就目前國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局而言，一線(xiàn)城市無(wú)疑是全國樓市的風(fēng)向標，有專(zhuān)家甚至認為，如果北上廣深這幾個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同時(shí)出現下跌，那么就說(shuō)明樓市拐點(diǎn)到了。
日前，國家統計局數據顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)連續3月停滯，一線(xiàn)重點(diǎn)樓市價(jià)格上漲勢頭得到初步遏制，樓市調控效果開(kāi)始顯現。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在連續停漲之后，又去向何方？成交量的變化是否會(huì )影響樓盤(pán)的價(jià)格走勢？降價(jià)促銷(xiāo)能否為開(kāi)發(fā)商力挽狂瀾？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，揭開(kāi)當前樓市最真實(shí)的景象。
深圳
限量限時(shí)促銷(xiāo)打折樓盤(pán)未見(jiàn)“實(shí)降”
金九銀十慘淡收場(chǎng)，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)下跌預期增強。十一黃金周后，深圳樓市打折促銷(xiāo)樓盤(pán)不斷涌現，直降一萬(wàn)元、降價(jià)6000元或最高降幅達20%的聲音不絕于耳，不斷有開(kāi)發(fā)商加入“降價(jià)”陣營(yíng)。近日記者調查發(fā)現，不少開(kāi)發(fā)商紛紛以特價(jià)房和高折扣為促銷(xiāo)手段，深圳打出降價(jià)旗號的在售樓盤(pán)僅僅是限量促銷(xiāo)，房?jì)r(jià)仍未實(shí)質(zhì)下降。
8月份，深圳樓市出現成交量明顯下滑后，當地樓盤(pán)便開(kāi)始打出降價(jià)促銷(xiāo)的旗號。9月初，被稱(chēng)為深港豪宅的蘭亭國際便打出“中秋特價(jià)直降7000元/平方米”的促銷(xiāo)口號，均價(jià)也由此前的3.2萬(wàn)元/平方米，降到現在的2.5萬(wàn)元/平方米左右，其降價(jià)幅度超過(guò)20%，創(chuàng )下今年以來(lái)深圳商品房單價(jià)最大降幅。
促銷(xiāo)升級難賣(mài)房
記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現，此次新推的蘭亭國際第2棟有60套左右房源。售樓部工作人員稱(chēng)，降價(jià)只在中秋節日三天，在此之后，樓盤(pán)均價(jià)重回3.2萬(wàn)元/平方米。目前，該樓盤(pán)僅余少數在售。
龍頭房企萬(wàn)科在繼7月份推出
“萬(wàn)團大戰”降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)后，9月份又一舉推出1萬(wàn)套房源入市，其總價(jià)優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬(wàn)元。
9月底，位于深圳沙灣的萬(wàn)科公園里開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科推出史上最慷慨大禮包，不僅送精裝、家私、家電還送名車(chē)優(yōu)惠券。163平方米的特價(jià)房，由開(kāi)盤(pán)時(shí)2.2萬(wàn)元/平方米降至1.9萬(wàn)元/平方米。雖然降幅接近15%，但開(kāi)發(fā)商僅拿出10套作為促銷(xiāo)而已。
迫于資金壓力，國慶后深圳樓盤(pán)掀起一波打折潮。10月中旬，位于深圳龍華的花半里樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格從9月初開(kāi)盤(pán)時(shí)1.8萬(wàn)元/平方米下調至1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米，降幅超過(guò)30%。為避免引發(fā)老業(yè)主維權，開(kāi)發(fā)商采取對老業(yè)主直接進(jìn)行幅度不等的價(jià)格補償。
據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購房中心監控顯示，深圳9月份進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)的樓盤(pán)多達54個(gè)，但多數樓盤(pán)折扣僅為97折左右。盡管開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)引起市場(chǎng)關(guān)注，但樓市成交量卻仍無(wú)起色。根據深圳市規劃國土網(wǎng)每日成交數據統計顯示，上周全市共成交一手住宅455套，環(huán)比下降13.83%；新房成交均價(jià)為17787.46元/平方米，環(huán)比下跌了2.24%。
而據中國指數研究院數據顯示，上周被監測的35個(gè)城市中，28個(gè)城市的樓市成交量同比下降，8個(gè)城市的成交量跌幅在50%以上，其中深圳跌幅最大，達65.03%。
中心城區房?jì)r(jià)依然堅挺
樓市打折促銷(xiāo)仍在增加，但記者調查發(fā)現，大多數樓盤(pán)只是利用節假日限量限時(shí)促銷(xiāo)，吸引購房者注意力。而一些開(kāi)發(fā)商則采取暗升明降方式促銷(xiāo)，或者采取降價(jià)后降低交付標準。
萬(wàn)科公園里開(kāi)盤(pán)之日，88平方米特價(jià)房，折后價(jià)最低僅為154萬(wàn)元，單價(jià)不到18000元元/平方米。但國慶后，價(jià)格又在均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右的基礎上，才可享受10萬(wàn)元的總價(jià)折扣，總價(jià)比開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格還高了3萬(wàn)元左右。而龍華花半里在價(jià)格下調之后，交房標準則由簡(jiǎn)裝變?yōu)槊鳌?BR> 上周，深圳樓市成交數據顯示，深圳房?jì)r(jià)區域特征明顯。位于深圳關(guān)內主城區的羅湖、福田、鹽田的成交均價(jià)上漲，其中羅湖上漲7.74%，福田上漲4.98%，鹽田上漲40.54%。而福田區房?jì)r(jià)仍為全市最高，達到30565元/平方米。
遠離主城區的龍崗、寶安的成交均價(jià)則出現下跌。上周，龍崗新房成交均價(jià)下跌了6.91%，寶安下跌了15.63%。由于降價(jià)促銷(xiāo)盤(pán)多居于龍崗，從而拉低了龍崗區的成交均價(jià)，為全市最低，僅為13610元/平方米。
世聯(lián)研究市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌分析認為，盡管開(kāi)發(fā)商對價(jià)格有所調整，但并未達到市場(chǎng)預期，因而市場(chǎng)仍處于觀(guān)望態(tài)勢，開(kāi)發(fā)商后市降價(jià)促銷(xiāo)的可能性會(huì )更大。
上海
庫存再創(chuàng )新高 滬樓市降價(jià)現分化
9月份上海商品住宅成交53.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降59%，僅比2008年9月48.8萬(wàn)平方米的歷史同期最低水平稍高。成交量自今年5月以來(lái)出現連續5個(gè)月的下降，多數業(yè)內人士已經(jīng)預感到了大幅降價(jià)潮的來(lái)臨。10月，以中海、綠地、龍湖為代表的大型開(kāi)發(fā)商大規模價(jià)格調整果然到來(lái)。而行業(yè)普遍認為，此輪降價(jià)潮才剛剛拉開(kāi)序幕。
今年8月開(kāi)始，上海的庫存商品住宅總量就一直維持在高位。8月份，上海商品住宅庫存首度超過(guò)了800萬(wàn)平方米，而到了9月26日上午網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示一手住宅可售面積為871萬(wàn)平方米，截至10月25日上海商品住宅庫存總量已經(jīng)達到了883.2萬(wàn)平方米。
“十一”房展成“分水嶺”？
而在巨量庫存背后，是大面積樓盤(pán)滯銷(xiāo)。根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測，在9月份的前三周，上海新增供應的32個(gè)項目中有46.9%至今零成交，導致9月的供銷(xiāo)比下降至1：0.48。
由于市場(chǎng)成交情況不佳，多個(gè)已經(jīng)達到預售標準，并計劃在9、10月上市的樓盤(pán)紛紛推后了上市時(shí)間。巨量的商品住宅庫存顯然給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的銷(xiāo)售壓力，但開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度非常微弱。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍告訴記者，開(kāi)發(fā)商只要降價(jià)10%就能取得非常不錯的業(yè)績(jì)。當時(shí)上海降價(jià)的部分樓盤(pán)，即使以少量特價(jià)房促銷(xiāo)的美岸棲庭、虹橋一號、朗詩(shī)綠島，降價(jià)幅度也多只有20%左右。
不過(guò)，上�！笆弧奔偃辗空钩蔀榉�?jì)r(jià)“分水嶺”。易居中國上海房屋銷(xiāo)售（集團）有限公司執行總經(jīng)理孫華良在房展會(huì )一結束就向
《每日經(jīng)濟新聞》記者表態(tài)，上海將會(huì )出現大規模降價(jià)潮，并且購房者的降價(jià)要求，至少是在9折以上。上海的其他房地產(chǎn)機構也大多持相同觀(guān)點(diǎn)。
市場(chǎng)的反應也印證了機構的猜測。龍湖、綠地、中海等被認為資金充裕的開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)行價(jià)格調整，其中一些項目?jì)r(jià)格調整幅度甚至接近1萬(wàn)元/平方米。
降價(jià)出現分化
孫華良告訴本報記者，只有等月成交量重新回到100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商才可能停止降價(jià)。統計顯示，在上海多個(gè)樓盤(pán)大幅降價(jià)的背景下，上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10萬(wàn)平方米，僅成交9.86萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%。10月前3周，上海市共計成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和去年108.56萬(wàn)平方米的同期水平相比，大幅下滑72%，成為近7年有數據歷史以來(lái)的最低水平。
據孫華良介紹，最近他已經(jīng)和部分開(kāi)發(fā)商取得了共識：大幅降價(jià)實(shí)際上降的是開(kāi)發(fā)商要交納的土地增值稅。在此背景下，更多前期已經(jīng)獲得比較高利潤的開(kāi)發(fā)商降價(jià)已經(jīng)沒(méi)有障礙。
但能夠接受大幅降價(jià)的只有2009年就拿了地的部分開(kāi)發(fā)商，去年和今年拿地的開(kāi)發(fā)商仍有不小壓力。遠洋1號的一位銷(xiāo)售負責人介紹，周邊的很多樓盤(pán)拿地都遠遠早于遠洋1號，如果這些樓盤(pán)大幅降價(jià)，將給遠洋1號的定價(jià)帶來(lái)壓力。此前，遠洋雖然已經(jīng)意識到市場(chǎng)成交量低迷下，可能會(huì )選擇降價(jià)。但遠洋采用的策略是以提升樓盤(pán)附加值來(lái)應對。但提升附加值的做法，顯然沒(méi)有競爭對手大幅降價(jià)來(lái)得更加有吸引力。
從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)潮還不會(huì )很快結束。上海同策咨詢(xún)機構研究總監張宏偉說(shuō)，成交量回暖的條件，包括限購政策逐步松動(dòng)、信貸政策松動(dòng)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式降價(jià)。而中房信分析師薛建雄更直言不諱，只有銀根和樓市調控政策放松，房?jì)r(jià)才可能重新迎來(lái)新一輪上漲。
北京
成交僵持 北京樓市步入“軟拐點(diǎn)”？
目前北京樓市成交的深度僵持，已將樓市推入深冬。偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)甚至提出，目前的北京樓市已進(jìn)入以慢降為特點(diǎn)的軟拐點(diǎn)期。不過(guò)，這一觀(guān)點(diǎn)并未得到業(yè)內人士的普遍認同。
據北京中原統計數據顯示：截至10月25日，從9月1日開(kāi)始入市的商品房期房住宅項目合計為53個(gè)，提供的住宅套數合計為16169套，可售總面積達230.68萬(wàn)平方米。但是簽約情況則非常慘淡。截至25日，53個(gè)項目累計簽約總套數為1940套，簽約面積更是只有20.6萬(wàn)平方米，簽約率不足8.9%。
成交陷入僵持
北京中原三級市場(chǎng)研究部研究總監張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，將樓市成交不足歸因于三點(diǎn)。首先，2月17日落地的北京加強版限購令，將“有購房資格、有購房意愿與有購房能力”的購房者基數相對固定；其次，目前不時(shí)出現的樓盤(pán)降價(jià)，進(jìn)一步加劇了購房者的持幣待購心理；第三，一些降價(jià)樓盤(pán)未能以?xún)r(jià)換量，以及降價(jià)后導致前期業(yè)主維權等情況，也促使不少開(kāi)發(fā)商不敢輕言降價(jià)促銷(xiāo)，致使樓市繼續僵持。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，當前零成交項目數占比高達六成是樓市僵持的一個(gè)重要體現，而最近16個(gè)連續上市項目零成交，源于深度僵持下，北京樓市入市項目的成交周期變得更慢了，一般新項目上市半個(gè)多月后才會(huì )出現成交。
從整個(gè)第三季度看，北京樓市成交依然僵持。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，第三季度北京期房住宅成交量為19876套，為最近三年同期最低值。同比2010年下降了19%，僅為2009年同期成交量的近43.5%。
房?jì)r(jià)開(kāi)始停漲
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，第三季度北京住宅成交均價(jià)為21978元/平方米，環(huán)比第二季度上漲900元/平方米，但在第三季度的9月，商品房住宅成交均價(jià)為21735元/平方米，環(huán)比8月的21836元/平方米下降了約0.46%，目前的北京房?jì)r(jià)基本陷入停漲階段。
不過(guò)，雖然北京樓市逐漸步入停漲階段，但多位業(yè)內人士認為，停漲不等同于房?jì)r(jià)拐點(diǎn)。
駿豪地產(chǎn)主席張曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說(shuō)，目前樓市漸入寒冬，主要原因在于行政干預。但這種行政干預，只是通過(guò)暫時(shí)壓制需求來(lái)控制房?jì)r(jià)，并未從根本上改變樓市內在的運行機制，因此類(lèi)似行政強制干預下的房?jì)r(jià)停漲或部分回調，并不能真正地稱(chēng)之為房?jì)r(jià)拐點(diǎn)。
不過(guò)也有人對此提出不同的看法。胡景暉則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前北京樓市已步入軟拐點(diǎn)期，也就是說(shuō)目前的北京樓市已進(jìn)入下降通道，只是與2008年底2009年初的急降導致的硬拐點(diǎn)相比，目前的下降節奏更慢、幅度更小，屬于軟著(zhù)陸基礎上的軟拐點(diǎn)。
廣州
樓市均價(jià)“三連降”逾9萬(wàn)套存貨待消化
10月3日以來(lái)，廣州樓市周成交均價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了“三連降”，雖然下滑幅度有限，但被看作年內最后一根“救命稻草”的“金九銀十”并未提振樓市銷(xiāo)售。根據廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)站提供的數據，截至10月25日，廣州未售的商品住宅數量已經(jīng)突破9萬(wàn)套，與去年相比，廣州市場(chǎng)的消化能力已經(jīng)開(kāi)始退化，巨量存貨壓頂，開(kāi)發(fā)商的“變相促銷(xiāo)”是否會(huì )演變成“真實(shí)降價(jià)”？
搜房網(wǎng)數據監控中心統計顯示，上周廣州十區二縣市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%，但上周全市成交均價(jià)僅為11617元/平方米，環(huán)比下降1.23%。
結構性因素影響大
數據顯示，自10月3日以來(lái)，廣州每周的成交均價(jià)從12303元/平方米到11812元/平方米，再到11762元/平方米，均呈現環(huán)比下降，下跌幅度均在1%左右。
與成交價(jià)格下降不同的是，上周廣州全市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%，這是下半年以來(lái)單周成交量第二多的一周。通過(guò)數據不難看出，廣州樓市受結構性因素影響較大。數據顯示，從化上周網(wǎng)簽134套一手住宅，環(huán)比前一周的76套大漲76.32%。此外，增城、番禺、花都依舊是廣州市場(chǎng)的成交大戶(hù)，對整體成交量的增長(cháng)有著(zhù)明顯的拉升作用。
巨量存貨壓頂
與成交價(jià)“震蕩下行”相比，另一個(gè)讓開(kāi)發(fā)商“糾結”的問(wèn)題恐怕還是今年以來(lái)不溫不火的成交量�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者綜合前9月數據發(fā)現，今年以來(lái)，廣州新建商品房成交量在1月份達到73.25萬(wàn)平方米，為年內最高，最低谷則是在3月份，僅為31.98萬(wàn)平方米，這也是年內唯一一個(gè)成交量同比、環(huán)比均下滑的月份。隨后的幾個(gè)月，成交低迷的狀況也未有改觀(guān)，9月份，成交量較8月份有小幅增長(cháng)，但也不到50萬(wàn)平方米。
據陽(yáng)關(guān)家緣統計顯示，今年前9月，廣州十區新建商品住宅共計成交38908套，月均成家量約為4323套。該網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，截至10月25日，廣州累計未售的新建商品房數量達到了93697套，按照前9個(gè)月的市場(chǎng)情況，這些存貨需要22個(gè)月才能消化完。
在部分業(yè)內人士看來(lái)，成交量不足的“金九銀十”尚不能提振市場(chǎng)，年內或許不會(huì )再有更好的推貨機會(huì )，庫存壓力之下，開(kāi)發(fā)商將如何應對值得關(guān)注。
此前的
“變相促銷(xiāo)”在廣州市場(chǎng)上并少見(jiàn)，“團購”也被“移植”到樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中，目前很多不接受這一方式的開(kāi)發(fā)商也在有意嘗試。
但地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為，類(lèi)似目前出現在江浙一帶的“豪宅大降價(jià)”的現象或許不會(huì )出現在廣州，從市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)看，一方面廣州房?jì)r(jià)較其他一線(xiàn)城市還處在相對
“理性”的水平，另一方面房地產(chǎn)的市場(chǎng)化水平較高，對于價(jià)格變動(dòng)的接受能力也將對較強。
