10月20日，北京市民政局出臺《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規劃》中表示將試推“以房養老”。隨后在不到10天之內的時(shí)間，中信銀行就推出以房養老的“倒按揭”業(yè)務(wù)。但在一些老人眼中，自己辛辛苦苦賺了一輩子錢(qián)才買(mǎi)到的房子“抵押”出去養老實(shí)在有些難以接受。在
他們看來(lái)，“養房防老”肯定不能替代養兒防老。
·民間版“以房養老”·
房子沒(méi)兒子可靠
63歲的薛大爺住在朝陽(yáng)區酒仙橋附近一套筒子樓房屋中，一個(gè)月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子樓住房的租金，讓晚年過(guò)得很踏實(shí)。
2008年，薛大爺開(kāi)始嘗試早期的“以房租養老”模式。搬進(jìn)老年公寓的同時(shí)，把自己一套筒子樓房屋出租，租金用在自己在老年公寓的花銷(xiāo)�！笆盏降姆孔獾陀谠诶夏旯⒒ㄤN(xiāo)。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個(gè)月就要3000多元。往往一個(gè)月下來(lái)，自己手頭反倒沒(méi)有自己?jiǎn)巫〉臅r(shí)候富裕了�！睘榇�，薛大爺搬出了老年公寓。
“倒按揭”以房養老模式的出臺為他提供了一個(gè)新的養老方式。但當詳細咨詢(xún)了由金融機構推出的該業(yè)務(wù)時(shí)，他卻開(kāi)始猶豫起來(lái)�！盀槭裁�"倒按揭"以房養老模式，銀行不光會(huì )拿走我的房，而且還要我每月支付相應的利息？”
目前，薛大爺表示自己還會(huì )繼續用每月1500元退休金養老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒(méi)兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話(huà)，“畢竟兒子不用我再往外掏錢(qián)，關(guān)鍵的時(shí)候還能孝順我。而房子不但不給我錢(qián)，還要我再花錢(qián)給銀行，太不值了�！�
對于思想非常傳統的薛大爺而言，為孩子留點(diǎn)什么總比讓不認識的帶走要強得多。
剛剛踏入60歲門(mén)檻的張阿姨卻表示，自己無(wú)兒無(wú)女，房子的用處在于今后大病時(shí)可以賣(mài)掉換錢(qián)保命。在房子被賣(mài)之前，能為自己帶來(lái)收益也是不錯的事情。
“相比房租而言，"以房養老"可以每月獲得更多的收益�！彼硎�，現在物價(jià)這么高，看病、吃好藥那么貴，如果沒(méi)有更多的錢(qián)，很難在晚年過(guò)得踏踏實(shí)實(shí)。
張阿姨說(shuō)，國內的養老按揭模式，要求借款人用錢(qián)來(lái)償還貸款，最終可能是由老人的子女或身邊的人把錢(qián)還給銀行，房子還是自己的，而不像在國外的“倒按揭”房主去世后房子直接由抵押權人即銀行或保險公司來(lái)處置�！跋裎覠o(wú)兒無(wú)女還好說(shuō)，但那些有子女的老人，子女能同意老人這么做嗎？”
·開(kāi)發(fā)商版“以房養老”·
以房養老難成養老主流模式
“‘倒按揭’模式為國內以房養老提供了一個(gè)新的模式�！弊鳛�2007年在北京率先試點(diǎn)“以房養老”的執行者之一的太陽(yáng)城集團董事主席朱鳳泊說(shuō)，“但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是金融機構提供的以房養老模式在目前市場(chǎng)中并未受到老人的關(guān)注�！�
他認為，目前由銀行推出的“倒按揭”以房養老的模式不會(huì )徹底改變國內現有以退休金及養老保險為主的養老格局�！八某霈F只為一些有獨特需求的老人提供了獨特的服務(wù)�！敝禅P泊說(shuō)，“如今的"倒按揭"模式與2007年自己公司幫老人出租城內的老房子，用這筆租金租或者買(mǎi)老年公寓的房子用來(lái)養老差不太多。只是養老性質(zhì)因機構的不同而由公益性質(zhì)轉變成為商業(yè)性質(zhì)�！爱敃r(shí)通過(guò)以房租養老模式的老人并不多，只有幾戶(hù)。但與單純的退休金養老模式，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒(méi)有高額退休金的老人在養老過(guò)程中有了更多的選擇�！�
“同國內一樣，退休金及養老保險一直是國外社會(huì )養老主流，真正選擇以房養老的人大多是孤寡老人。但與國內不同的是，國外多元化養老模式為不同需求的老人提供不同的選擇，相比國內較為單純的依托養老模式，推行以房養老模式的市場(chǎng)意義遠遠小于社會(huì )意義�！敝禅P泊認為，在中國傳統觀(guān)念中，買(mǎi)房就是為了孩子今后的生活，如果房子未經(jīng)孩子的同意變抵押，孩子放棄以此為由房企對父母的照顧，也就造成了家庭矛盾�！�"倒按揭"只是種以房養老的選擇，絕不是今后的養老潮流�！�
·銀行版“以房養老”·
以房養老每月最高可拿2萬(wàn)元養老金
10月30日，中信銀行推出了中老年專(zhuān)屬借記卡和養老按揭項目，作為最早推出“以房養老”的銀行機構，中信銀行總行營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)金融部負責人孫文杰表示，中信版的“以房養老”引進(jìn)了國外“倒按揭”模式，并結合國內的養老制度特點(diǎn)進(jìn)行改良。
“此次改良更多是針對國內房產(chǎn)70年土地使用權和房?jì)r(jià)可能下跌的問(wèn)題進(jìn)行調整�！睂O文杰說(shuō)，“對于申請"以房養老"的申請人，其所抵押的房產(chǎn)是要在70年以?xún)�，此外借款的期限加上房齡不能超過(guò)70年，這可以規避70年限制的問(wèn)題。而對于房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險，雖然近期房?jì)r(jià)在國家宏觀(guān)調控下有一定的下跌走勢，但北京核心地區的房?jì)r(jià)將基本穩定在合理范圍之內，產(chǎn)品將對抵押房產(chǎn)的60%進(jìn)行評估，通過(guò)抵押率的控制能夠較好地控制風(fēng)險�！�
孫文杰表示，目前銀行規定借款人至少要有兩套房產(chǎn)以上才可申請，申請人可以是老人本人，也可以是他的贍養人，但老人本人須年滿(mǎn)55歲。目前該產(chǎn)品利率為市場(chǎng)基本利率，即5年以上期貸款基準利率為7.05%。
“具體來(lái)說(shuō)，中信銀行會(huì )為申請客戶(hù)所抵押的房屋核定一個(gè)養老貸款額度，一般分為5萬(wàn)元或50萬(wàn)元，按約定貸款期限確定每月放款金額，但最高不能超過(guò)2萬(wàn)元。隨后，銀行將按月將養老貸款資金打入養老人賬戶(hù)�！睂O文杰說(shuō)。
針對抵押房屋的價(jià)值評估，孫文杰表示可以由銀行及申請人協(xié)商�！叭绻诘盅哼^(guò)程中，申請人或其子女不同意繼續抵押該房屋，也可按照提前還貸方式，一次性將由銀行支付的養老金及利息還清之后，房屋便可正常進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)�！�
·服務(wù)·
“倒按揭”以房養老不便宜
60歲的讀者李女士打算將自己名下一套60平方米的住房抵押給中信銀行，通過(guò)“倒按揭”的方式由銀行在往后10年間每月向其提供養老金。
在與銀行協(xié)商選擇的評估機構后，李女士所抵押的房屋評估價(jià)值為120萬(wàn)元，并最終申請到了72萬(wàn)元貸款。而按照合同，銀行每月將支付其6000元養老金。
但李女士發(fā)現，如果自己按照等額本金還款，第一個(gè)月利息就10230元。這也就意味自己除了要將銀行支付給自己6000元養老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。
對于這種情況的出現，中信銀行總行營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)金融部負責人孫文杰表示，在還款方面，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性?xún)斶�利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。
以李女士的情況為例，在申請通過(guò)后，她每月可以拿到6000元養老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一些性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付，李女士則10年后需要支付全部利息30萬(wàn)元左右。
申請人最終拿多少養老金？孫文杰給出公式：
抵押房屋總價(jià)×0.6÷實(shí)際放貸年限=養老金
可見(jiàn)，如果想要申請最高每月20000元的額度，則需抵押房屋價(jià)值高，或申請年限短。因此在實(shí)際申請過(guò)程中，申請人不光要考慮實(shí)際利息問(wèn)題，更要考慮如何才能申請到實(shí)際生活中所需的養老金。
