持續一年多的嚴厲房地產(chǎn)調控已讓不少地產(chǎn)公司感到冬天的寒意。梳理近一年來(lái)我國上市公司經(jīng)營(yíng)方向可以發(fā)現，不少主營(yíng)房地產(chǎn)的公司開(kāi)始轉營(yíng)其他業(yè)務(wù)，非主營(yíng)公司開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而原計劃進(jìn)軍房地產(chǎn)的公司則悄然停下腳步。
這種局面，仿佛是近年來(lái)外圍企業(yè)大肆進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的翻轉，同時(shí)也引起不少人士的擔憂(yōu)，一是擔憂(yōu)上市房企跨業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險，二是擔憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)“空城化”會(huì )影響到普通商品房的正常供給。
“離場(chǎng)”現象越來(lái)越明顯
西部礦業(yè)股份有限公司10月19日發(fā)布公告稱(chēng)，將2007年、2008年在北京購置的兩處房產(chǎn)微利出售，目的則是“補充公司流動(dòng)資金，并支持與公司戰略發(fā)展相關(guān)的業(yè)務(wù)”。無(wú)獨有偶，福建水泥9月份公告也表示，以4474萬(wàn)元轉讓莆田建福大廈等多處房產(chǎn)。
這只是近期“不務(wù)正業(yè)”公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的縮影，與此相應的是，更多的主營(yíng)房地產(chǎn)上市公司開(kāi)始轉營(yíng)其他領(lǐng)域。
今年9月，北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，擬出資5400萬(wàn)元收購深圳市隆興投資有限公司所持陜西盛安礦業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司的90%股權。6月，萊茵達置業(yè)股份有限公司披露，擬在貴陽(yáng)市成立一家全資子公司，注冊資金5000萬(wàn)元。隨后，這家子公司便收購了貴州黔南華益礦業(yè)公司35%股權。
據記者初步統計，今年以來(lái)，在內地126家主業(yè)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上市公司中已有13家公司進(jìn)入礦產(chǎn)行業(yè)，總投資超過(guò)29億元，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產(chǎn)資源。如果算上去年早已轉向的企業(yè)，進(jìn)軍礦業(yè)的上市房企則接近二成。
還有一些原本計劃進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)，開(kāi)始打起退堂鼓。
國美電器9月27日發(fā)布公告稱(chēng)，將與全資附屬公司鵬潤、北京鵬潤以及北京國美訂立合營(yíng)協(xié)議，設立物業(yè)公司從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)，但公告發(fā)布后，股價(jià)不斷下跌，并創(chuàng )下兩年來(lái)的新低。國美緊急召開(kāi)董事會(huì )，10月3日便發(fā)布公告稱(chēng)，決定暫停該計劃。
此外，五糧液明確否認進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，長(cháng)虹、杉杉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域也僅為總部大樓或商業(yè)地產(chǎn)，杉杉公司還表示，地產(chǎn)項目將單獨運作，不會(huì )裝入上市公司……房地產(chǎn)尤其住宅地產(chǎn)一夜之間似乎成了各大上市公司避之不急的項目。
資本“趨利避害”反襯地產(chǎn)生態(tài)變局
對于為何突然轉投礦產(chǎn)，一些公司給出了坦誠的答案。華業(yè)地產(chǎn)在公告中表示，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按計劃穩步進(jìn)行，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，銷(xiāo)售增速減緩，為了增強抗風(fēng)險能力，決定在礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)領(lǐng)域開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)渠道，并致力于將其打造成公司新的、重要的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
同樣轉向礦業(yè)的中弘股份在半年報中表示，隨著(zhù)政策的不斷深入，未來(lái)全國主要城市房?jì)r(jià)、購房者需求以及房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整等不確定性因素增多。預計2011下半年國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控力度不會(huì )放松，市場(chǎng)形勢存在很多不確定因素，房產(chǎn)銷(xiāo)售形勢不容樂(lè )觀(guān)。
據記者了解，國美公司開(kāi)始之所以欲進(jìn)軍地產(chǎn)，是為“能獲得合適的零售地點(diǎn)及控制其資金支出”，但后來(lái)的叫停，國美公司的公告中給出了部分原因：考慮有關(guān)物業(yè)合營(yíng)企業(yè)的多項因素，包括物業(yè)項目的進(jìn)行時(shí)間以及目前市場(chǎng)狀況等。
雖然各家理由不盡相同，但不難發(fā)現，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不景氣是最主要的原因。
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平分析說(shuō)：“在限購、限貸、限地情況下，從提高投資回報率的角度考慮，上市房地產(chǎn)企業(yè)轉投利潤更高的行業(yè)的現象也屬正常，這也從側面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的壓力�！�
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(cháng)吉認為，從目前房地產(chǎn)的調控力度來(lái)看，短期內房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行新業(yè)務(wù)拓展的趨勢不會(huì )改變，隨著(zhù)融資銷(xiāo)售壓力的增加，房地產(chǎn)行業(yè)中勢必將出現一部分房企離岸、轉移投資的現象。
近日，長(cháng)三角地區的“退房”現象有所增加，面對巨大的前后差價(jià)，有樓盤(pán)的老業(yè)主開(kāi)始“大鬧”售樓處，房地產(chǎn)商面臨不降價(jià)資金鏈斷裂、降價(jià)則面臨退房壓力增加的“左右為難”境地。所有的這些現象似乎都反襯出房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)已悄然發(fā)生改變。
“不務(wù)正業(yè)”的風(fēng)險
一些專(zhuān)家認為，上市公司投資轉向，說(shuō)明國家的調控效果在逐步顯現，但資本競逐資源等“跨業(yè)經(jīng)營(yíng)”，不僅可能增加公司自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，并且在住房市場(chǎng)剛需依然較大的情況下，資本“出逃”可能影響到住房的正常供給，對后市調控帶來(lái)不利影響。
以轉營(yíng)最明顯的礦業(yè)為例，有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)企業(yè)抽身進(jìn)入礦產(chǎn)領(lǐng)域并不一定會(huì )給企業(yè)的運營(yíng)帶來(lái)轉機。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨市場(chǎng)低迷、資金收緊的問(wèn)題，很難投入大筆資金發(fā)展礦業(yè)，而且礦山投資回報周期相對較長(cháng)，隨著(zhù)經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，投資收益的風(fēng)險也不確定。
齊魯證券分析師劉保民說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)突擊進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)主要是為了改變目前并不“漂亮”的業(yè)績(jì)報表，讓投資者在調控越收越緊的情況下吃下一顆定心丸。但這種效果只能起到一個(gè)炒作概念的作用，并不能真正在短期內實(shí)現業(yè)績(jì)的增長(cháng)。
一些分析人士還認為，隨著(zhù)當前世界經(jīng)濟運行形勢的復雜多變，跨行業(yè)可能面臨著(zhù)嚴峻的考驗，這種考驗不僅來(lái)自資金和政策層面，經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗缺乏，市場(chǎng)未來(lái)能有多大的增長(cháng)空間都需要謹慎地考慮。
然而，上市房企紛紛轉向，卻可能對商品房供給產(chǎn)生影響。韓長(cháng)吉說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題正是供需平衡，按照2011年1月份至6月份房地產(chǎn)行業(yè)的投資量增量計算，除去投資性購房，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于假象平衡狀態(tài)，市場(chǎng)需求量稍大于剛性需求量。但是這樣的平衡是在政策調控下形成的，如果房地產(chǎn)企業(yè)大規模離岸，市場(chǎng)供需最終將趨向供小于求，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成阻力。
中國指數研究院近期發(fā)布的“2011年1-9月全國133個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報”顯示，1-9月全國133個(gè)城市共成交住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)4601宗，累計成交量25068萬(wàn)平方米，同比減少8%。
專(zhuān)家表示，將并不寬裕的資金轉入其他行業(yè)，會(huì )使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口變得更大，在調控政策之下，上市房企應認真分析市場(chǎng)實(shí)際需求，更多地關(guān)注調整產(chǎn)品結構和謹慎定價(jià)，采取適應市場(chǎng)需求的發(fā)展戰略，而并不是一味謀求其他出路。
