“鐵九銅十”黯然退場(chǎng)，海南樓市一時(shí)間似黑云壓城。
全省商品房市場(chǎng)10月份共簽約2883套，環(huán)比上月減少了310套，簽約面積約25萬(wàn)平方米，僅相當于去年月均銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平方米的三分之一左右——本應是銷(xiāo)售旺季，海南樓市“銀十”的成績(jì)單卻令人大跌眼鏡。
進(jìn)入11月，樓市成交進(jìn)一步萎縮，上周海南全省房產(chǎn)僅成交606套，環(huán)比再跌23.9%。
曾幾何時(shí)，海南樓市在國際旅游島概念刺激下，堪稱(chēng)“熱錢(qián)”的天堂，數千億資金從全國甚至世界各地蜂擁而入，把海南的地價(jià)、房?jì)r(jià)炒上了天。誰(shuí)料調控政策層層加碼，這波熱潮僅持續了幾個(gè)月便陷入有價(jià)無(wú)市的僵持期，而這一“僵持”就是一年半，終于，當“金九銀十”變成了“鐵九銅十”，開(kāi)發(fā)商和炒房客們都已經(jīng)堅持不住了。
從本報記者實(shí)地調研的情況來(lái)看，雖然地方政府、銀行等對海南樓市前景仍表示樂(lè )觀(guān)，但撲面而來(lái)的樓盤(pán)打折、物業(yè)或土地轉讓的廣告透露出，民間資本撤離的心情已非常急切。
炒房客表情 從瘋狂涌入到急著(zhù)跑路
“現在非常想撤出來(lái)，但房子賣(mài)不動(dòng)，沒(méi)法撤�！�
來(lái)自杭州的高女士告訴記者，去年年初，她和幾個(gè)朋友籌集了幾百萬(wàn)元在文昌一次性購入十幾套房子，本想趁價(jià)格上漲時(shí)賣(mài)出，不料買(mǎi)了不久房?jì)r(jià)就停止上漲，觀(guān)望了一段時(shí)間后決定掛出來(lái)賣(mài)，去年就賣(mài)出去一套，現在降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)了。
2009年12月31日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》，海南新一輪的房地產(chǎn)盛宴由此開(kāi)啟。數千億資金涌向海南，跑馬圈地、開(kāi)發(fā)承建、批量購房……很快地，“炒房客”便滲透到海南樓市的各個(gè)領(lǐng)域。
如今，這些資金卻如熱鍋上的螞蟻，無(wú)心戀戰，急于撤離。
來(lái)自南京的謝先生也向記者透露，去年他從多個(gè)朋友那兒融資了幾千萬(wàn)元來(lái)海南開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但沒(méi)想到這股熱潮只維持了幾個(gè)月，待今年下半年他們的房子建好開(kāi)賣(mài)，海南樓市已陷入有價(jià)無(wú)市的觀(guān)望期。
“如今開(kāi)盤(pán)已經(jīng)3個(gè)多月，房子總共只賣(mài)出去5套，”他焦急地說(shuō)，為了盡快回籠資金還債，正在考慮將項目出讓。
急著(zhù)“跑路”的并非只有投資客及小型開(kāi)發(fā)商，由于成交低迷，開(kāi)發(fā)商拖欠工程建設款的情況越來(lái)越普遍，隨著(zhù)年關(guān)臨近，很多建筑商也急切地想拿回他們墊支的工程款。
在海南萬(wàn)寧市某溫泉度假村項目現場(chǎng)，空曠的工地上只見(jiàn)銹跡斑斑的腳手架和已經(jīng)有些腐爛的安全圍欄，知情人士告訴記者，此項目是該度假村的二期工程，上半年動(dòng)工，但由于資金無(wú)法到位，已經(jīng)停工半年多。
“一期工程款還拖欠著(zhù)，建筑商已經(jīng)無(wú)力也不敢再墊資建設二期工程了�！痹撝槿耸繜o(wú)奈地說(shuō)，此前請客送禮好不容易才拿到項目，現在只想快些拿回墊支的工程款，離開(kāi)這個(gè)地方。
“開(kāi)發(fā)商原本承諾每月支付工程款1500萬(wàn)元，但現在只能兌現一半，剩下的用房子抵，為了盡快收回資金，我們只好將房子以低于市價(jià)1000元的價(jià)格委托給售樓中心的工作人員，并承諾賣(mài)掉一套給他們五萬(wàn)元的獎勵�！�
建房子建成了房東，同樣在萬(wàn)寧承建項目的“包工頭”李先生郁悶不已。
長(cháng)期監控境內外“熱錢(qián)”流向的廣東省社會(huì )科學(xué)院教授黎友煥(博客,微博)指出，從監控體系可以看到，很多前期進(jìn)入房地產(chǎn)的“熱錢(qián)”，現在迫切地想要出來(lái)，只是沒(méi)有相應的成交量來(lái)支撐。
售樓中心現狀 從門(mén)庭若市到門(mén)可羅雀
急歸急，但在全國樓市“降”聲一片的大背景下，海南炒房客們發(fā)現，他們根本找不到接盤(pán)人。
11月初，三亞已經(jīng)進(jìn)入傳統的旅游旺季，位于市中心的鹿回頭公園人流量明顯增加，臨近中午時(shí)分，公園停車(chē)場(chǎng)已是一“位”難求。但是，離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤(pán)半山半島的售樓中心，卻是門(mén)可羅雀，冷清得讓人以為這里并未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。
半山半島并非特例。記者在海南�？�、三亞走訪(fǎng)發(fā)現，雖然已進(jìn)入旺季，但大部分房地產(chǎn)項目的售樓中心鮮少有人光顧，很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心只見(jiàn)售樓人員不見(jiàn)看房人，與去年年初投資者瘋狂搶購、樓價(jià)“一日一漲”的火爆場(chǎng)景形成鮮明對比。
“我們今年的銷(xiāo)售目標是十個(gè)億，但10個(gè)月過(guò)去了，我們只賣(mài)了不到一個(gè)億�！焙Ｄ袭數啬撑琶笆拇笮烷_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總經(jīng)理告訴記者。
像他這樣的開(kāi)發(fā)商也并不少見(jiàn)。除了少數樓盤(pán)銷(xiāo)售目標完成情況較好，很多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團隊都很焦慮，眼看2011年行至年尾，他們的成績(jì)單卻慘不忍睹，完成的銷(xiāo)售額大都只是全年目標的一個(gè)零頭。
為提升人氣，更為回籠資金，去年年初還捂盤(pán)、惜售的開(kāi)發(fā)商如今無(wú)不使出渾身解數增加銷(xiāo)售額。除了在網(wǎng)絡(luò )、報紙、電視、公路牌等各種媒體上投放巨幅廣告外，一些開(kāi)發(fā)商還前往北京、上海、江浙、東北、山西、四川等購房需求較大的城市或地區推介。
一時(shí)間，鋼琴演奏會(huì )、泳裝秀等吸引投資者前去看盤(pán)的各類(lèi)活動(dòng)應運而生，時(shí)下最流行的團購，甚至買(mǎi)房送寶馬等一系列促銷(xiāo)手段也全部上陣。
當上述種種都不奏效，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商祭出了最后一招：降價(jià)。
在去年年初萬(wàn)元以下房源蹤跡難覓的�？�，如今冒出了很多6000元出頭的新盤(pán)。據記者了解，�？谝话胍陨系臉潜P(pán)推出了打折優(yōu)惠，一些樓盤(pán)，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團購促銷(xiāo)；在海南房?jì)r(jià)最高的三亞和陵水，幾乎所有的樓盤(pán)都能享受折扣，一些樓盤(pán)的基礎折扣達72折，如果一次性付款，還能享受92到98折不等的折上折優(yōu)惠。
價(jià)格降得再狠，投資者也并不買(mǎi)賬。在剛剛過(guò)去的10月，海南商品房市場(chǎng)共簽約2883套，簽約面積約25萬(wàn)平米，僅相當于去年月均銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平米的三分之一左右。海南當地房地產(chǎn)中介預測，11月的銷(xiāo)售情況可能會(huì )更慘烈。
開(kāi)發(fā)商處境 從雞犬升天到全面洗牌
只有在退潮的時(shí)候才知道誰(shuí)在裸泳。
記者調研發(fā)現，即使在海南樓市整體蕭條的情況下，一些品牌開(kāi)發(fā)商的房子依然賣(mài)得很好。其中的佼佼者雅居樂(lè )，其位于陵水的清水灣項目今年前10個(gè)月的累計銷(xiāo)售額已達75億元，接近去年全年銷(xiāo)售85億元的水平；而2008年才進(jìn)駐海南的萬(wàn)科，其位于三亞的首個(gè)項目萬(wàn)科森林度假公園，一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了10個(gè)億。
資金實(shí)力決定開(kāi)發(fā)與擴張進(jìn)度，品牌開(kāi)發(fā)商或因銷(xiāo)售回款較好、母公司實(shí)力雄厚、融資渠道多元化等，開(kāi)發(fā)進(jìn)度并未見(jiàn)放慢，有的甚至還逆勢提速及擴張；與之形成鮮明對比，資金實(shí)力弱的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商今年明顯放慢了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，有的已經(jīng)出現停工，還有的甚至計劃出讓項目。
經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，海南房地產(chǎn)行業(yè)憑借國際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)大洗牌不可避免，存活下來(lái)的企業(yè)在未來(lái)將主導海南樓市的走勢，他們將帶領(lǐng)海南的房地產(chǎn)業(yè)從之前的混亂走向有序和規范化。
從政策層面來(lái)看，海南省政府也有意引進(jìn)及扶持大型品牌房企在海南發(fā)展，早在去年3、4月份，海南省住建廳和國土廳在制定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策時(shí)，就已經(jīng)開(kāi)始往大型品牌企業(yè)偏斜。當前，萬(wàn)科、雅居樂(lè )、華潤、中信、恒大、富力等知名開(kāi)發(fā)商已進(jìn)駐海南，并通過(guò)兼并收購占領(lǐng)了絕大部分市場(chǎng)份額。
無(wú)論如何，年底都是對現金流要求最高的時(shí)點(diǎn)，巨量貸款、工程款、員工薪酬等費用的支付與結算，與“熱錢(qián)”的撤離、低迷的成交共同形成一道檻，跨不過(guò)去的開(kāi)發(fā)商將被淘汰出局。有業(yè)內人士預計，如果調控政策不松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商將不得不以?xún)r(jià)換量回收資金，這意味著(zhù)春節前海南的樓價(jià)還將繼續深調。
