品牌開(kāi)發(fā)商集體加入降價(jià)陣營(yíng)
2011-11-16   作者:于兵兵 朱楠  來(lái)源:上海證券報
 
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    品牌開(kāi)發(fā)商正在醞釀更大程度的降價(jià)。本報記者走訪(fǎng)多家企業(yè)獲悉,隨著(zhù)政策形勢的進(jìn)一步明朗,多數品牌房企已經(jīng)放棄房地產(chǎn)調控短期可能出現松動(dòng)的幻想,開(kāi)始更為理性地看待目前房地產(chǎn)市場(chǎng),并采取更為務(wù)實(shí)的定價(jià)和銷(xiāo)售策略。在此背景下,降價(jià)的潮流不斷涌動(dòng)。

  萬(wàn)科引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮

  近期,幾乎每逢周末,各地都會(huì )有新的樓盤(pán)降價(jià)開(kāi)盤(pán)的消息傳出。本周末,上海萬(wàn)科將引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮。
  據漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露,上海萬(wàn)科醞釀旗下樓盤(pán)全線(xiàn)降價(jià),以打破華東市場(chǎng)回款不利的局面。因為降價(jià)幅度可能超過(guò)20%,萬(wàn)科正在為部分項目辦理新的網(wǎng)上備案價(jià)格。
  昨天,21世紀不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀人曾江證實(shí),萬(wàn)科尚源項目將于本周六開(kāi)盤(pán),其中部分面積為79平方米的小戶(hù)型價(jià)格低至85萬(wàn)元左右,折合單價(jià)約合1萬(wàn)元/平方米。而根據中房信集團提供的數據,萬(wàn)科尚源在今年7月以來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)在1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)元/平方米。若以此計算,新盤(pán)降價(jià)幅度接近30%。
  同時(shí),萬(wàn)科另一個(gè)在上海的樓盤(pán)清林徑也將于近期開(kāi)盤(pán)。因為傳出可能降價(jià)的消息,昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議,公司一度暫停對意向購房者的看房服務(wù)。據銷(xiāo)售人員介紹,新開(kāi)盤(pán)價(jià)格可能在1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)/平方米之間,較此前1.65萬(wàn)元/平方米的均價(jià)有近20%的折讓。在針對上海萬(wàn)科旗下項目是否出現降價(jià)問(wèn)題接受記者采訪(fǎng)時(shí),上海萬(wàn)科回應稱(chēng),萬(wàn)科清林徑項目尚未開(kāi)盤(pán),售價(jià)也未正式公布,公司將根據市場(chǎng)趨勢合理定價(jià)。
  “目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識,打折在20%以下根本沒(méi)作用。未來(lái)折讓幅度可能都在20%以上!敝蟹啃偶瘓F分析師薛建雄表示。

  價(jià)格逼近房企盈虧線(xiàn)

  降低后的價(jià)格是否已經(jīng)到觸及開(kāi)發(fā)商的盈虧臨界點(diǎn)呢?根據本報記者調查,萬(wàn)科尚源與清林徑兩個(gè)樓盤(pán)拿地樓板價(jià)分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示,如果加上3500元的建安成本,1000元的精裝修成本,以及稅費1500元和財務(wù)成本1000元,上述項目總成本大概1.2萬(wàn)元—1.3萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō),目前兩個(gè)項目的特價(jià)房源已經(jīng)接近或低于開(kāi)發(fā)商的建設成本。開(kāi)發(fā)商“虧本賺吆喝”的時(shí)代正在來(lái)臨。
  不過(guò),對于大型房企來(lái)說(shuō),總體來(lái)看利潤空間仍然很大。同樣是上述兩個(gè)項目,今年以來(lái)的別墅銷(xiāo)售價(jià)格在2.3萬(wàn)—2.8萬(wàn)元/平方米之間。以別墅超高利潤率找回公寓“犧牲”的利潤,是很多企業(yè)的策略。另外,萬(wàn)科在上海其他項目如琥珀臻園、花園小城等項目都是早年拿地項目,后者拿地成本只有1600元/平方米,今年初的最高銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)16000元/平方米!昂芏喾科蠊㈩(lèi)項目利潤率可能超過(guò)40%,因此仍有降價(jià)空間!毖y表示。
  同樣存在巨大降價(jià)空間的還有一向以低價(jià)拿地著(zhù)稱(chēng)的上海綠地集團。根據記者調查,以綠地集團旗下的濱江豪宅項目“海珀旭輝”為例:2007年底,綠地集團以36.32億元拿下濱江104街坊地塊,最終成交樓板價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米,大大低于市場(chǎng)預期。即便加上2萬(wàn)元/平方米的建安、裝修和稅費成本,該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項目成本價(jià)格仍然只有4萬(wàn)元左右。但之前上述項目的銷(xiāo)售價(jià)格基本在8萬(wàn)—10萬(wàn)元/平方米,利潤率超過(guò)100%。近期,本報記者通過(guò)調查獲悉,綠地可能正在考慮以超乎預期的折讓幅度推出部分特價(jià)房源,其價(jià)格可能接近成本。

  “慘不忍睹”促房企“救亡圖存”

  當越來(lái)越多的房源接近盈虧底線(xiàn),房企對大勢的判斷也從其價(jià)格策略中體現出來(lái)。據了解,一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報有關(guān)方面的報告中,以“慘不忍睹”來(lái)形容10月以來(lái)一線(xiàn)城市房企的狀況,并稱(chēng)動(dòng)輒30%—40%的降價(jià)幅度將對房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言,在中國經(jīng)濟沒(méi)有出現重大問(wèn)題的情況下,此輪房地產(chǎn)調控將一直堅持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認識到這一形勢,并思考應對之策。
  昨天,恒大集團發(fā)布前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì),高調宣布已完成全年銷(xiāo)售計劃的111.2%,前10個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也大幅超過(guò)去年全年。據了解,恒大前10個(gè)月累計合約銷(xiāo)售額778.7億元,同比增長(cháng)89.2%。累計合約銷(xiāo)售面積1185.6萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)79.9%。但累計合約銷(xiāo)售均價(jià)僅增長(cháng)5.2%,至6568元/平方米!昂愦笫亲钤缯J清形勢,以低價(jià)跑量回籠資金的企業(yè)!币拙又袊飨苄帽硎。
  不過(guò),在展望未來(lái)時(shí),恒大集團主席許家印表示,未來(lái)恒大不會(huì )再出現如此高速的增長(cháng),明年增幅或保持在10%—20%。
  這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識!爸袊(jīng)濟逐步進(jìn)入"去房地產(chǎn)化"時(shí)代,主動(dòng)擠掉房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟的長(cháng)期發(fā)展有益。這是大勢所趨!敝心辖ㄔO(000961,股吧)有關(guān)負責人表示。
  除了調低增長(cháng)預期外,也有部分企業(yè)開(kāi)始在推進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行更多嘗試。近期,綠地集團收購遼寧丹東煤炭深加工項目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷(xiāo)一體化基地,完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破。今年8月,綠地集團投資5億元簽約內蒙古晉豐元煤化物流園區項目!熬G地的"轉型與創(chuàng )新"戰略正在能源領(lǐng)域落實(shí)開(kāi)來(lái)!本G地集團有關(guān)人士昨天表示。

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