“我們的產(chǎn)品以中高檔為主，目前銷(xiāo)售情況不理想，也在醞釀價(jià)格下調，但是又怕老業(yè)主維權問(wèn)題引發(fā)不穩定因素，年初制定的目標現在很難完成�！鄙虾Ｒ恢行烷_(kāi)發(fā)企業(yè)副總裁無(wú)奈地對記者說(shuō)。
事實(shí)上，這已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)。近日，景瑞地產(chǎn)位于江蘇太倉的項目因為降價(jià)幅度將近2000元/平方米而遭到了眾多老業(yè)主的抗議。無(wú)獨有偶，位于上海嘉定區的龍湖酈城也因直降30%遭遇老業(yè)主的維權。與此同時(shí)，業(yè)界傳言閔行星河灣項目從4.5萬(wàn)元單價(jià)直降至3.5萬(wàn)元，降價(jià)幅度高達20%。
盡管如此，多位業(yè)內人士仍證實(shí)，一些負債率高的大型房型已經(jīng)開(kāi)始籌劃降價(jià)，長(cháng)三角樓市或將拉開(kāi)降價(jià)大幕，在售新盤(pán)的優(yōu)惠數量和幅度都將增大。
降價(jià)的代價(jià)
一片狼藉的售樓處、抗議條幅、表情憤怒的購房者。由上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)的江蘇太倉榮御藍灣在9月底進(jìn)行了一次為期15天的價(jià)格調整，因降價(jià)幅度過(guò)大遭到早前購買(mǎi)業(yè)主的不滿(mǎn)。數百名業(yè)主從10月開(kāi)始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進(jìn)行集體抗議。
今年6月買(mǎi)了榮御藍灣的陳先生是其中的一個(gè)業(yè)主，一套單價(jià)7900元/平方米的公寓房，現在賣(mài)5800元/平方米�！靶列量嗫嗷I錢(qián)買(mǎi)的房子，幾個(gè)月后突然蒸發(fā)20萬(wàn)元，這實(shí)在有點(diǎn)難以接受�！标愊壬嬖V記者。
吳先生也是其中一位代表。為了準備結婚，今年6月他在榮御藍灣購買(mǎi)了一套總價(jià)73萬(wàn)的公寓房，當時(shí)均價(jià)約7900元/平方米。但到了9月，該項目打出廣告，大幅度降價(jià)，他所買(mǎi)房子的同質(zhì)房源，均價(jià)降到5800元/平方米。
從9、10月份數據統計以及上�！笆弧逼陂g的房展會(huì )數據來(lái)看，開(kāi)發(fā)商原本計劃9、10月份通過(guò)加大供應量搶占市場(chǎng)份額的策略并未奏效。在剛剛過(guò)去的黃金周，樓市成交慘淡，傳統的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。面對慘淡銷(xiāo)量，相關(guān)分析人士指出，傳統的銷(xiāo)售旺季卻成交不旺，必將加劇開(kāi)發(fā)商的資金饑渴，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的出現。
全球五大行之一第一太平戴維斯發(fā)布的三季報顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環(huán)比下降12.9%，成交價(jià)格保持穩定，均價(jià)為人民幣22148元/平方米。第三季度，每平方米人民幣4萬(wàn)元以上的一手公寓銷(xiāo)售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民幣4萬(wàn)元以上的一手別墅銷(xiāo)售量同比下降38.5%至107套。另外，在開(kāi)發(fā)商層面，今年第三季度，共有14塊住宅用地成交，平均溢價(jià)率進(jìn)一步下跌至15.4%，反映出開(kāi)發(fā)商更濃厚的觀(guān)望情緒。
“無(wú)論拐點(diǎn)是否出現，不可否認的是，目前，各類(lèi)房?jì)r(jià)下降、樓盤(pán)打折信息已不鮮見(jiàn)，但這樣的價(jià)格優(yōu)惠，在促成部分成交的同時(shí)，也加大了購房者的觀(guān)望情緒。很多購房者選擇繼續等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價(jià)格出來(lái)。而在觀(guān)望中，樓市的滯銷(xiāo)狀態(tài)也將延續�！鄙鲜錾虾Ｖ行烷_(kāi)發(fā)企業(yè)副總裁認為。
雪上加霜
對于長(cháng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前遭遇多重利空因素。其中，房貸利率的提高直接導致剛性需求者降低買(mǎi)房意愿。
上海萬(wàn)利地產(chǎn)董事總經(jīng)理李濱認為，房貸利率尤其是首套房貸利率提高，對于自住需求購房者影響較大。首套房貸基本上都是自住性的合理需求，對價(jià)格敏感，對于貸款的利率水平比較在意，如此上浮貸款利率，對于“剛需”們來(lái)說(shuō)，會(huì )抑制或延緩一部分合理需求的釋放，市場(chǎng)上觀(guān)望氣氛將進(jìn)一步加重，對于低迷的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜。樓市的直接反應將是市場(chǎng)交易量進(jìn)一步下降。
以上海為例，一手房市場(chǎng)低迷，區域同類(lèi)產(chǎn)品競爭激烈，成交量的日益萎縮迫使部分房企銷(xiāo)售壓力加大。這些上海外圍乃至周邊案例的大幅降價(jià)，極有可能引發(fā)區域同價(jià)位產(chǎn)品競爭更加激烈，降價(jià)壓力逐步向二手房市場(chǎng)傳導。
記者從上海中原門(mén)店最新的反映情況來(lái)看，低端房源新增掛牌量減少，而需求表現相對剛性，整體議價(jià)空間仍維持在2%~3%之間，但局部區域也有個(gè)別急需現金的置換類(lèi)房東，最大議價(jià)空間由原來(lái)的5%擴大至10%，從而吸引快速成交。
“面對一再打壓的市場(chǎng)，越來(lái)越多的品牌房企開(kāi)始主動(dòng)調整。預計政策面繼續從緊的情況下，年底之前還將有更多的房企加入降價(jià)行列，尤其是追求業(yè)績(jì)的上市房企�！崩顬I說(shuō)。
在開(kāi)發(fā)商層面，以高端住宅著(zhù)稱(chēng)的綠城中國，在經(jīng)受了各種質(zhì)疑之后，被迫提出了“狠抓銷(xiāo)售”的策略。綠城副董事長(cháng)壽柏年表示：“接下來(lái)，我們會(huì )給老客戶(hù)一些優(yōu)惠，新盤(pán)會(huì )合理定價(jià)，老盤(pán)會(huì )靈活銷(xiāo)售�！�
標準普爾近日公布了一份針對中國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力測試報告，將綠城中國、合生創(chuàng )展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷(xiāo)售下降影響的名單，并預測房?jì)r(jià)在一年內將下調10%。顯然，一場(chǎng)市場(chǎng)的調整不可避免。
