國家統計局18日公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況透露出新的信號。隨著(zhù)多個(gè)城市房?jì)r(jià)同比、環(huán)比漲幅的明顯回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)數據上的拐點(diǎn)已經(jīng)初露端倪。業(yè)內人士認為，持續已久的房地產(chǎn)調控政策已取得明顯效果，但要保證調控目標的實(shí)現，既有的政策力度仍舊不容松懈。
一線(xiàn)城市環(huán)比停漲 數據拐點(diǎn)悄然出現
根據國家統計局的數據，作為樓市的傳統旺季，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。與8月份相比，9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.3%。更為關(guān)鍵的是，作為國內樓市風(fēng)向標的北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大房地產(chǎn)一線(xiàn)城市連續第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。
與此同時(shí)，70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比漲幅回落的城市高達59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。9月份，同比漲幅超過(guò)5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個(gè)，減少為20個(gè)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，全國70個(gè)指標城市的價(jià)格數據已經(jīng)明顯出現了數據上的拐點(diǎn)，特別是京滬穗深等幾個(gè)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道。房?jì)r(jià)從2009年來(lái)的爆發(fā)式上漲，在最嚴厲的限購、限貸疊加影響8個(gè)月之后，數據逐漸開(kāi)始進(jìn)入下調階段�！ �
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，數據的變化表明今年樓市調控已經(jīng)取得一定效果。四季度成交量或將落入全年谷底�！耙环矫�，一線(xiàn)城市嚴格的調控使其效果遠遠超過(guò)二、三線(xiàn)城市。9月北京、上海和深圳樓市成交量環(huán)比分別下降60.3%、60.5%和62.9%�！鹁旁隆山涣课s明顯。個(gè)人房貸緊縮由二、三線(xiàn)城市蔓延至一線(xiàn)城市，可能再度降低部分剛需的購房意愿�！�
在全國樓市量?jì)r(jià)雙雙回落的情況下，9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數也降至100.41，連續4個(gè)月下降后，已經(jīng)在臨界線(xiàn)左右徘徊。張月認為，這表明開(kāi)發(fā)企業(yè)對于后市明顯缺乏信心，市場(chǎng)預期即將由樂(lè )觀(guān)轉為悲觀(guān)。在這樣的預期下，房企對于量跌引發(fā)的價(jià)跌更容易接受，甚至部分房企降價(jià)救市的決心也會(huì )更大。
資金壓力繼續加大 樓市或將持續降溫
9月樓市數據的變化并不令人意外，不斷減少的成交量、不斷緊繃的資金鏈，不斷增加的庫存正成為遏制國內房?jì)r(jià)的三重壓力。根據國家統計局發(fā)布的數據，1至9月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金規模61947億元，同比漲幅較1至8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中國內貸款漲幅回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)自籌資金回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，利用外資回落21.4個(gè)百分點(diǎn)，定金和預收款回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大，正成為動(dòng)搖高房?jì)r(jià)的主要力量�！ �
張月表示，企業(yè)到位資金同比回落，表明開(kāi)發(fā)商資金緊張程度仍然在加大。四季度開(kāi)發(fā)商的融資情況也可能會(huì )達到一個(gè)最低谷。一方面，四季度各大銀行的放貸額度將更緊，融資難度有增無(wú)減。另一方面，開(kāi)發(fā)商自籌資金減少，雖然一些大型開(kāi)發(fā)商的融資能力較強，但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響�！ �
在資金面捉襟見(jiàn)肘的同時(shí)，各大房企庫存的壓力也在日益增大。北京中原市場(chǎng)研究部的統計數據顯示：截至10月初，全國執行限購政策相對最嚴格的10個(gè)城市中，庫存積壓達到6044.46萬(wàn)平方米，環(huán)比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。張大偉告訴記者，限購政策執行之初的3月份，這10大城市的庫存面積為4609萬(wàn)平方米�，F在，同比面積積壓增加幅度超過(guò)30%。增加庫存達到了11.4萬(wàn)套，按照這10大城市平均單套房值150萬(wàn)元計算，積壓庫存市值已經(jīng)達到了1710億元左右，而且庫存積壓的速度還在繼續上漲�！ �
市場(chǎng)的情況也印證了不斷回落的統計數據。來(lái)自市場(chǎng)機構的統計顯示，房地產(chǎn)上市公司負債和存貨雙雙激增，現金流入相對較緩，全部124家房地產(chǎn)上市公司上半年年報顯示，現金流為2119.8億元，同比增長(cháng)12%；存貨10281.9億元，同比增長(cháng)39%；總負債11681.3億元，同比增長(cháng)39%。大多數房企的資產(chǎn)負債率超過(guò)70%。疊加70個(gè)城市的指標數據可以看到，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始接近。
調控博弈仍在繼續 調控力度仍需延續
“數據拐點(diǎn)并不代表市場(chǎng)拐點(diǎn)，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的數據也難以反映全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，樓市調整的趨勢已經(jīng)確立，但是力度更需要堅持�！睆埓髠フf(shuō)�！ �
盡管9月70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)數據再次讓人們看到了樓市出現拐點(diǎn)的希望，但反觀(guān)國內依舊不斷升溫的二、三線(xiàn)城市的樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控依舊任重道遠，需要繼續堅持，甚至再度發(fā)力。
自7月傳出二、三線(xiàn)限購城市擴容后，也僅有臺州和衢州出臺相關(guān)政策，二、三線(xiàn)城市限購目前來(lái)看依然停留在紙面上。限價(jià)等影響不直接、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購的擋箭牌。事實(shí)上，由于土地財政、投資拉動(dòng)等多種因素的影響，地方政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)在短期內很難發(fā)生變化。出于地方經(jīng)濟發(fā)展需要，地方調控與中央調控之間的博弈始終都在進(jìn)行。
“執行限購的地方政府經(jīng)過(guò)半年多的限購，目前土地收入等銳減，而保障房等建設又消耗了大量的資金，這使得地方政府有激活樓市以增加財政收入的動(dòng)力�！睆埓髠ケ硎�，在目前來(lái)看，佛山限購放寬被叫停一定程度上起到了對預期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果，很多期待政策會(huì )松動(dòng)的地方政府及開(kāi)發(fā)商可能會(huì )逐漸放棄繼續堅持的打算，逐漸選擇降價(jià)換量，目前的樓市處于調控的最關(guān)鍵時(shí)期，在調控政策不放松的情況下，預計拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現。
