上海開(kāi)發(fā)商嘗甜頭:放量供應新房
2011-11-15   作者:陸鳴  來(lái)源:東方早報
 
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    一邊是成交持續低迷,一邊是供應不斷加速。
  佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)14日提供的數據顯示,上周(11月7日-11月13日)上海市新建商品住宅成交面積9.94萬(wàn)平方米,環(huán)比(較前周)上漲5.92%,但仍處低位;成交均價(jià)為20776元/平方米,環(huán)比下跌11.81%;新增供應量則回升至6周以來(lái)新高,至22.67萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲73.32%。
  中房信分析師薛建雄稱(chēng),上周滬上商品住宅新增供應量創(chuàng )下近6周新高,這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商應對本輪房?jì)r(jià)下跌的營(yíng)銷(xiāo)、定價(jià)策略已調整到位。隨著(zhù)更多調低價(jià)格的新盤(pán)上市,樓市成交量也有所回升,這樣的行情在未來(lái)幾周內還會(huì )持續。

  新盤(pán)加速入市 地王項目現身

  雖然成交量依然低迷,但開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)步伐并未放緩。
  來(lái)自佑威的統計顯示,上海有13個(gè)商品住宅項目在上周獲取預售證。上周推出新房源的樓盤(pán)共有9個(gè),其中兩個(gè)為首次亮相項目,7個(gè)系舊盤(pán)加推。新增房源主要集中在外郊環(huán),僅“大寧瑞仕花園”一盤(pán)為內中環(huán)項目。
  值得關(guān)注的是,2009年的地王項目中建府邸的入市。
  據21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計,上周上海別墅新增供應量突然爆發(fā),合計8.2萬(wàn)平方米的供應面積為近22周新高,環(huán)比提升近50倍。其中,新增供應最大的別墅項目正是中建府邸,合計推出2.87萬(wàn)平方米,售價(jià)在7.69萬(wàn)-16.56萬(wàn)元/平方米。
  上海中原昨日提供的一份報告顯示,中建府邸所處的新江灣城C6地塊,在2009年末由中建地產(chǎn)以37.2億元競得,溢價(jià)率達到217%,每平方米32484元的樓板價(jià)創(chuàng )造了當年全國最高單價(jià)地塊交易紀錄。C6地塊總面積為11.45萬(wàn)平方米,在板塊內屬中等規模,但其1.0的容積率,當時(shí)即被業(yè)界預計會(huì )打造高檔住宅。
  上海中原研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍稱(chēng),中建府邸選擇在目前推盤(pán),一方面有拿地文件中兩年開(kāi)發(fā)期限的壓力,另一方面該項目系該開(kāi)發(fā)商在上海的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項目,雖然公司資金回籠壓力相對較小,但項目資金壓力頗大。就項目單價(jià)來(lái)看,并不具優(yōu)勢,一旦銷(xiāo)售不利,未來(lái)悄然調整價(jià)格的可能性很大。
  事實(shí)上,豪宅的供應增加并未打動(dòng)成交。
  德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監測數據顯示,上周上海單價(jià)5萬(wàn)元以上豪宅僅成交13套,較前周減少4套。
  21世紀不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng),上海豪宅成交已連續3周低于20套。而11月前13天累計僅成交28套,不及1月份周平均成交套數的一半。

  庫存壓力激增

  新增房源的持續增多,增加了庫存壓力。
  網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,截至昨日發(fā)稿,上海新建商品住宅庫存面積達924.26萬(wàn)平方米,處于2009年初以來(lái)高位。
  按10月的月成交水平測算,消化這一庫存量需要20個(gè)月。
  上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海稱(chēng),業(yè)內一般將消化庫存期限作為行業(yè)景氣度的觀(guān)察指標。如果5-6個(gè)月能消化,說(shuō)明供應比較吃緊,成交比較旺盛;8-9個(gè)月算比較正常;超過(guò)10個(gè)月就算積壓比較嚴重的了。眼下的庫存量“是供過(guò)于求的表現,會(huì )對房?jì)r(jià)形成一個(gè)壓力”。
  佑威機構執行董事、樓市專(zhuān)評網(wǎng)首席分析師黃志堅分析,進(jìn)入11月后,上海商品住宅周成交量持續大幅低于新增供應量,導致庫存可售量持續加大。截至11月13日,11月的成交量比去年同期大幅下跌了43.93%,而可售量和今年1月底相比,在不到10個(gè)月的時(shí)間里大幅增加了325.26萬(wàn)平方米,大漲48.63%。
  據薛建雄介紹,在2008年底前后那段時(shí)間,上海新房的庫存面積曾到過(guò)1000多萬(wàn)平方米。薛建雄認為,根據目前的市場(chǎng)形勢,預計到11月底,上海的新房庫存將突破950萬(wàn)平方米;到明年年初,這一數據會(huì )突破1000萬(wàn)平方米。
  分區域看,目前外環(huán)外依然是庫存最為集中的區域,可售新房總量達628萬(wàn)平方米。
  “這預示著(zhù)外環(huán)線(xiàn)外的樓盤(pán)去化壓力巨大,而政策在短期內又看不到轉向可能。因此,特別是外環(huán)線(xiàn)以外商品公寓的開(kāi)發(fā)商,如還不愿通過(guò)普降來(lái)以?xún)r(jià)換量,則后市會(huì )醞釀大跌、快跌的風(fēng)險!毖ㄐ壅f(shuō)。

  更多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)

  更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加入降價(jià)行列。
  來(lái)自佑威的統計顯示,上周滬上商品住宅成交面積冠軍位于松江泗涇板塊的“米蘭諾貴都”,上周成交了175套房源,成交面積達15690平方米。
  上海中原在報告中稱(chēng),米蘭諾貴都此番主推90平方米小高層精致戶(hù)型,均價(jià)由原來(lái)的20000元/平方米降到了目前的14000元/平方米。
  而上周的成交量亞軍新城公館,同樣屬于降價(jià)盤(pán)。上海中原稱(chēng),該盤(pán)均價(jià)由此前的26000元/平方米降至19000元/平方米,目前還有少數特價(jià)房源。
  宋會(huì )雍稱(chēng),少數深度打折樓盤(pán)繼續在新房市場(chǎng)表現突出,說(shuō)明“以?xún)r(jià)換量”策略繼續奏效。
  與眾多一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)往來(lái)的薛建雄則提到,由于本輪調控周期較長(cháng),部分過(guò)度擴張的開(kāi)發(fā)商資金缺口太大,其他融資渠道全部打開(kāi),也難解其資金壓力,降價(jià)已經(jīng)成了很多開(kāi)發(fā)商的必然選擇。
  宋海強調,開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的應對應該比較自如,“畢竟都已經(jīng)走了第一步了,第二步走起來(lái)也容易些,心理準備也會(huì )充足些,而且已經(jīng)嘗到了甜頭!
  至于年內是否會(huì )有更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià),宋海認為,這要根據各個(gè)房企自身的情況而定,如果是需要沖一沖業(yè)績(jì),急需回籠資金的,可能會(huì )加大推盤(pán)力度,打出突破性的價(jià)格,而如果沒(méi)有這方面壓力的房企,則會(huì )等待明年行情的到來(lái)。
  薛建雄則提到:“緩過(guò)這陣之后,開(kāi)發(fā)商將會(huì )以減少擴張速度來(lái)應對低迷的樓市。那也就意味著(zhù),只要不出現大的經(jīng)濟、政策環(huán)境變化,房?jì)r(jià)在低位繼續大跌的可能性不大!

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