隨著(zhù)2011年進(jìn)入倒計時(shí)，內地樓市寒意刺骨，量?jì)r(jià)齊跌之下，樓盤(pán)降價(jià)開(kāi)始由個(gè)別行為演變成更多開(kāi)發(fā)商的集體行動(dòng)。然而「買(mǎi)漲不買(mǎi)跌」的心態(tài)令市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，樓市處于僵持膠著(zhù)狀態(tài)。溫家寶總理11月6日在接受采訪(fǎng)時(shí)強調，中國房地產(chǎn)一系列的調控措施，決不可能有絲毫動(dòng)搖，政府的目標是要使樓價(jià)回歸到合理的價(jià)格。市場(chǎng)分析，溫家寶的講話(huà)表明，政府目前正警惕過(guò)早地救助房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機者。種種跡象顯示，房地產(chǎn)業(yè)正成為中國經(jīng)濟前景中最為搖擺不定的因素，已有外媒驚呼中國樓市噩夢(mèng)開(kāi)始，接受本報采訪(fǎng)的業(yè)內人士預料，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)將捱不過(guò)年關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌無(wú)可避免。而更令人關(guān)切的是，這一波樓市下跌何處是盡頭？樓市大幅下探會(huì )否引發(fā)中國經(jīng)濟更大范圍的骨牌效應？

　　供需博弈樓市僵持

　　據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，11月上半月，北京新盤(pán)簽約為零，預訂量也僅為14套，而當月入市新盤(pán)達到4014套，這創(chuàng )造調控后簽約最慘淡記錄。而根據北京中原市場(chǎng)的統計顯示，年內北京新建住宅期房供應項目135個(gè)，共取得預售許可證180次，供應房源56729套，合計727.41萬(wàn)平米，而其中已經(jīng)網(wǎng)簽出售23878套，平均去化率為42.1%，再創(chuàng )歷史新低。周二，傳出萬(wàn)科上海浦東一住宅項目?jì)r(jià)格下調15%。援引未具名的樓盤(pán)代理方工作人員的話(huà)說(shuō)，項目的價(jià)格從人民幣1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米降至1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米。而萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮此前在東莞表示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入「冬天」模式，并將遵循現金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬(wàn)科的「冬天論」不出意料地引起輿論嘩然。2008年，萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石也曾拋出「拐點(diǎn)論」，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。不少業(yè)內人士指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)各項指標數據下滑，「冬天」或將持續更長(cháng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。然而，降價(jià)促銷(xiāo)在獲得短暫人氣后，市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛仍然濃厚。市場(chǎng)消化速度的緩慢令到樓市庫存量不斷累積。以深圳為例，按照目前的銷(xiāo)售速度，目前庫存的新房消化時(shí)間約為一年。而未來(lái)一段時(shí)間內，預計新房供應量還將繼續增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì )進(jìn)一步加大。此外，土地頻頻流拍，房企資金鏈緊張，樓市負面新聞不絕于耳。不變的仍是樓市調控從緊的政策主調。業(yè)界預計，到年底前政策環(huán)境持續從緊、降價(jià)促銷(xiāo)繼續上演、成交量未發(fā)能有突破將構成市場(chǎng)的主旋律，在各方的博弈下，樓市將呈現膠著(zhù)狀態(tài)。綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向本報分析說(shuō)，此前市場(chǎng)特別是供應層面價(jià)格一直硬挺著(zhù)，導致成交量下降。市場(chǎng)也曾期盼政策面有所放松，但中央近日連續表態(tài)調控不動(dòng)搖，盡管沒(méi)有追加新的政策，卻讓樓市調控放松的期盼一下落空。對供方來(lái)說(shuō)，剩下的就只有降價(jià)這張牌了。從需求方來(lái)看，持幣觀(guān)望這么長(cháng)一段時(shí)間后，來(lái)自政策面的表態(tài)讓他們更加堅定繼續等下去的決心。宋丁表示：「市場(chǎng)很微妙，買(mǎi)賣(mài)雙方在深度博弈中，樓市處在焦慮而僵持的狀態(tài)，目前市場(chǎng)表象是，供方開(kāi)始小幅降價(jià)，但就深圳而言，很多樓盤(pán)的降價(jià)還是有點(diǎn)忽悠的成份，或者只是策略性營(yíng)銷(xiāo)。只有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)潮出現，樓市成交量才會(huì )真正上來(lái)�！勾鞯铝盒腥A南華西區高級董事總經(jīng)理程家龍的看法較為樂(lè )觀(guān)。他向本報記者表示，樓市的剛性需求仍在，只要開(kāi)發(fā)商略微降價(jià)，就會(huì )有很多置業(yè)者購買(mǎi)，部分降價(jià)樓盤(pán)熱銷(xiāo)的現象就是很好的證明。

　　資金鏈緊繃加速房企整合

　　本報記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，目前困擾房地產(chǎn)企業(yè)的是日益凸顯的資金問(wèn)題。統計數據顯示，截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，其中七成房企經(jīng)營(yíng)性現金流為負，超過(guò)四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。專(zhuān)家預計四季度數據會(huì )更難看。成交量萎縮令到開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)一步緊張，降價(jià)促銷(xiāo)亦將令到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)價(jià)值減記及利潤預期下降。而隨著(zhù)年關(guān)逼近，年底開(kāi)發(fā)商需要歸還的銀行短期貸款、工程款、拖欠政府的各類(lèi)稅費以及土地出讓金都將在第四季度結清。隨著(zhù)上市融資以及信托等渠道陸續關(guān)閉或收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也與日俱增。業(yè)界預計降價(jià)銷(xiāo)售或者整體轉讓項目回籠資金將是大勢所趨。 「如果調控一直持續，今年年底會(huì )有很多房企過(guò)不了關(guān)�！怪脴I(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮向本報記者表示，目前房企資金鏈相當緊張，向民間借貸來(lái)渡過(guò)難關(guān)的不在少數。如果銀根繼續緊縮，民間借貸現象將更多。一旦房企資金出現問(wèn)題，或會(huì )引發(fā)骨牌效應。相比上市開(kāi)發(fā)商，缺乏融資渠道的中小房企更是難熬。不少調控下的中小房企更是因資金壓力被迫出售旗下項目，導致年內房企股權交易額再創(chuàng )歷史新高。預計年底會(huì )有很多包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的中小企倒閉或裁員，并引發(fā)連鎖反應。宋丁亦表示，如果政策面不發(fā)生逆轉，行業(yè)洗牌是大勢所趨。事實(shí)上，目前不少中小房企已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)掉公司或者部分項目，預計今后一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的并購還會(huì )繼續增加。據統計，截至今年前10月，較大規模的房企股權交易累計已經(jīng)達到了93宗，總交易額300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億的規模。其中僅10月的交易額就達到了44.15億元。另?yè)�中原地產(chǎn)對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權交易所的不完全統計，截至10月，今年在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目總數已經(jīng)超過(guò)600宗，超過(guò)去年同期的一倍。

　　僅以道德審視房地產(chǎn)太狹隘

　　近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于輿論的風(fēng)口浪尖。經(jīng)濟學(xué)家紛紛指責「中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)『綁架』」，如今，地產(chǎn)商們的日子越來(lái)越不好過(guò)了。此情此景，很容易令一些熱衷于對房地產(chǎn)商進(jìn)行道德審判的人們拍手稱(chēng)快。但如果將房地產(chǎn)業(yè)放在中國經(jīng)濟整體背景中觀(guān)察，就不難發(fā)現：僅從道德維度審視房地產(chǎn)業(yè)顯得過(guò)于狹隘。目前針對樓市存在著(zhù)兩種針?shù)h相對的聲音。一是以開(kāi)發(fā)商為代表的利益群體，冀望調控政策有所松動(dòng)；另一種認為「樓市調控堅決不能放松，否則功虧一簣」的觀(guān)點(diǎn)同樣鮮明。在高房?jì)r(jià)引發(fā)無(wú)數民生社會(huì )問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商暴利導致民怨甚大的當下，后一種觀(guān)點(diǎn)無(wú)疑占據了道德上的制高點(diǎn)，因而也擁有了更加充分的民意。然而，房地產(chǎn)業(yè)復雜的狀況，很難單純以道德來(lái)作衡量，況且，經(jīng)濟發(fā)展有其自身規律。目前，決策層有關(guān)樓市調控不放松的基調不變，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌整合已成各方共識。在此過(guò)程中，投機暴利、管理不善、資金斷裂的中小房企或被兼并，或破產(chǎn)倒閉，皆在預料之中。惟需注意的是，讓「房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性」，是此輪調控政策的目標所在。讓投機者遠離樓市，讓樓價(jià)回歸合理區間，是調控政策應有之義，而非讓整個(gè)行業(yè)哀鴻遍野，將開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)趕盡殺絕。畢竟，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有發(fā)展良好的企業(yè)來(lái)支撐，很難想象，如果市場(chǎng)上缺少了一批運作優(yōu)良，賺取合理利潤的品牌房企來(lái)建造質(zhì)量可靠的住宅供應市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)何言回歸理性？房地產(chǎn)業(yè)的降溫與中國經(jīng)濟的轉型，猶如一枚硬幣的兩面。房地產(chǎn)業(yè)降溫的取向不容質(zhì)疑，但經(jīng)濟硬著(zhù)陸的風(fēng)險同樣不可小覷。中國經(jīng)濟需要轉型，擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的畸型依賴(lài)，這個(gè)過(guò)程可能帶給中國經(jīng)濟以巨大的陣痛，甚至會(huì )引發(fā)利益格局的重大調整。雖如此，如何避免以休克療法重創(chuàng )關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，減少傷及無(wú)辜，仍然值得有關(guān)方面仔細考量。而與短期的調控政策相比，更為重要的是建立一種促進(jìn)樓市長(cháng)期健康發(fā)展的機制體制，讓市場(chǎng)自身來(lái)調節和修正，而不是讓開(kāi)發(fā)商隨政策起舞，一會(huì )兒令這個(gè)市場(chǎng)熱得發(fā)燙，一會(huì )兒又掉進(jìn)冰窖。這應當是努力的方向。

　　更大規模降價(jià)潮將至？

　　樓市最終走向何方？這一輪嚴厲堅決的調控如何收場(chǎng)？以《華爾街日報》為代表的外媒已在討論中國樓市崩盤(pán)的可能性，并表達了中國樓市進(jìn)入噩夢(mèng)期的觀(guān)點(diǎn)。一向研究民間熱錢(qián)動(dòng)向的廣東省社科院綜合開(kāi)發(fā)研究中心主任黎友煥(博客,微博)亦發(fā)出「明年將是樓市的2012」的警告。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮表示，政府年中實(shí)行的調控政策，如限貸、限購、限價(jià)等「三限」政策，已令到商品房成交量大幅下降，樓價(jià)也隨之下降，并從一線(xiàn)城市傳遞到二三線(xiàn)城市。如果明年繼續維持目前的樓市調控政策，估計很多發(fā)展商會(huì )頂不住，更大規模的降價(jià)潮將會(huì )出現。隨著(zhù)參與降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，不少業(yè)內人士認為房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始步入實(shí)質(zhì)下調階段。目前，一些一線(xiàn)城市新開(kāi)樓盤(pán)的降價(jià)幅度多在15%到20%之間，數據還顯示，近期京滬深等地部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度已高達30%。高盛高華也取消了對2012年以及2013年房?jì)r(jià)反彈的判斷，并預計未來(lái)12個(gè)月內地主要城市的房?jì)r(jià)將由目前水平下降15%至20%，或者由2010年的房?jì)r(jià)最高值下降約25%，并且到2013年前都不會(huì )出現反彈。黎友煥判斷，在目前嚴厲的政策調整下，樓市必跌。明年樓市將會(huì )迎來(lái)普跌，雖然不會(huì )一下子跌30%、40%，但從2012年起可能會(huì )連續跌8年，劃出中長(cháng)期的下跌曲線(xiàn)。

　　樓市調整是轉型良機

　　房地產(chǎn)業(yè)萎縮究竟會(huì )對中國宏觀(guān)經(jīng)濟造成何種影響？如果房地產(chǎn)市場(chǎng)撐不住，會(huì )否導致經(jīng)濟大幅下滑？有分析人士指出，房地產(chǎn)投資大幅下滑將令中國GDP增速降低兩個(gè)百分點(diǎn)以上，還會(huì )影響到建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及作為房產(chǎn)主要信貸來(lái)源的金融系統安全。房地產(chǎn)業(yè)整體下滑，會(huì )否拖累中國經(jīng)濟整體向下？事實(shí)上，連鎖反應已先從與樓市關(guān)系最緊密的地產(chǎn)中介開(kāi)始。今年以來(lái)，深圳地產(chǎn)中介店鋪關(guān)閉近四分之三的事實(shí)，令到樓市引發(fā)的骨牌效應初步顯現。接受本報采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)業(yè)的榮枯會(huì )對建材、原材料、家俱、裝修等多個(gè)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)帶來(lái)較大影響。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮認為，各地房?jì)r(jià)太高不行，太低也不行，一定要很溫和地把關(guān)，畢竟房地產(chǎn)業(yè)占城市GDP的40%以上，打垮房地產(chǎn)業(yè)會(huì )對各地經(jīng)濟、生活帶來(lái)很大的負面影響。宋丁則指出，中國經(jīng)濟目前主要面臨的是求發(fā)展和調結構的問(wèn)題。目前發(fā)展遇到了障礙，這不僅僅是單純房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，而意味著(zhù)未來(lái)總體經(jīng)濟指標出現問(wèn)題，GDP增速會(huì )出現下降。但如果我們將此放在一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)結構上來(lái)看，就會(huì )看到這是一個(gè)正常的減速過(guò)程，這種對房地產(chǎn)業(yè)有意為之的放松是為了騰出時(shí)間和空間進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調整。國民經(jīng)濟當然還是要正常發(fā)展，但追求高增長(cháng)就沒(méi)有時(shí)間去調結構，如果我們能夠藉此機會(huì )改變過(guò)往那種過(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)的扭曲發(fā)展模式，騰出更多時(shí)間和空間去發(fā)展戰略裝備、新興產(chǎn)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等等，這未嘗不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結構調整的良機