二手房市場(chǎng)可以為買(mǎi)主提供豐富的房源，但買(mǎi)主也要學(xué)習一些買(mǎi)房知識。圖為一些市民在一家房屋中介所前查看二手房信息。資料照片

    案例一：分清“居間”與“委托”

　　郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買(mǎi)房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買(mǎi)下了北京東城區的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現該房屋的供暖費沒(méi)有結清。郝女士認為中介公司在房屋交易過(guò)程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費。中介公司辯稱(chēng)，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士簽的是《單獨委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)之外的事情，中介公司概不負責。

　　法官審理查明，郝女士確實(shí)沒(méi)有簽過(guò)《居間服務(wù)合同》，只簽了一份《單獨委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權證代辦服務(wù)，郝女士支付委托過(guò)戶(hù)費用37700元。法官注意到，該房屋的成交價(jià)是165萬(wàn)元，按市場(chǎng)慣例，委托過(guò)戶(hù)費一般不超過(guò)3000元。37700元的費用明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，占房屋成交價(jià)的2.28%，與居間服務(wù)費的收費標準頗為近似。對此，中介公司的說(shuō)辭是，雙方簽署了《單獨委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》，“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”。
　　法官向郝女士解釋?zhuān)�《居間服務(wù)合同》和《單獨委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》不同，二者對應的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系，中介公司承擔的相應法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽(tīng)罷，郝女士對法官說(shuō)：“我買(mǎi)房子的時(shí)候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托�，F在才知道，供暖費沒(méi)結清是吃了小虧，沒(méi)簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當！”思慮再三，郝女士準備繼續搜集有力證據，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。
　　消費者買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，常說(shuō)要找中介公司“代理”一下，卻不知口語(yǔ)的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應著(zhù)兩種不同的法律關(guān)系——居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無(wú)知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規避責任，牟取不當利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
　　居間服務(wù)是中介公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，需承擔較多義務(wù)和較大的風(fēng)險。在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線(xiàn)搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關(guān)部門(mén)的監督也較為嚴格。
　　委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”，內容主要是代辦產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、代為辦理貸款等，收費條件是完成委托的事項。委托服務(wù)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的行政法規、規章予以約束。
　　實(shí)踐中，中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種，一種是通過(guò)簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫(xiě)進(jìn)《居間服務(wù)合同》，使買(mǎi)房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨，二者屬于同一種法律關(guān)系。二是個(gè)別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯。

　　案例二：防止中介的“口說(shuō)無(wú)憑”

　　張小姐想要購買(mǎi)一套二手房自住。該房屋價(jià)格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說(shuō)：“我們公司在銀行有關(guān)系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個(gè)承諾不能寫(xiě)在居間合同上�！崩蠲鬟�口頭承諾，如果房屋沒(méi)有成功過(guò)戶(hù)，中介公司免收中介費。張小姐盤(pán)算：利率打折后自己就能夠買(mǎi)得起這套房子；即使房子沒(méi)買(mǎi)成，也不用給中介公司錢(qián)，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認書(shū)》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒(méi)有把承諾的低息貸款辦理下來(lái)，張小姐只得與房主解約。

　　一個(gè)月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務(wù)費3萬(wàn)元。張小姐認為自己不應支付居間服務(wù)費，她向法官轉述了李明的口頭承諾，并要求與李明當面對質(zhì)。中介公司則稱(chēng)，己方?jīng)]有叫“李明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據《居間服務(wù)合同》的約定，只要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，張小姐就應當交納居間服務(wù)費，且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認書(shū)》予以確認。張小姐恍然大悟，自己上了中介公司的當，除了名字，她對“李明”一無(wú)所知，何談對質(zhì)。因為張小姐也拿不出任何證據證明口頭承諾的存在，法院對張小姐的說(shuō)法不予采信，判決張小姐敗訴。
　　在這則案例中，中介公司為了賺取張小姐的居間費用而打出“組合拳”。根據《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時(shí)性的特點(diǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認。雖然法律認可口頭約定的效力，但如果買(mǎi)房人不能證明中介公司作出過(guò)口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險。
　　因此，消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書(shū)面文字作為證據。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實(shí)在筆頭，那么這項“承諾”就不可輕信。

　　案例三：小心中介玩虛假信息

　　王先生的孩子即將上小學(xué)，想買(mǎi)一套“學(xué)區房”。中介公司為他介紹了一處房屋，離某重點(diǎn)小學(xué)只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證，這套房子屬于該學(xué)校的學(xué)區范圍之內，于是王先生簽訂了《居間服務(wù)合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并向房主交納了定金5萬(wàn)元。后王先生從該房屋所在小區的居委會(huì )得知，這套房子距某小學(xué)雖近，但行政區劃不同，住在這兒根本就上不了該學(xué)校�？紤]到解約要損失定金5萬(wàn)元，王先生還是咬牙買(mǎi)下了這處房屋，但拒絕向中介公司支付居間服務(wù)費。

　　中介公司卻將王先生告上法庭，要求他按購房款的2.5%支付居間服務(wù)費2.6萬(wàn)元。王先生答辯稱(chēng)，中介公司介紹的房屋不在某小學(xué)的學(xué)區范圍內，中介公司的服務(wù)存在瑕疵；中介公司僅帶領(lǐng)看房一次，沒(méi)有提供其他服務(wù)，2.6萬(wàn)元的高額收費與其服務(wù)內容明顯不適，因此要求減免居間服務(wù)費的數額。中介公司表態(tài)，王先生已經(jīng)簽訂《居間服務(wù)合同》確認了2.6萬(wàn)元居間服務(wù)費的數額，且按購房款2.5%計費符合法律規定，不同意減免。因為是口頭承諾，王先生無(wú)法提供證據證明中介公司在學(xué)區問(wèn)題上做出過(guò)承諾，法院沒(méi)有采信王先生的答辯，并判決他敗訴。
　　王先生的遭遇告訴我們，中介公司告知購房者的信息未必是真實(shí)、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真偽，還可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息。
　　個(gè)別中介人員急于促成交易，有時(shí)會(huì )故意隱瞞不利于房屋成交的信息，不進(jìn)行風(fēng)險提示。例如，不向購房者說(shuō)明可能不利于成交的房屋歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、房屋質(zhì)量問(wèn)題(如漏水)、周邊環(huán)境(如臟、亂、差)、特殊政策(如學(xué)區、落戶(hù)問(wèn)題)等。購房者在中介公司帶領(lǐng)看房時(shí)不易發(fā)現上述問(wèn)題，房屋交易完成后難免向中介公司問(wèn)責，產(chǎn)生糾紛。
　　消費者面對中介公司提供的各種信息，應如何辨析真偽？一是不輕信中介人員的口頭保證；二是主動(dòng)調查、了解情況，例如向鄰居、居委會(huì )詢(xún)問(wèn)房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機構(如房管部門(mén))核實(shí)房屋權屬狀態(tài)；三是有條件的購房者可委托律師或專(zhuān)業(yè)機構予以核查。