近期在上海，一些新盤(pán)降價(jià)明顯的區域，“一二手房?jì)r(jià)倒掛”即前期二手房掛牌價(jià)格高于新盤(pán)的情況開(kāi)始出現，不少欲買(mǎi)二手房客源轉向新房市場(chǎng)。在客源分流、競爭加大的情況下，上海郊區不少板塊的二手房?jì)r(jià)陸續松動(dòng)。
10月，樓市交易頹勢同時(shí)出現于上海新房、二手房市場(chǎng)。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新數據，截至10月31日，當月全市門(mén)店的二手房買(mǎi)賣(mài)成交量有24%的同比下降幅度�！鞍凑找颜莆盏臄祿A計，10月上海全市的二手房成交量很有可能跌破10000套�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉告訴《第一財經(jīng)日報》，“這將是2008年以來(lái)最差的一個(gè)10月行情�！�
另外一方面，降價(jià)的新盤(pán)越來(lái)越多，吸引了二手房市場(chǎng)大量的客源。
中國指數研究院數據信息中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，2011年8月，上海成交均價(jià)環(huán)比下降的為111個(gè)項目，占整體319個(gè)普通住宅成交項目量的34.8%；9月，這一比例擴大至44.3%，即成交的309個(gè)普通住宅項目中有137個(gè)項目降價(jià)。
10月份的情況也相當不樂(lè )觀(guān)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心統計數據顯示，10月前30天上海新建商品住宅成交3656套、43.7萬(wàn)平方米，較9月同期分別回落25.07%、23.22%；成交均價(jià)為2.12萬(wàn)元/平方米，較9月同期有6.07%的下跌幅度。
中國指數研究院的報告還指出，從9月份降價(jià)項目量的排行情況來(lái)看，位居前三的區域分別為松江區（23個(gè)）、寶山區（20個(gè)）和嘉定區（18個(gè)）。與此同時(shí)，同區域中的二手樓市開(kāi)始發(fā)生變局。
本報記者詢(xún)問(wèn)多家二手房門(mén)店時(shí)發(fā)現，在這些新盤(pán)降價(jià)集中區域內，一二手房倒掛現象已經(jīng)浮現。如嘉定區南翔板塊，目前在售公寓新盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)約1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米，與周邊同質(zhì)的次新房二手房源相比，平均單價(jià)低1000~2000元/平方米。
“在新房推盤(pán)促銷(xiāo)舉措明顯的情況下，今年以來(lái)次新房的二手房源幾乎沒(méi)有成交�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)嘉定區嘉定新城二店經(jīng)理盧昌富表示，以區域內的保利家園二手房源為例，85平方米戶(hù)型的實(shí)際“到手”總價(jià)約為120萬(wàn)元掛牌價(jià)格，將各種稅賦加起來(lái)，總價(jià)為135萬(wàn)元左右�！叭绻凑毡＠谛卤P(pán)15000元/平方米的價(jià)格計算，當前的二手房?jì)r(jià)格甚至還更低，算是"虧本"了�！北R昌富說(shuō)道。不過(guò)，以綠地秋香坊、龍湖酈城為首的周邊新盤(pán)，在一輪調價(jià)之后已跌至120萬(wàn)元總價(jià)左右。
此外，松江新城板塊同樣出現這一狀況。當前主要在售新盤(pán)的實(shí)際成交均價(jià)，大致集中在1.1萬(wàn)元~1.4萬(wàn)元/平方米，但周邊類(lèi)似品質(zhì)的二手房源掛牌價(jià)格，卻為1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米。而在寶山區的羅店板塊，當前萬(wàn)科臻園的經(jīng)濟型別墅項目，一次性付款之后可享八點(diǎn)九折優(yōu)惠，總價(jià)約為310萬(wàn)元，不過(guò)同一區域內的二手房美蘭金邸，掛牌價(jià)格卻在350萬(wàn)元上下。
與開(kāi)發(fā)商的資金壓力相比，上海二手房市場(chǎng)中不少小業(yè)主顯得更為“輕松”。據上海中原地產(chǎn)寶山區美蘭湖一店經(jīng)理許萬(wàn)龍介紹，以美蘭金邸為例，目前的二手房房東幾乎均是在2003~2004年購入的，當時(shí)的樓盤(pán)交易總價(jià)約為200萬(wàn)元�！安贿^(guò)這些小業(yè)主也并不急于出手，所以即使有個(gè)別業(yè)主出現調價(jià)，也不過(guò)比市場(chǎng)價(jià)跌了3萬(wàn)元左右�！�
而21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐珠江新城店經(jīng)理桂啟軍則向記者表示，板塊內少數業(yè)主為求急售或套現可在總價(jià)基礎上作出5%~10%議價(jià)，且集中在總價(jià)150萬(wàn)左右兩房�！岸鄶禈I(yè)主并不急于售房，還是抱著(zhù)"能賣(mài)就賣(mài)"的心態(tài)�！�
然而可以預測到的是，在一二手房?jì)r(jià)持續倒掛影響下，不少二手房買(mǎi)家將被分流，從而導致業(yè)主掛牌價(jià)格產(chǎn)生松動(dòng)。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐格林世界店經(jīng)理章德若介紹，受到價(jià)差優(yōu)勢吸引，板塊內有近四成二手房買(mǎi)家轉投新盤(pán)。在客源明顯減少的情況下，部分房源掛牌價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，出現總價(jià)下降1萬(wàn)~5萬(wàn)元不等的議價(jià)空間。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心統計顯示，伴隨二手房成交持續下滑，雖全市降價(jià)潮尚未來(lái)臨，但部分板塊降價(jià)潮已經(jīng)出現。如寶山區楊行板塊、大華板塊，以及普陀區武寧板塊等地，這些板塊出現的統一現象是，二手房房東掛牌量均比上月增加，且普遍可提供3%~10%不等的議價(jià)空間。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔認為，一個(gè)被視為二手房?jì)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)的信號是，如果未來(lái)數月二手房成交量未有明顯提升，且伴隨新盤(pán)打折促銷(xiāo)日漸普遍，則二手房市場(chǎng)或將出現更大范圍和更大幅度的降價(jià)情況。
