“中小房企如果轉型早，或許能逃過(guò)這輪調控之劫�！比缃裢渡砻旱V開(kāi)發(fā)的杜先生望著(zhù)窗外一地黃葉有些慶幸地說(shuō)。之前他曾是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)規模不大的樓盤(pán)。
引發(fā)其感慨的，是宏觀(guān)調控下樓市慘淡的現狀。結合三季度和“金九銀十”數據看，房地產(chǎn)企業(yè)一方面庫存量逐漸加大，另一方面資金鏈條漸趨緊張�！爸醒腙P(guān)于調控不放松的表態(tài)，說(shuō)明了房企艱難的日子還將繼續，房?jì)r(jià)下降拐點(diǎn)已經(jīng)形成�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮踱暳�11月2日對《中國經(jīng)營(yíng)報》記者表示。
四大龍頭企業(yè)庫存激增
數據顯示，2011年的“金九銀十”北京樓市合計簽約量?jì)H2.7萬(wàn)套，較去年同期逾5萬(wàn)套的簽約量下降了46%，同時(shí)年底的庫存量有可能在銷(xiāo)售持續萎靡的情況下突破12萬(wàn)~13萬(wàn)套。
被認為是北京樓市重災區的通州，不僅創(chuàng )下了存量房的紀錄，而且價(jià)格普遍下降兩成。據中原地產(chǎn)統計，通州在售住宅樓盤(pán)45個(gè)，庫存量達1.6萬(wàn)多套，占到全市的12%左右，月均銷(xiāo)售量在300~500套，成交均價(jià)15000~16000元/平方米。
和北京一樣，其他城市的樓市在“金九銀十”同樣風(fēng)光不再。搜房網(wǎng)數據監控中心的數據顯示，全國47個(gè)大中城市中，有41個(gè)城市住宅成交量低于去年同期，廣深滬等9城市同比下跌5成以上。
而從上市房企三季度數據中存貨指標來(lái)看，在存貨量方面，144家房企截至9月31日的存貨量已經(jīng)達到1.22萬(wàn)億元，較去年同期的0.86萬(wàn)億元上漲了41.86%。其中“萬(wàn)保金招”（萬(wàn)科、保利、金地、招商）四大龍頭的合計庫存為4523億元，同比增長(cháng)47%，環(huán)比增長(cháng)8%，遠遠快于行業(yè)整體水平。
開(kāi)發(fā)商遭資金逼宮
除了量?jì)r(jià)蕭條外，開(kāi)發(fā)企業(yè)更大的壓力來(lái)自于資金緊張�！伴_(kāi)發(fā)商降價(jià)的根本原因就是資金鏈是否緊張，沒(méi)有資金就不能不降價(jià)�！甭�(lián)達四方董事長(cháng)楊少鋒表示。
以綠城為例，關(guān)于破產(chǎn)的傳聞持續發(fā)酵就源于其資金鏈緊張。2011年中報顯示，綠城中國截至今年6月30日的凈資本負債比率達163%，較2010年12月31日上升31個(gè)百分點(diǎn)，居內地上市房企之首。
滬深兩市132家房地產(chǎn)上市公司，2011年前三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2321.02億元，營(yíng)業(yè)利潤437.84億元，凈利潤300.09億元，同比分別增長(cháng)13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個(gè)、5.45個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
受銷(xiāo)售持續低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~也大幅下滑。從三季度的數據看，29家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~下滑的情況。
陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，在量?jì)r(jià)齊跌之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)還面臨土地款、材料款、工人工資等資金的困擾，可以說(shuō)100%的開(kāi)發(fā)商都面臨資金緊張。三季度數據顯示：房企預收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳的狀況。同時(shí)，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務(wù)費用則達到47億元，同比上升27%。
地方政府“突圍”
地方政府同樣苦不堪言。
進(jìn)入10月份，北京住宅土地市場(chǎng)寒冬早至。據亞豪機構統計數據顯示，10月北京共成交土地21宗，其中工業(yè)用地與商業(yè)用地占據了絕對主導，分別成交15宗與5宗。雖然10月份總的成交宗數環(huán)比上月有所增加，但是住宅用地的成交卻一落千丈，當月僅有一宗成交，且為限價(jià)房用地。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，今年以來(lái)北京市住宅土地市場(chǎng)一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰點(diǎn)�！爸饕蛟谟陂_(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有能力和精力拿地了�！�
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強分析說(shuō)，自調控以來(lái)，大多數房企因觀(guān)望時(shí)間較長(cháng)，造成年度銷(xiāo)售困難，以至于資金鏈出現不同程度的問(wèn)題，加上融資難解，因此多數資金緊張的房企不會(huì )在這個(gè)時(shí)點(diǎn)將大量資金用于購置土地。
數據顯示，10月，全國133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門(mén)、福州、洛陽(yáng)、吉林等則整月無(wú)宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類(lèi)地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬(wàn)平方米的地塊也沒(méi)有成交記錄。
住宅類(lèi)用地溢價(jià)率也降至年內最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數據顯示，全國主要城市地價(jià)總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個(gè)主要監測城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，同比增長(cháng)8.4%，環(huán)比增長(cháng)1.3%。居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(cháng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(cháng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
除了開(kāi)發(fā)商降價(jià)自救外，土地出讓部門(mén)也開(kāi)始想辦法。北京國土局負責人表示，北京市擬根據當前市況下調土地競買(mǎi)保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同時(shí)，也會(huì )放寬付款進(jìn)度，若市場(chǎng)反應過(guò)度冷清，更會(huì )考慮降價(jià)出讓。
降價(jià)窗口打開(kāi)
所有的目標都指向房?jì)r(jià)。溫家寶總理近日表示，政府的目標是要使房?jì)r(jià)回歸到合理的水平�！胺�?jì)r(jià)下調是肯定的，而且這個(gè)趨勢還將持續很長(cháng)時(shí)間�！狈缎_認為。
11月1日，中國指數研究院發(fā)布數據顯示，10月百城住宅均價(jià)連續第二個(gè)月環(huán)比下降，十大城市均價(jià)降至今年3月以來(lái)最低。
據統計，10月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市價(jià)格與9月持平，58個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，10月價(jià)格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個(gè)，是自去年8月以來(lái)下跌城市數量最多的一個(gè)月，環(huán)比跌幅在1%以上的城市數量共有11個(gè)，比上月增加1個(gè)。
中國指數研究院副院長(cháng)黃瑜表示，指數研究院公布的百城價(jià)格指數指的是樓盤(pán)的對外報價(jià)，并非樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)。
“限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、首創(chuàng )、萬(wàn)科、富力、恒大等大型房企在一二線(xiàn)城市的部分項目開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量緩解資金壓力和提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，部分樓盤(pán)價(jià)格較上月降幅超過(guò)20%�！秉S瑜告訴記者。
萬(wàn)科集團相關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“成交量難以明顯改善，新房供應又在不斷增加，買(mǎi)方市場(chǎng)的特征也會(huì )更加明顯�！�
任啟鑫分析指出，“金九銀十”已經(jīng)過(guò)去，樓市也將真正進(jìn)入冬季�！霸跊](méi)有明顯回調政策的出臺下，樓市成交還將持續低迷，整體成交價(jià)格也將會(huì )繼續下滑，價(jià)格大幅跳水的現象也將由部分區域擴散到整體市場(chǎng)當中�！�
