企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開(kāi)發(fā)商都渴望踩準市場(chǎng)節奏，即在行業(yè)低谷買(mǎi)進(jìn)地皮，再到高峰時(shí)賣(mài)掉房子。但這不是現實(shí)。
　　真正的現實(shí)是，大多數企業(yè)剛好踏錯節拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷(xiāo)售數據進(jìn)一步拉大企業(yè)之間的差距的事實(shí)便說(shuō)明，“順勢而為”并非一句簡(jiǎn)單的口號，當聯(lián)系到真金白銀落于實(shí)踐時(shí)卻變得異常艱難。

　　市場(chǎng)現整體逆轉端倪

　　10月份公布的一系列房地產(chǎn)數據均不容樂(lè )觀(guān)。
　　國家統計局的數據顯示，10月單月商品房銷(xiāo)售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著(zhù)下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷(xiāo)售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%，同比下跌11.1%。
　　市場(chǎng)均價(jià)也開(kāi)始出現回落，10月單月住宅均價(jià)5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價(jià)5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　包括中金公司、國金證券等多家券商發(fā)布研究報告稱(chēng)，市場(chǎng)下降幅度超過(guò)預期，盡管開(kāi)工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢的惡化苗頭已經(jīng)顯現，而且未來(lái)將呈現進(jìn)一步放大的趨勢。
　　微觀(guān)數據恐怕更加讓開(kāi)發(fā)商揪心。部分已公布銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商數據顯示，10月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)進(jìn)一步萎縮，多家一線(xiàn)房企10月的銷(xiāo)售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過(guò)10%。其中，萬(wàn)科10月銷(xiāo)售額環(huán)比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)10月實(shí)現簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。
　　龍頭萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額已經(jīng)連續3個(gè)月同比下跌。10月，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實(shí)現銷(xiāo)售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷(xiāo)售同比下滑幅度也進(jìn)一步加大。
　　同樣，保利地產(chǎn)公布的銷(xiāo)售數據也顯示，10月公司實(shí)現簽約面積56.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實(shí)現簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。
　　另一地產(chǎn)上市公司金地集團10月公司實(shí)現簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
　　在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷(xiāo)售勢頭的碧桂園、雅居樂(lè )地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營(yíng)數據也都出現部分指標下滑的現象。
　　碧桂園10月銷(xiāo)售額與合同銷(xiāo)售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂(lè )10月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約33億元，合約銷(xiāo)售面積約為29萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(cháng)17.86%和下降6.45%。
　　11月9日在廣州舉行的一次開(kāi)發(fā)商聚會(huì )上，大多數企業(yè)代表對后市表現悲觀(guān)，稱(chēng)10月份起在局部地區爆發(fā)的降價(jià)潮可能會(huì )蔓延。
　　中金公司的研究報告顯示，預計行業(yè)底部將出現在2012年一季度或二季度初。
　　種種跡象顯示，對于開(kāi)發(fā)商而言，“最壞的時(shí)代”即將到來(lái)。

　　企業(yè)業(yè)績(jì)差距拉大

　　從數據上看，在市場(chǎng)尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開(kāi)發(fā)商依然在今年取得不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。其中，萬(wàn)科在前面走得依然孤單。
　　11月初，當萬(wàn)科宣布公司截至10月底的銷(xiāo)售收入再度突破1000億時(shí)，標志著(zhù)它跨過(guò)千億門(mén)檻的時(shí)間又比2010年早了一個(gè)月。數據顯示，萬(wàn)科1~10月份銷(xiāo)售面積942萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。
　　截至目前，以萬(wàn)科為代表的“快跑型”企業(yè)，與“堅守派”之間的差距也越來(lái)越大。
　　據悉，狀況較好的公司除了萬(wàn)科之外，還有今年以來(lái)銷(xiāo)售手法激進(jìn)的中海地產(chǎn)、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數幾家開(kāi)發(fā)商。
　　數據顯示，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額692.6億元，同比增長(cháng)94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷(xiāo)售目標的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區已完成全年銷(xiāo)售目標，離全年800億港元的目標僅一步之遙。碧桂園前10個(gè)月共實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標的85.8%；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個(gè)月累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額326.3億元，完成全年銷(xiāo)售目標的82%。
　　“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結構限制，要么不愿降價(jià)促銷(xiāo)，導致銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不斷惡化，其中最引人矚目的當屬豪宅開(kāi)發(fā)專(zhuān)家綠城中國。根據綠城中國公告，前10個(gè)月取得銷(xiāo)售金額約285億元人民幣，綠城的銷(xiāo)售達標率不足52%。
　　同樣，世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計合約銷(xiāo)售額達245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷(xiāo)售目標的68%。雅居樂(lè )從1月至10月7日實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約237億元，僅完成年度銷(xiāo)售目標64%。
　　數據顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷(xiāo)售額同比增速為18.5%，但已經(jīng)公布10月銷(xiāo)售數據并基本完成全國布局的企業(yè)中，銷(xiāo)售額同比增幅20%以上的有萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華潤置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國、首創(chuàng )置業(yè)、雅居樂(lè )等，均未過(guò)平均線(xiàn)。
　　數據所顯示的分化，大致可以區分兩個(gè)陣營(yíng)的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上所采取的不同選擇。一類(lèi)緊隨市場(chǎng)步伐，以周轉速度作為經(jīng)營(yíng)的主要指標；另一類(lèi)則堅守利潤率底線(xiàn)，以較高毛利贏(yíng)取市場(chǎng)。只是，這一輪調控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。
　　正因為此，原本較高毛利的地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持。股票市場(chǎng)上，綠城、金地、雅居樂(lè )等走相對高端路線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商股價(jià)跌幅超過(guò)同行平均水平。
　　截至11月10日收盤(pán)，A股市場(chǎng)上金地集團市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國更低至0.62、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96。相對應的是A股市場(chǎng)上萬(wàn)科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。
　　此外，研究機構也于近期開(kāi)始對部分“堅守型”企業(yè)給出負面評級。申銀萬(wàn)國分析師李虹發(fā)布報告，提醒投資者適時(shí)賣(mài)出雅居樂(lè )股票，緣于對其海南雅居樂(lè )銷(xiāo)售前景不看好，以及負債率上升導致的杠桿風(fēng)險增大。
　　種種跡象顯示，剛剛過(guò)去的10月已然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“黑暗歲月”的開(kāi)端，在未來(lái)的相當長(cháng)一段時(shí)間內還將持續�；仡櫧鼛啄攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢不難看出，在2008年起的一輪市場(chǎng)調整期內，萬(wàn)科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬(wàn)科在2010年突破千億達到波段峰值。而在本輪市場(chǎng)調整剛剛開(kāi)始之際，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現。

　　地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境好于2008年

　　現階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調控期，各類(lèi)調控手段在本輪調控中發(fā)揮著(zhù)作用。自2009年12月本輪調控政策開(kāi)始以來(lái)，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟手段，到限購、限價(jià)等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍內一刀切，調控手段逐漸增多、調控政策持續升級。
　　近幾個(gè)月來(lái)，隨著(zhù)樓市陷入低迷和房?jì)r(jià)上漲勢頭被遏制，部分地方政府有意放松調控政策，但從10月29日國務(wù)院工作會(huì )議精神上看，中央再次強調要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調控、進(jìn)一步鞏固調控成果，可見(jiàn)中央將繼續堅持房地產(chǎn)調控不放松。但隨著(zhù)經(jīng)濟增速的下滑和通脹觸頂回落，預計房地產(chǎn)調控政策也不會(huì )有進(jìn)一步升級，房地產(chǎn)調控政策明顯“見(jiàn)底”。今年四季度，中央已明確表示仍將堅持房地產(chǎn)調控政策不放松。

　　開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源穩定

　　現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現明顯下降的趨勢，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷(xiāo)樓盤(pán)回籠資金， 但也有少數房企如恒大、萬(wàn)科等銷(xiāo)售業(yè)績(jì)良好。在調控政策見(jiàn)底、貨幣政策趨穩的形勢下，隨著(zhù)越來(lái)越多的房企加入打折促銷(xiāo)陣營(yíng)，預計今年四季度本年資金來(lái)源將趨于穩定，或小幅下滑，明年上半年可能會(huì )有所改善。
　　而數據顯示，2008年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源39619億元，同比增長(cháng)5.7%，創(chuàng )下了十多年來(lái)的最低增速。2000年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達38.1和45.9%。很明顯，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對較差，因此不少開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓來(lái)回籠資金，也有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。
　　2008年，截至年底，全國主要金融機構房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為16062億元，同比降低10.77%，降幅驚人，是近十年來(lái)唯一出現下降的年份。2008年作為樓市最為艱難的一年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著(zhù)前所未有的風(fēng)險，多數金融機構嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放規模，正因為如此，多數開(kāi)發(fā)商都陷入流動(dòng)資金嚴重不足的困境， 部分企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。
　　與2008年形成對比的是，今年1~9月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源共計61947億元，同比增長(cháng)22.7%，盡管增速和近十年來(lái)的平均增速相比有所下滑，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在融資困難等問(wèn)題，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)月均資金來(lái)源為7820元，資金來(lái)源相對穩定。
　　截至今年三季度末，全國主要金融機構房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為26400億元，同比上漲14.9%，漲幅持續回落。今年以來(lái)，受房地產(chǎn)調控政策持續升級的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的信心普遍不足，針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策持續緊縮，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(cháng)不斷放緩。
　　在金融機構嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規模的情況下，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比大幅下降10.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著(zhù)前所未有的艱難局面。而現階段，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年。預計，隨著(zhù)金融機構收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄，但仍將保持10%以上的增長(cháng)速度。

　　調控政策“見(jiàn)底”

　　自10月份以來(lái)，從匯金購入四大國有商業(yè)銀行股票干預股市，到國務(wù)院常務(wù)工作會(huì )議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財稅政策，都發(fā)出了宏觀(guān)經(jīng)濟政策在逐漸放松的信號。在目前經(jīng)濟下滑、通脹見(jiàn)頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機顯現的形勢下，宏觀(guān)經(jīng)濟政策可能適度調整。
　　7月12日的國務(wù)院工作會(huì )議上，提出五條房地產(chǎn)調控措施，其中“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關(guān)政策，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施�！彪S后僅臺州、滁州兩市出臺了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺的限購政策更是形同虛設，規定：不管持有多少套的人，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進(jìn)一下成交量，此次二三線(xiàn)城市限購政策升級幾乎不了了之，預示著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的“見(jiàn)底”。
　　值得關(guān)注的是，10月29日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院工作會(huì )議，強調堅定不移地搞好房地產(chǎn)調控。各地政府要切實(shí)負起責任，繼續嚴格執行政策，進(jìn)一步鞏固調控成果。我們認為，這一表述預示著(zhù)年內中央政策不會(huì )放松。但既然已出現效果，只要進(jìn)一步繼續保持調控措施即可，效果還將繼續顯現。不過(guò)，也不會(huì )再進(jìn)一步加碼了。那么，未來(lái)幾個(gè)月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。
　　今年9月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為100.41，比8月份降低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，國房景氣指數連續4個(gè)月下滑。自2010年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟指數開(kāi)始波動(dòng)下行，但至今仍未跌至100點(diǎn)以下的不景氣區間。與2008年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100，進(jìn)入不景氣區間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入相對艱難時(shí)期。我們認為，目前國房景氣指數尚未完成筑底，在中央堅持房地產(chǎn)調控政策不放松的形勢下，未來(lái)國房景氣指數仍將繼續處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區間，預計明年一季度前后可能見(jiàn)底。與2008年相比，本輪調整時(shí)間較長(cháng)，但下調空間較小。（節選自上海易居房地產(chǎn)研究院《現階段與2008年房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境對比分析》，略有刪改）