚湖世家也于十一期間開(kāi)賣(mài)。今年中海早早將新盤(pán)推出，臨近年底不再推出新項目，目前很多項目都處于尾盤(pán)狀態(tài)。
　　而萬(wàn)科、遠洋、首開(kāi)、龍湖等大品牌房企則在現有銷(xiāo)售規模的基礎上，年底前還有推新盤(pán)的計劃。據悉，萬(wàn)科原計劃明年入市的豪宅項目如園則提前啟動(dòng)預計下月入市，而業(yè)界認為這與萬(wàn)科在香河歡慶城項目終止會(huì )影響北京總體業(yè)績(jì)有關(guān)。
　　縱觀(guān)各大品牌房企，調控年也要搶跑業(yè)績(jì)。去年拿地的項目有不少都趕在今年亮相，如大興生物醫藥基地板塊的龍湖項目、保利新茉莉公館。首開(kāi)馬駒橋項目國風(fēng)美侖、遠洋大望京項目遠洋萬(wàn)和公館。
　　首開(kāi)股份董秘向記者表示，首開(kāi)約有10個(gè)盤(pán)在售，但距離年底目標還有一定距離。調控下的樓市，現金為王，首開(kāi)將努力加推促進(jìn)銷(xiāo)售，獲得更多的現金流。
　　而已經(jīng)完成全年80億元銷(xiāo)售目標的龍湖地產(chǎn)，仍不遺余力地進(jìn)行推盤(pán)。據了解，去年拿下的兩個(gè)項目順義牛欄山好望山項目和大興生物醫藥基地地塊的時(shí)代天街項目正在做開(kāi)盤(pán)準備。

　　主動(dòng)出擊沖刺年終

　　在積極推盤(pán)的同時(shí)，品牌大房企也開(kāi)始主動(dòng)出擊，用價(jià)格促銷(xiāo)等策略打消購房人觀(guān)望心理，搶占購房人手中稀缺的房票資源，量?jì)r(jià)配合，沖刺年終業(yè)績(jì)。
　　遠洋地產(chǎn)旗下剛需產(chǎn)品遠洋一方根據市場(chǎng)變化，將價(jià)格從22000元/平米，調整到18000元/平米，而剛需購房人對于價(jià)格最為敏感，合適的價(jià)格策略使該項目熱銷(xiāo)。品牌的影響力以及極具吸引力的價(jià)格，使該項目搶跑周邊項目。
　　遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責人認為，房票資源稀缺，是因為很多人在觀(guān)望，而一旦出現與品質(zhì)匹配的價(jià)格，就能打消這種觀(guān)望而引導其入市。
　　同樣，剛需改善型產(chǎn)品也有大量市場(chǎng)需求存在，價(jià)格調整也能撬動(dòng)銷(xiāo)售。如遠洋傲北、金科王府等項目的熱銷(xiāo)便是例證。

　　“搶跑”房企

　　萬(wàn)科：沖刺業(yè)績(jì) 爭食高端陣營(yíng)

  　四季度新盤(pán)：如園 “搶跑”指數：★★★★
　　一直以剛需產(chǎn)品在調控年打前站的萬(wàn)科北京公司，預計在下月推出位居海淀的高端產(chǎn)品五礦萬(wàn)科如園。萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，在萬(wàn)科的產(chǎn)品體系中，約80%的產(chǎn)品為聚焦主流普通住宅的剛需類(lèi)產(chǎn)品，但在另外20%中，萬(wàn)科也需要高端品質(zhì)代表作，如園即是。
　　據悉，如園位居海淀西北旺，靠近三山五園。風(fēng)格主打新中式大宅，戶(hù)型面積為180-500平米，延續萬(wàn)科的精裝修路線(xiàn)。
　　此前，業(yè)內有聲音表示，因五礦萬(wàn)科歡慶城項目的終止，萬(wàn)科為保業(yè)績(jì)將預計明年入市的如園項目提前啟動(dòng)。萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶回應，按照五礦萬(wàn)科去年11月拿下此地塊時(shí)間計算，如園入市的周期已近13個(gè)月，而萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島等項目的入市周期僅為9個(gè)月。如園已到入市節點(diǎn)，在萬(wàn)科集團快速周轉的戰略指導下，沒(méi)必要“捂著(zhù)”。對于沖刺業(yè)績(jì)，毛大慶稱(chēng)，預計北京公司業(yè)績(jì)在10月底可完成90多億，今年再達百億無(wú)壓力。而如園作為一個(gè)代表作產(chǎn)品，公司也并未預期其短期效益，而是希望打造成為品牌項目。毛大慶稱(chēng)，盡管數據顯示三季度不少高端物業(yè)取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但也不會(huì )使其對調控中的高端市場(chǎng)盲目樂(lè )觀(guān)。
　　對于四季度不少開(kāi)發(fā)商的項目集中入市“搶食”的動(dòng)作，毛大慶表示，這是業(yè)內基于對明年市場(chǎng)的不確定性作出的推盤(pán)策略。
　　記者注意到，相比一些房企在四季度盡快出手存貨的推盤(pán)策略，萬(wàn)科在推盤(pán)方面的“搶跑”動(dòng)作并不是最大的，而在土地儲備方面則著(zhù)實(shí)做了一番動(dòng)作，在很多房企尚未有土地進(jìn)賬的時(shí)候，可謂“快跑爭食”。
　　據記者了解，今年八九月份以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)連續拿下4塊土地，雖也在房山出手，但土儲結構更偏向近城區的優(yōu)質(zhì)地塊，如近四環(huán)的超60萬(wàn)平米體量郭公莊地塊和大興舊宮3號地。

　　首開(kāi)：多盤(pán)齊發(fā) 推盤(pán)拿地并重

　　四季度新盤(pán)：國風(fēng)美侖 “搶跑”指數：★★★★☆
　　首開(kāi)集團最為重視北京市場(chǎng)，今年在售項目也非常多。據首開(kāi)股份提供的數據顯示，今年首開(kāi)京內項目包括首開(kāi)常青藤、北京國風(fēng)上觀(guān)、鉑郡、北京蘇活、璞瑅、首開(kāi)智慧社、國風(fēng)美唐、康乃馨城、首開(kāi)熙悅山、首城國際等10個(gè)項目在售。其中國風(fēng)美唐和首開(kāi)熙悅山為純新盤(pán)項目，康乃馨城為保障房，其他為老項目后期。
　　截至三季度，首開(kāi)集團的戰績(jì)斐然。在北京房企銷(xiāo)售金額十強中以86.6億元力拔頭籌，今年爭得北京第一的可能性非常大。
　　據了解，作為快速周轉的公司，首開(kāi)推行快速推盤(pán)快速銷(xiāo)售的原則。今年下半年，首開(kāi)集中推盤(pán)，推出了璞瑅、國風(fēng)美唐等項目。
　　記者觀(guān)察到，首開(kāi)作為北京老牌開(kāi)發(fā)商，注重項目的地段，要么處于市區核心地段，要么在郊區靠近軌道交通。位于方莊區域的首開(kāi)高端產(chǎn)品璞瑅是首開(kāi)今年具有標志性的項目。該項目已經(jīng)成為北京高端項目的標桿。
　　據首開(kāi)股份證券事務(wù)代表鐘寧表示，在限購政策下，首開(kāi)將繼續加快推盤(pán)速度，提高項目周轉率，并采取靈活的措施進(jìn)行合理定價(jià)，關(guān)注資金回收，確�，F金流的安全。同時(shí)還要加快項目拓展。
　　據悉，年底之前，首開(kāi)還將推出北馬駒橋國風(fēng)美侖項目，產(chǎn)品依然是主打小戶(hù)型。此外，今年在土地市場(chǎng)首開(kāi)也有收獲，分別拿到通州區于家務(wù)鄉中心A地塊以及C地塊兩個(gè)地塊，為明年的發(fā)展儲備糧草。

　　金科：上市首年 在京四盤(pán)齊發(fā)

　　四季度新盤(pán)：金科廊橋水岸 “搶跑”指數：★★★★
　　金科上市首年，金科進(jìn)入發(fā)展的新階段。對于北京市場(chǎng)，金科今年有更高的要求。此前金科集團副總裁李戰洪在接受本報采訪(fǎng)時(shí)表示，“此前北京的銷(xiāo)售規模10個(gè)億，今年的目標是在去年基礎上增加一倍”。據記者了解，四季度，金科將有純新盤(pán)金科廊橋水岸入市，在北京形成四盤(pán)齊發(fā)之勢，今年金科在京“搶跑”的意味十分濃厚。
　　據了解，今年金科計劃在北京銷(xiāo)售的四盤(pán)包括金科王府、金科巴登假日、金科西府和金科廊橋水岸。其中金科王府是位于北京奧北別墅區域的法式溫泉別墅項目，是金科今年在京的重點(diǎn)項目。金科巴登假日則是尾盤(pán)銷(xiāo)售，金科西府為金科王府的花園洋房部分。
　　此外，金科廊橋水岸為純新盤(pán)項目，項目位于昌平區白浮泉濕地公園東側，南豐路與懷昌路交叉口東北角。即將開(kāi)盤(pán)的為西區18棟5-6層低密花園洋房，1梯2戶(hù)，戶(hù)型面積109-300平米，南北通透。而四盤(pán)同時(shí)放量，將在年終為金科搶跑沖刺業(yè)績(jì)。
　　據了解，目前金科主做兩種剛需產(chǎn)品，一為首次置業(yè)剛需產(chǎn)品，另為改善型剛需產(chǎn)品，比較符合目前的市場(chǎng)需求，而相對來(lái)說(shuō)中端產(chǎn)品則銷(xiāo)售放緩。而在銷(xiāo)售策略上，金科也是主動(dòng)適應市場(chǎng)，據悉，為適應調控下的市場(chǎng)，金科王府在品質(zhì)不變的情況下，曾調整產(chǎn)品結構，降低總價(jià)20%-30%入市。而作為純新盤(pán)，金科廊橋水岸則有更主動(dòng)的定價(jià)權入市。

　　遠洋：高端“首置”項目全力出貨

　　四季度新盤(pán)：遠洋萬(wàn)和公館 “搶跑”指數：★★★★☆
　　雖然今年調控非常嚴厲，但對北京市場(chǎng)放量頗多的遠洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jì)卻不錯�？藸柸鸬臄祿�顯示，今年前三季度遠洋地產(chǎn)在北京市場(chǎng)銷(xiāo)售67.25億元，在北京房企銷(xiāo)售金額十強中排名第四。而遠洋還將在年內推出遠洋萬(wàn)和公館。
　　據遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，目前遠洋地產(chǎn)在售的項目包括遠洋LAVIE、遠洋天著(zhù)、遠洋一方、遠洋傲北、遠洋東方等。
　　在剛需產(chǎn)品方面，遠洋地產(chǎn)今年的拳頭產(chǎn)品為遠洋一方。遠洋一方積極適應市場(chǎng)，價(jià)格從22000元/平米調整到18000元/平米，再加上小步快跑的推盤(pán)策略，遠洋一方每批次的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都不錯。遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士也表示，雖然目前處于調控期，限購政策使不少人暫時(shí)沒(méi)有購房資格，但首次置業(yè)和首次改善的需求在任何時(shí)間都是存在的，只要價(jià)格到位，剛需產(chǎn)品任何時(shí)候都會(huì )有市場(chǎng)。
　　另一方面，今年是遠洋地產(chǎn)產(chǎn)品轉型的重要一年，多個(gè)高端項目首次開(kāi)售，如別墅項目遠洋傲北、遠洋天著(zhù)、遠洋LAVIE在今年集體亮相，使遠洋從剛需到高端項目產(chǎn)品線(xiàn)更為豐富。而遠洋地產(chǎn)北京首個(gè)高端項目遠洋傲北在6月首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售6個(gè)億,成為當月別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍。而遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士表示，高端產(chǎn)品本來(lái)稀缺，這個(gè)項目也是緊緊抓住了改善者的需求，有一個(gè)與品質(zhì)匹配的價(jià)格。
　　今年遠洋地產(chǎn)放量之勢已很明顯，2009年、2010年拿地項目也已悉數亮相，僅剩下大望京項目遠洋萬(wàn)和公館待售。遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，年內將根據市場(chǎng)情況推出遠洋萬(wàn)和公館，首先銷(xiāo)售的將是商住立項的企業(yè)獨棟部分。

　　龍湖：大興、順義兩純新項目將入市

　　四季度新盤(pán)：時(shí)代天街、好望山項目 “搶跑”指數：★★★★☆
　　去年以過(guò)百億的年度業(yè)績(jì)緊隨北京地區大佬萬(wàn)科身后的龍湖，在今年四季度顯現了再沖刺的勢頭。
　　據記者了解，今年龍湖北京公司的業(yè)績(jì)任務(wù)為80億，目前已經(jīng)完成。今年3月，其北京首個(gè)綜合體項目長(cháng)楹天街入市逆勢熱銷(xiāo)。7月，位于煙臺的旅游地產(chǎn)項目葡醍海灣入市，截至目前的貢獻業(yè)績(jì)額也約25個(gè)億。
　　對于龍湖北京公司來(lái)講，一貫擅長(cháng)的別墅洋房，以及新拓展的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)多業(yè)態(tài)，給了其更多調整推盤(pán)策略的空間。目前，龍湖在京一邊不疾不徐地奔向年終，一邊又拉開(kāi)了四季度“搶跑”的架勢。
　　目前，旗下兩塊去年拿下的新土地均在做開(kāi)盤(pán)準備工作。一是去年11月底拿下的順義牛欄山地塊，定名好望山，這一項目緊鄰龍湖老項目香醍溪岸，主推210-400平米空間疊墅，但此地塊規模體量不大，約15萬(wàn)平米。對比之下，將支撐龍湖四季度沖刺業(yè)績(jì)的主力項目是位居大興生物醫藥基地地塊的綜合體項目時(shí)代天街。
　　據悉，時(shí)代天街這一項目復制了龍湖長(cháng)楹天街的模式，總體量達75萬(wàn)平米，其中商業(yè)總體量41萬(wàn)平米，住宅28萬(wàn)平米，園林接近8萬(wàn)平米，創(chuàng )下北京龍湖有史以來(lái)景觀(guān)紀錄。SHOPPING MALL的體量也僅次于金源燕莎，位居南城之冠。
　　記者了解到，這一區域是大興南部的新興區域，地鐵四號線(xiàn)貫穿，且還有品牌房企品牌項目扎堆待售，如保利新茉莉公館和金融街金色漫香府，預計將合力激活一個(gè)大興南移的新板塊。
　　對于此時(shí)入市的時(shí)機，龍湖北京公司相關(guān)負責人表示，龍湖公司沒(méi)有統一的降價(jià)策略和區域領(lǐng)降策略，但是會(huì )根據市場(chǎng)情況靈活定價(jià)。大興區域部分樓盤(pán)此前經(jīng)歷了一輪促銷(xiāo)，目前為市場(chǎng)低點(diǎn)，龍湖選擇此時(shí)機入市，且純新項目入市，定價(jià)不會(huì )遭遇尷尬。

　　記者觀(guān)察：淡市之下“落袋為安”

　　調控是一個(gè)連鎖反應。隨著(zhù)調控的深入，北京樓市已經(jīng)發(fā)生明顯的表現。首先是住宅庫存又重回11萬(wàn)套以上的高位，與之相對應的是銷(xiāo)售速度放緩。而銀行收緊錢(qián)袋子，房企開(kāi)發(fā)貸更為嚴格，而首套房個(gè)人房貸利率也開(kāi)始出現上浮5%。房企對于未來(lái)的預期體現在土地市場(chǎng)上。開(kāi)發(fā)商也捂住自己的錢(qián)袋，謹慎購地，地塊流拍、底價(jià)成交再現，2008年樓市慘淡的現象重現。
　　在淡市面前，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對房地產(chǎn)調控短時(shí)間內不會(huì )放松的事實(shí)，也必須認清房地產(chǎn)利潤降低的現實(shí)。以往坐地生財的模式在當前的市場(chǎng)已不適用，唯有適應目前由熱轉淡的市場(chǎng)，才能獲得寶貴的現金流。
　　房地產(chǎn)是資金密集性的行業(yè)，生產(chǎn)周期又長(cháng)，一般是先預售，再通過(guò)預售回款和自有資金進(jìn)行建設，如果銷(xiāo)售環(huán)節出現問(wèn)題，必然拖延建設速度，甚至導致項目停滯或爛尾�，F金流是房地產(chǎn)的生命線(xiàn)，在弱市下，獲得現金流顯得尤為重要，生存才是第一位的，而利潤則并不是最重要的。
　　臨近年末，雖然各種壞消息不斷，但在房地產(chǎn)行業(yè)內也出現了大房企加緊推盤(pán)領(lǐng)跑的局面。在北京市場(chǎng)，萬(wàn)科、龍湖、中海、遠洋、金科等大房企，都在使用積極靈活的營(yíng)銷(xiāo)手段努力出貨，促進(jìn)銷(xiāo)售。不管是沖業(yè)績(jì)也好，還是去庫存也好，都在以積極的促銷(xiāo)手段應對調控。而萬(wàn)科、首開(kāi)等房企在出貨的同時(shí)，兼顧增加土地儲備，保證了企業(yè)長(cháng)遠的發(fā)展。
　　而抗風(fēng)險能力更差、從銀行更難獲得貸款的中小房企們，更應該認清現實(shí)，適時(shí)降價(jià)出貨吧，行動(dòng)比觀(guān)望來(lái)得更有效。