品牌開(kāi)發(fā)商正在醞釀更大程度的降價(jià)。本報記者走訪(fǎng)多家企業(yè)獲悉，隨著(zhù)政策形勢的進(jìn)一步明朗，多數品牌房企已經(jīng)放棄房地產(chǎn)調控短期可能出現松動(dòng)的幻想，開(kāi)始更為理性地看待目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，并采取更為務(wù)實(shí)的定價(jià)和銷(xiāo)售策略。在此背景下，降價(jià)的潮流不斷涌動(dòng)。
萬(wàn)科引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮
近期，幾乎每逢周末，各地都會(huì )有新的樓盤(pán)降價(jià)開(kāi)盤(pán)的消息傳出。本周末，上海萬(wàn)科將引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮。
據漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露，上海萬(wàn)科醞釀旗下樓盤(pán)全線(xiàn)降價(jià)，以打破華東市場(chǎng)回款不利的局面。因為降價(jià)幅度可能超過(guò)20％，萬(wàn)科正在為部分項目辦理新的網(wǎng)上備案價(jià)格。
昨天，21世紀不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀人曾江證實(shí)，萬(wàn)科尚源項目將于本周六開(kāi)盤(pán)，其中部分面積為79平方米的小戶(hù)型價(jià)格低至85萬(wàn)元左右，折合單價(jià)約合1萬(wàn)元/平方米。而根據中房信集團提供的數據，萬(wàn)科尚源在今年7月以來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)在1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)元/平方米。若以此計算，新盤(pán)降價(jià)幅度接近30％。
同時(shí)，萬(wàn)科另一個(gè)在上海的樓盤(pán)清林徑也將于近期開(kāi)盤(pán)。因為傳出可能降價(jià)的消息，昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議，公司一度暫停對意向購房者的看房服務(wù)。據銷(xiāo)售人員介紹，新開(kāi)盤(pán)價(jià)格可能在1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)/平方米之間，較此前1.65萬(wàn)元/平方米的均價(jià)有近20％的折讓。在針對上海萬(wàn)科旗下項目是否出現降價(jià)問(wèn)題接受記者采訪(fǎng)時(shí)，上海萬(wàn)科回應稱(chēng)，萬(wàn)科清林徑項目尚未開(kāi)盤(pán)，售價(jià)也未正式公布，公司將根據市場(chǎng)趨勢合理定價(jià)。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識，打折在20％以下根本沒(méi)作用。未來(lái)折讓幅度可能都在20％以上�！敝蟹啃偶瘓F分析師薛建雄表示。
價(jià)格逼近房企盈虧線(xiàn)
降低后的價(jià)格是否已經(jīng)到觸及開(kāi)發(fā)商的盈虧臨界點(diǎn)呢？根據本報記者調查，萬(wàn)科尚源與清林徑兩個(gè)樓盤(pán)拿地樓板價(jià)分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精裝修成本，以及稅費1500元和財務(wù)成本1000元，上述項目總成本大概1.2萬(wàn)元—1.3萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，目前兩個(gè)項目的特價(jià)房源已經(jīng)接近或低于開(kāi)發(fā)商的建設成本。開(kāi)發(fā)商“虧本賺吆喝”的時(shí)代正在來(lái)臨。
不過(guò)，對于大型房企來(lái)說(shuō)，總體來(lái)看利潤空間仍然很大。同樣是上述兩個(gè)項目，今年以來(lái)的別墅銷(xiāo)售價(jià)格在2.3萬(wàn)—2.8萬(wàn)元/平方米之間。以別墅超高利潤率找回公寓“犧牲”的利潤，是很多企業(yè)的策略。另外，萬(wàn)科在上海其他項目如琥珀臻園、花園小城等項目都是早年拿地項目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)16000元/平方米�！昂芏喾科蠊㈩�(lèi)項目利潤率可能超過(guò)40％，因此仍有降價(jià)空間�！毖y表示。
同樣存在巨大降價(jià)空間的還有一向以低價(jià)拿地著(zhù)稱(chēng)的上海綠地集團。根據記者調查，以綠地集團旗下的濱江豪宅項目“海珀旭輝”為例：2007年底，綠地集團以36.32億元拿下濱江104街坊地塊，最終成交樓板價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，大大低于市場(chǎng)預期。即便加上2萬(wàn)元/平方米的建安、裝修和稅費成本，該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項目成本價(jià)格仍然只有4萬(wàn)元左右。但之前上述項目的銷(xiāo)售價(jià)格基本在8萬(wàn)—10萬(wàn)元/平方米，利潤率超過(guò)100%。近期，本報記者通過(guò)調查獲悉，綠地可能正在考慮以超乎預期的折讓幅度推出部分特價(jià)房源，其價(jià)格可能接近成本。
“慘不忍睹”促房企“救亡圖存”
當越來(lái)越多的房源接近盈虧底線(xiàn)，房企對大勢的判斷也從其價(jià)格策略中體現出來(lái)。據了解，一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報有關(guān)方面的報告中，以“慘不忍睹”來(lái)形容10月以來(lái)一線(xiàn)城市房企的狀況，并稱(chēng)動(dòng)輒30％—40％的降價(jià)幅度將對房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言，在中國經(jīng)濟沒(méi)有出現重大問(wèn)題的情況下，此輪房地產(chǎn)調控將一直堅持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認識到這一形勢，并思考應對之策。
昨天，恒大集團發(fā)布前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，高調宣布已完成全年銷(xiāo)售計劃的111.2%，前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也大幅超過(guò)去年全年。據了解，恒大前10個(gè)月累計合約銷(xiāo)售額778.7億元，同比增長(cháng)89.2%。累計合約銷(xiāo)售面積1185.6萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)79.9%。但累計合約銷(xiāo)售均價(jià)僅增長(cháng)5.2％，至6568元/平方米�！昂愦笫亲钤缯J清形勢，以低價(jià)跑量回籠資金的企業(yè)�！币拙又袊飨苄帽硎�。
不過(guò)，在展望未來(lái)時(shí)，恒大集團主席許家印表示，未來(lái)恒大不會(huì )再出現如此高速的增長(cháng)，明年增幅或保持在10％—20％。
這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識�！爸袊�(jīng)濟逐步進(jìn)入"去房地產(chǎn)化"時(shí)代，主動(dòng)擠掉房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟的長(cháng)期發(fā)展有益。這是大勢所趨�！敝心辖ㄔO(000961,股吧)有關(guān)負責人表示。
除了調低增長(cháng)預期外，也有部分企業(yè)開(kāi)始在推進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行更多嘗試。近期，綠地集團收購遼寧丹東煤炭深加工項目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷(xiāo)一體化基地，完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破。今年8月，綠地集團投資5億元簽約內蒙古晉豐元煤化物流園區項目�！熬G地的"轉型與創(chuàng )新"戰略正在能源領(lǐng)域落實(shí)開(kāi)來(lái)�！本G地集團有關(guān)人士昨天表示。
