“收購珠三角地產(chǎn)項目，扛不住的就賣(mài)給我�！弊罱欢螘r(shí)間，在深圳某投資公司擔任副總的劉剛（化名）屢屢放出豪言。他已與一些資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商接觸，準備抄底部分樓盤(pán)項目。
劉剛所在的投資公司此前也做房地產(chǎn)項目，但出于對形勢的研判，最近兩三年已不再開(kāi)發(fā)新項目，而是介入PE投資等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但持續施壓的房地產(chǎn)調控政策讓劉剛又看到了房地產(chǎn)項目的機會(huì )。
“最近兩三個(gè)月，一些開(kāi)發(fā)商想把手中的一些項目轉讓出去，以解決資金"斷血"的問(wèn)題�！眲傉f(shuō)，這給他們這種前期項目已結束、資金豐厚的公司帶來(lái)了機會(huì )。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例大增。中國指數研究院數據顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起，總并購金額近260億元，比去年增長(cháng)120%。據北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統計，前10個(gè)月，在北京、上海、天津和重慶四地產(chǎn)權交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目數量出現“井噴”，總數超過(guò)600宗，而去年同期不足300宗。
在資金壓力下，一些小開(kāi)發(fā)商主動(dòng)找上門(mén)來(lái)，和劉剛談起了買(mǎi)賣(mài)。為了控制風(fēng)險，劉剛在挑選項目時(shí)以珠三角地區的住宅為主，甚至要求項目離深圳的車(chē)程最好不超過(guò)兩小時(shí)。劉剛認為，他對珠三角的公司比較熟悉，考察項目也方便，當地房?jì)r(jià)相對理性，同全國一些空置率高的城市相比，安全邊際更高。他的另一個(gè)考慮是，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期很長(cháng)，公司投資需量力而行，戰線(xiàn)不宜拉得太長(cháng)。
為什么資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商不選擇降價(jià)出貨，而寧愿將項目整體轉讓呢？劉剛說(shuō)，一些項目證照不齊，現在沒(méi)法通過(guò)“零售”回籠資金，而后續開(kāi)發(fā)資金又不足，只能選擇整體出售。在眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華看來(lái)，降價(jià)出貨是開(kāi)發(fā)商很不愿意走的一步棋，因為一旦樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，購房者觀(guān)望情緒會(huì )更濃，而打包整體出售可以在最短時(shí)間內收回先期投入。
深圳一些地產(chǎn)業(yè)內人士表示，“斷血”房地產(chǎn)項目的轉讓此前就存在，但大都在圈內私下進(jìn)行，出讓項目的開(kāi)發(fā)商不希望外界知道，以免引來(lái)大家對其資金狀況的猜疑。在產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌不僅對開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)影響很大，價(jià)格也不理想�，F在，用這種公開(kāi)形式來(lái)找尋買(mǎi)家的開(kāi)發(fā)商有所增加，這些開(kāi)發(fā)商是不得已而為之。他們的資金鏈已特別緊張，但一時(shí)難以找到下家接盤(pán)，只得公開(kāi)掛牌。
融資困難與市場(chǎng)資金看空樓市、不愿接最后一棒有關(guān)。林曉華說(shuō)，自貨幣政策緊縮后，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資，但隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的深入，一些信托產(chǎn)品出現兌付風(fēng)險，市場(chǎng)資金一改此前對房地產(chǎn)信托的熱捧狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資更加困難。如果通過(guò)民間借貸，成本又太高，借來(lái)的高息資金用于拿地過(guò)程中的資金騰挪還行，但用于開(kāi)發(fā)是無(wú)法承受的。
不過(guò)，雖然越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商找劉剛談轉讓?zhuān)J為目前報價(jià)仍然過(guò)高�！霸敢廪D讓的信息多了，但對方出貨還不是特別迫切，估計還能扛一段時(shí)間�！眲傉f(shuō)，真正的抄底機會(huì )可能在明年顯現，預計部分地區的房?jì)r(jià)會(huì )下跌百分之二三十。雖然投資機會(huì )逐漸顯現，但他也看到了其中的風(fēng)險。他的策略是，不預測具體的底部，也不預測底部的具體時(shí)間，靜觀(guān)調控形勢的發(fā)展，隨市場(chǎng)風(fēng)向而變，畢竟暴利的年代已結束，房地產(chǎn)以后可能變成一個(gè)很平常的傳統行業(yè)。
