北京樓市經(jīng)歷“斷崖式降價(jià)”
2011-11-11   作者:馬可佳  來(lái)源:第一財經(jīng)日報
 
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    房山,429套。
  這是剛剛過(guò)去10月份北京房山地區商品房的成交數據!敖鹁陪y十”是開(kāi)發(fā)商最為看好的“熱銷(xiāo)”月份。房山,是北京樓市的新興板塊,進(jìn)入2010年以來(lái),成交量占全市銷(xiāo)售比例的20%,是萬(wàn)科、首開(kāi)、綠地、城建、金地等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大鱷的必爭之地。如今,房山10月銷(xiāo)量,不足限購前的一半。
  不僅僅是房山,在北京新房扎堆的地區,通州、大興等區域,同樣出現了大規模的滯銷(xiāo)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示,2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套,同比下降48%,創(chuàng )下了三年來(lái)同期樓市成交量的新低。與此同時(shí),庫存節節攀升,截至11月9日,北京商品期房住宅庫存達到120411套,這是繼2009年庫存頂峰后,又一次超過(guò)12萬(wàn)套的庫存高位。
  “即使不增加任何新房供應,這樣的庫存也足夠消化22個(gè)月!敝性禺a(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》。在這樣的市場(chǎng)背景下,原本在通州區域的降價(jià)已經(jīng)快速蔓延至大興、房山等區域,甚至波及更多區域。降價(jià)的浪潮也從新房波及到二手房。
  根據中原地產(chǎn)統計數據,10月份北京全市二手住宅成交均價(jià)僅為22183元/平方米,與今年北京二手房住宅價(jià)格的最高點(diǎn)的7月份的25099元/平方米相比,大幅下跌11.6%。

  斷崖式降價(jià)

  “別老跟我說(shuō)總價(jià),說(shuō)說(shuō)每平方米的均價(jià)!辟彿空呃蠲簦ɑ┯忠淮谓拥搅撕L臑充N(xiāo)售人員的電話(huà)。在售樓人員遮遮掩掩的語(yǔ)氣下,李敏最終得知位于通州的海棠灣項目已經(jīng)降至每平方米1.5萬(wàn)元左右。而在今年上半年,該項目平層均價(jià)接近每平方米3萬(wàn)元!跋碌瞬畈欢嘁话氚,多虧上半年沒(méi)買(mǎi)!崩蠲粢贿吀袊@一邊慶幸,同時(shí)也對房?jì)r(jià)更加沒(méi)有信心。
  海棠灣的開(kāi)發(fā)商是北京亞通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,這是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)公司,此前開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項目,都出現了一度熱銷(xiāo)的盛況。在此前的幾次降價(jià)中,海棠灣都未表現出明顯打折的意向。而這次,雖然降價(jià)的消息相當“低調”,力度卻頗為驚人。海棠灣的降價(jià)情況也代表了通州區域的普遍情況,“腰斬”的樓盤(pán)不在少數。
  同樣的情況出現在大興,位于大興區域的領(lǐng)!だ饰氖兰易罱霈F的最低售價(jià)已經(jīng)降到13200元/平方米。朗文世家原為順馳地產(chǎn)在2003年12月8日獲得的地塊,首次開(kāi)盤(pán)為2004年6月,此前已經(jīng)完成四期銷(xiāo)售。盡管朗文世家營(yíng)銷(xiāo)總監溫立偉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)一再強調,此次促銷(xiāo)的全是尾盤(pán),并非所謂的降價(jià),但相比半年前,同類(lèi)型房源的價(jià)格確實(shí)降了接近4000元/平方米。
  張大偉將這次降價(jià)稱(chēng)為“斷崖式下調”。和以往的降價(jià)相比,這次房?jì)r(jià)下降的特點(diǎn)是范圍廣、力度大。
  中原地產(chǎn)的統計顯示,大興目前在售樓盤(pán)20個(gè)左右,主要集中在黃村新城和大興線(xiàn)軌道交通沿線(xiàn)。8月份該區域成交均價(jià)20287元/平方米。9月份該地區成交均價(jià)為19843元/平方米,10月份下滑至18351元/平方米。進(jìn)入11月份,大興新房平均價(jià)格已經(jīng)下降至17176元/平方米,下調幅度達到15%。
  降價(jià)潮最新蔓延到的區域房山市場(chǎng)是2009~2010年樓市爆發(fā)期最大的新興熱點(diǎn)區域,從2010年開(kāi)始,區域的主要利好城鐵開(kāi)通還在逐漸釋放。最近三年的土地供應占比接近全市20%。未來(lái)1~2年的住宅供應量可能會(huì )超過(guò)3萬(wàn)套。隨著(zhù)調控的深入和供應的不斷增加,房山各樓盤(pán)的去化率逐漸走低。目前多個(gè)樓盤(pán)30%~40%的去化率,開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將越來(lái)越大。在通州等房?jì)r(jià)大跌的影響下,房山也已經(jīng)到了大調整的邊緣。

  樓市進(jìn)入冬眠期

   與北京的天氣一樣,臨近年底,多家樓盤(pán)銷(xiāo)售陷入“冬季狀態(tài)”。雖然不少項目都大幅跳水,但市場(chǎng)反應依舊不熱烈。11月第一周,新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平,成交與供應都處在比較平穩的狀態(tài),從結構上看,城區成交占比繼續下滑,郊區項目讓利增多呈現帶動(dòng)成交的趨勢。
  根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計,11月第一周(10.31~11.6)北京商品住宅網(wǎng)簽量為1158套,環(huán)比上周下降了22%。同比上漲了12.5%,認購量環(huán)比上漲了19.2%。
  “從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的數據看,11月第一周成交平緩,同比10月份甚至上漲了12.5%,但不能認為市場(chǎng)就此轉好。因為上漲的原因是這一周有兩個(gè)保障性住房項目入市,樂(lè )活家園和麓景嘉園北里,共計提供住宅700余套。從而拉高了本周成交量。拋掉這兩個(gè)保障房項目,商品住宅簽約量仍然不足1000套!辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月告訴記者,情況依舊不容樂(lè )觀(guān)。
  在11月第一周內零成交的項目數量達到26個(gè),占比達到1/3!昂孟駱鞘羞M(jìn)入了冬眠期!
  一方面,進(jìn)入11月,北京又有部分新項目進(jìn)入市場(chǎng),庫存進(jìn)一步加大。一方面樓市濃厚的觀(guān)望情緒繼續帶來(lái)低成交量。面對未來(lái),大部分業(yè)內人士表示出非常不樂(lè )觀(guān)!皹鞘泻貌黄饋(lái)了,我看明年一年也未必能回暖!币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者,目前惡性循環(huán)已經(jīng)延續至拿地環(huán)節,目前北京市土地成交,也出現了下降趨勢。
  張月也同意這一看法。她認為,樓市入冬以后,大幅降價(jià)已經(jīng)成為促進(jìn)成交的唯一動(dòng)力。因此,降價(jià)還將持續,至少到12月底,降價(jià)的態(tài)勢不會(huì )改觀(guān)!拔翌A測11月全月的簽約量將低于5000套!睆堅卤硎。
  亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫同樣分析認為,受到市場(chǎng)存量巨大和年底項目的集中入市影響,再加上因市場(chǎng)觀(guān)望帶來(lái)的需求慘淡因素影響,整體市場(chǎng)仍舊存在較大價(jià)格下行壓力,短期之內不會(huì )改觀(guān)。

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