在國際旅游島建設背景下，三亞旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成了相當規模，但與此同時(shí)也出現一系列問(wèn)題，如季節性居住帶來(lái)物業(yè)閑置和設施配套、物業(yè)管理的難題，地方財政稅收和經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)過(guò)于依賴(lài)等。
房地產(chǎn)業(yè)結構瓶頸將大大阻礙當地發(fā)展，如何跳出怪圈，實(shí)現三亞房地產(chǎn)的“突圍”，成為擺在當地政府面前的一道難題。業(yè)內人士表示，在限購令下，加強房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構升級，實(shí)現從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚轉變尤為重要，旅游地產(chǎn)之于三亞，或成樓市“突圍”動(dòng)力。
土地供需矛盾顯現 財政對房產(chǎn)依賴(lài)性大
上世紀90年代初，三亞市房地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)展，當時(shí)上千家房地產(chǎn)公司蜂擁而至，僅三亞當時(shí)就有房地產(chǎn)公司三百余家。隨后，三亞房地產(chǎn)急速升溫，天價(jià)地塊頻出。隨后中央實(shí)施緊縮銀根，海南房產(chǎn)驟然變冷，三亞成了重災區，無(wú)數半拉子工程被閑置。世紀之交，處置積壓房后，三亞樓市在2005年前后逐漸復蘇與回暖。
然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷開(kāi)發(fā)，三亞房地產(chǎn)結構性矛盾逐漸顯現。開(kāi)發(fā)投資規模逐年增長(cháng)，土地供需矛盾出現。據三亞市住建局的數據顯示，2003年至2010年，三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均以48.43%速度增長(cháng)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重也在逐年增長(cháng)。2011年1-6月，三亞市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74.09億元，比上年同期增長(cháng)24.5%，占社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重的51.7%，比去年同期比增長(cháng)29.11%。
并且地方財政收入及經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)依賴(lài)程度過(guò)大，也引發(fā)擔憂(yōu)。從稅收總量看，2001年三亞房地產(chǎn)提供的稅收僅有3513萬(wàn)元，隨著(zhù)收入總量越來(lái)越大，房地產(chǎn)業(yè)稅收呈現出跨越式增長(cháng)，到2010年，三亞地方財政一般預算收入42.22億元，其中房地產(chǎn)業(yè)的收入占地方財政一般預算收入的57.3%。
三亞房地產(chǎn)結構性風(fēng)險加劇
三亞房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，結構性風(fēng)險正在日益加劇。過(guò)度依賴(lài)島外市場(chǎng)，季節性明顯、房屋空置率高等特點(diǎn)首當其沖。三亞房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，房屋銷(xiāo)售、入住與旅游季節一樣，呈現年頭年尾旺、年中淡的杠鈴型狀態(tài)，而且淡季相對較長(cháng)(3月份至11月份)。
三亞市住建局局長(cháng)蘇金明認為，這種情況不利于房地產(chǎn)業(yè)和當地經(jīng)濟平穩發(fā)展，同時(shí)對現有城市基礎設施造成季節性壓力。而島外人士出于度假、養老、過(guò)冬和投資目的購買(mǎi)的第二居所，非常住型特點(diǎn)決定了第二居所大量閑置的問(wèn)題出現。
房地產(chǎn)產(chǎn)品結構單一，特色不明顯，難以滿(mǎn)足未來(lái)發(fā)展要求。三亞商品房開(kāi)發(fā)投資約占房地產(chǎn)投資總額的90%，比重偏大，特別是島外型候鳥(niǎo)型的第二居所特征過(guò)度明顯。相對之下，為解決本地居民住房問(wèn)題的經(jīng)濟適用房、廉租住房、限價(jià)商品住房、公共租賃房的建設偏少，不利于刺激城市消費需求及改善本地居民住房條件，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資比重較小，不利于促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)多以出售為主，持有經(jīng)營(yíng)較少。在三亞，即使是酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店等也多急于出售，回籠資金，持有經(jīng)營(yíng)的很少，不利于房產(chǎn)資源的重復利用。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈單薄，與其他產(chǎn)業(yè)結合程度低也是一大弊端。
產(chǎn)業(yè)結構升級迫在眉睫 旅游地產(chǎn)成“突圍口”
目前，三亞樓市仍在有價(jià)無(wú)市的局面中迷茫、徘徊。面對傳統市場(chǎng)的不景氣，多方建議應從旅游地產(chǎn)尋找突破口。
三亞市市長(cháng)王勇此前表示，三亞市房地產(chǎn)目前正處于受困狀態(tài)，需大力發(fā)展雙限房解決當地人口住問(wèn)題。由于三亞缺乏工業(yè)支撐，所以三亞亟須通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級實(shí)現“突圍”，重視旅游地產(chǎn)發(fā)展。
多位業(yè)內人士認為，旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)發(fā)展的突破口。三亞地產(chǎn)的發(fā)展有三個(gè)方向：普通住宅、高端住宅和旅游地產(chǎn)。普通住宅特別是剛需購房的發(fā)展空間非常有限；在房地產(chǎn)新政不斷趨嚴的背景下，島外人士投資別墅等豪華住房的高端住房市場(chǎng)已經(jīng)難以為繼，發(fā)展重點(diǎn)只剩下旅游地產(chǎn)。
蘇金明認為，亟須改變以居住地產(chǎn)為絕對主導(占90%多)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，構筑以經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系；大力發(fā)展以度假酒店、度假村、主題公園、高爾夫、游艇、康體養生等為代表的經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)；培育和配套發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公、文化教育等體現三亞特色的產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)；升級居住地產(chǎn)、控制低端商品住宅的規模，提高高端住宅的比重。同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉型升級，改變傳統的片面強調數量和發(fā)展速度的“圈地-蓋房-銷(xiāo)售-再圈地-再蓋房-再銷(xiāo)售”的房地產(chǎn)發(fā)展模式。同時(shí)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè)、商貿業(yè)、商務(wù)會(huì )展業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)等聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現從單一地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)集聚的轉變。
