房山，429套。
這是剛剛過(guò)去10月份北京房山地區商品房的成交數據�！敖鹁陪y十”是開(kāi)發(fā)商最為看好的“熱銷(xiāo)”月份。房山，是北京樓市的新興板塊，進(jìn)入2010年以來(lái)，成交量占全市銷(xiāo)售比例的20%，是萬(wàn)科、首開(kāi)、綠地、城建、金地等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大鱷的必爭之地。如今，房山10月銷(xiāo)量，不足限購前的一半。
不僅僅是房山，在北京新房扎堆的地區，通州、大興等區域，同樣出現了大規模的滯銷(xiāo)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套，同比下降48%，創(chuàng )下了三年來(lái)同期樓市成交量的新低。與此同時(shí)，庫存節節攀升，截至11月9日，北京商品期房住宅庫存達到120411套，這是繼2009年庫存頂峰后，又一次超過(guò)12萬(wàn)套的庫存高位。
“即使不增加任何新房供應，這樣的庫存也足夠消化22個(gè)月�！敝性禺a(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》。在這樣的市場(chǎng)背景下，原本在通州區域的降價(jià)已經(jīng)快速蔓延至大興、房山等區域，甚至波及更多區域。降價(jià)的浪潮也從新房波及到二手房。
根據中原地產(chǎn)統計數據，10月份北京全市二手住宅成交均價(jià)僅為22183元/平方米，與今年北京二手房住宅價(jià)格的最高點(diǎn)的7月份的25099元/平方米相比，大幅下跌11.6%。
斷崖式降價(jià)
“別老跟我說(shuō)總價(jià)，說(shuō)說(shuō)每平方米的均價(jià)�！辟彿空呃蠲簦ɑ┯忠淮谓拥搅撕Ｌ臑充N(xiāo)售人員的電話(huà)。在售樓人員遮遮掩掩的語(yǔ)氣下，李敏最終得知位于通州的海棠灣項目已經(jīng)降至每平方米1.5萬(wàn)元左右。而在今年上半年，該項目平層均價(jià)接近每平方米3萬(wàn)元�！跋碌瞬畈欢嘁话氚�，多虧上半年沒(méi)買(mǎi)�！崩蠲粢贿吀袊@一邊慶幸，同時(shí)也對房?jì)r(jià)更加沒(méi)有信心。
海棠灣的開(kāi)發(fā)商是北京亞通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)公司，此前開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項目，都出現了一度熱銷(xiāo)的盛況。在此前的幾次降價(jià)中，海棠灣都未表現出明顯打折的意向。而這次，雖然降價(jià)的消息相當“低調”，力度卻頗為驚人。海棠灣的降價(jià)情況也代表了通州區域的普遍情況，“腰斬”的樓盤(pán)不在少數。
同樣的情況出現在大興，位于大興區域的領(lǐng)�！だ饰氖兰易罱霈F的最低售價(jià)已經(jīng)降到13200元/平方米。朗文世家原為順馳地產(chǎn)在2003年12月8日獲得的地塊，首次開(kāi)盤(pán)為2004年6月，此前已經(jīng)完成四期銷(xiāo)售。盡管朗文世家營(yíng)銷(xiāo)總監溫立偉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)一再強調，此次促銷(xiāo)的全是尾盤(pán)，并非所謂的降價(jià)，但相比半年前，同類(lèi)型房源的價(jià)格確實(shí)降了接近4000元/平方米。
張大偉將這次降價(jià)稱(chēng)為“斷崖式下調”。和以往的降價(jià)相比，這次房?jì)r(jià)下降的特點(diǎn)是范圍廣、力度大。
中原地產(chǎn)的統計顯示，大興目前在售樓盤(pán)20個(gè)左右，主要集中在黃村新城和大興線(xiàn)軌道交通沿線(xiàn)。8月份該區域成交均價(jià)20287元/平方米。9月份該地區成交均價(jià)為19843元/平方米，10月份下滑至18351元/平方米。進(jìn)入11月份，大興新房平均價(jià)格已經(jīng)下降至17176元/平方米,下調幅度達到15%。
降價(jià)潮最新蔓延到的區域房山市場(chǎng)是2009~2010年樓市爆發(fā)期最大的新興熱點(diǎn)區域，從2010年開(kāi)始，區域的主要利好城鐵開(kāi)通還在逐漸釋放。最近三年的土地供應占比接近全市20%。未來(lái)1~2年的住宅供應量可能會(huì )超過(guò)3萬(wàn)套。隨著(zhù)調控的深入和供應的不斷增加，房山各樓盤(pán)的去化率逐漸走低。目前多個(gè)樓盤(pán)30%~40%的去化率，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將越來(lái)越大。在通州等房?jì)r(jià)大跌的影響下，房山也已經(jīng)到了大調整的邊緣。
樓市進(jìn)入冬眠期
與北京的天氣一樣，臨近年底，多家樓盤(pán)銷(xiāo)售陷入“冬季狀態(tài)”。雖然不少項目都大幅跳水，但市場(chǎng)反應依舊不熱烈。11月第一周，新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平，成交與供應都處在比較平穩的狀態(tài)，從結構上看，城區成交占比繼續下滑，郊區項目讓利增多呈現帶動(dòng)成交的趨勢。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，11月第一周（10.31~11.6）北京商品住宅網(wǎng)簽量為1158套，環(huán)比上周下降了22%。同比上漲了12.5%，認購量環(huán)比上漲了19.2%。
“從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的數據看，11月第一周成交平緩，同比10月份甚至上漲了12.5%，但不能認為市場(chǎng)就此轉好。因為上漲的原因是這一周有兩個(gè)保障性住房項目入市，樂(lè )活家園和麓景嘉園北里，共計提供住宅700余套。從而拉高了本周成交量。拋掉這兩個(gè)保障房項目，商品住宅簽約量仍然不足1000套�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月告訴記者，情況依舊不容樂(lè )觀(guān)。
在11月第一周內零成交的項目數量達到26個(gè)，占比達到1/3�！昂孟駱鞘羞M(jìn)入了冬眠期�！�
一方面，進(jìn)入11月，北京又有部分新項目進(jìn)入市場(chǎng)，庫存進(jìn)一步加大。一方面樓市濃厚的觀(guān)望情緒繼續帶來(lái)低成交量。面對未來(lái)，大部分業(yè)內人士表示出非常不樂(lè )觀(guān)�！皹鞘泻貌黄饋�(lái)了，我看明年一年也未必能回暖�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者，目前惡性循環(huán)已經(jīng)延續至拿地環(huán)節，目前北京市土地成交，也出現了下降趨勢。
張月也同意這一看法。她認為，樓市入冬以后，大幅降價(jià)已經(jīng)成為促進(jìn)成交的唯一動(dòng)力。因此，降價(jià)還將持續，至少到12月底，降價(jià)的態(tài)勢不會(huì )改觀(guān)�！拔翌A測11月全月的簽約量將低于5000套�！睆堅卤硎�。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫同樣分析認為，受到市場(chǎng)存量巨大和年底項目的集中入市影響，再加上因市場(chǎng)觀(guān)望帶來(lái)的需求慘淡因素影響，整體市場(chǎng)仍舊存在較大價(jià)格下行壓力，短期之內不會(huì )改觀(guān)。
