降價(jià)樓盤(pán)成交拉動(dòng)之下，上周上海樓市成交量稍稍反彈。
11月21日，佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上周（11月14日-11月20日）上海市新建商品住宅成交面積為11.17萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前周）上漲12.34%；成交均價(jià)為20975元/平方米，環(huán)比上漲0.95%；新增供應面積則環(huán)比下跌4.50%，至21.65萬(wàn)平方米。
中房信分析師薛建雄昨日說(shuō)，隨著(zhù)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊伍和一些新盤(pán)的低價(jià)入市，11月最后兩周，滬上新房成交量可能保持穩步回升態(tài)勢。上海樓市正緩慢走出8月以來(lái)的成交谷底，量變必將引來(lái)質(zhì)變，房?jì)r(jià)下跌的底部也將很快形成。
降價(jià)盤(pán)集中成交
降價(jià)樓盤(pán)依然是上周的成交熱點(diǎn)。
上海中原地產(chǎn)昨日發(fā)布的統計數據顯示，上周上海的新房成交面積榜前十名，幾乎均給出了一定的降價(jià)幅度。其中，位于浦東周康板塊的“御景熙岸公寓”，以174套成交房源，位列全市成交榜首，該樓盤(pán)網(wǎng)上報價(jià)22000元/平方米，但目前成交價(jià)僅為17385元/平方米。
昨日下午，御景熙岸售樓處一位工作人員稱(chēng)，該樓盤(pán)將于11月26日推出最后一批精裝修公寓房源，均價(jià)與此前相同，仍為1.75萬(wàn)元/平方米。
中原昨日發(fā)布的統計報告還提到，位于松江新橋板塊的“新弘國際城”，上周以成交153套公寓房源位列成交榜次席。
據中原地產(chǎn)統計，新弘國際均價(jià)由原先的19000元/平方米降至15500-16000元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)為1.49萬(wàn)元/平方米。截至上周末，該項目已推1019套房源中，整體套數去化率（銷(xiāo)售及預定房源占比）達72.62%。
佑威數據顯示，上周的成交面積榜前十名中，除了御景熙岸和新弘國際城，新城公館、萬(wàn)科尚景苑、大寧瑞仕花園等也都有不同幅度的促銷(xiāo)。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔稱(chēng)，新增供應的加大和更多項目加入降價(jià)行列刺激了上周成交量的上揚。上周成交量在0.5萬(wàn)平方米以上的5個(gè)批次項目，較其10月份同類(lèi)物業(yè)均價(jià)有8%～26%不等的降幅，其中不乏近期加入降價(jià)的“新面孔”。
周成交水平仍處低位
不過(guò)，佑威機構執行董事、樓市專(zhuān)評網(wǎng)首席分析師黃志堅昨日說(shuō)，上海商品住宅周成交量依然處于低位，而且成交面積排名前十的項目絕大多數為單價(jià)在2萬(wàn)元以下的剛需盤(pán)。
黃志堅進(jìn)一步說(shuō)，截至11月20日，11月滬上商品住宅成交面積僅28.46萬(wàn)平方米，較10月同期提升11.03%，比去年同期則大跌45.34%，比2008年11月同期業(yè)內“驚呼救市”時(shí)的成交量還要低。預計11月全月的成交量不會(huì )超過(guò)50萬(wàn)平方米，這樣的成交量水平會(huì )進(jìn)一步加劇開(kāi)發(fā)商現金流的緊張狀況。
黃河滔則強調，上周未促銷(xiāo)項目成交平平，是制約后市交易量回升的不利因素。上周上海新房成交量的回升，可理解為局部熱銷(xiāo)、整體平淡。
黃志堅還提到，樓市調控政策短期內尚看不到轉向的跡象，同期新增供應量和成交量的“剪刀差”又使得庫存可售量不斷加大，多數開(kāi)發(fā)商會(huì )進(jìn)入艱難期。
黃河滔也認為，進(jìn)入11月份以來(lái)，滬上開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節奏有所加快，三周的合計供應面積為57.4萬(wàn)平方米，而10月份整月的推盤(pán)量也僅為60.3萬(wàn)平方米。
黃河滔預計，11月的總體供應量將有不小的環(huán)比增長(cháng)，可視為部分有意在年底前“搶收”的項目正在抓緊最后的時(shí)機入市。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上一手房庫存約為934萬(wàn)平方米，仍處近期高位。
“房?jì)r(jià)跌勢春節前結束”
新房庫存高企，成交量仍處低位，房?jì)r(jià)依然承壓。
據德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟介紹，雖然上周上海樓市新增供應量有所下滑，但仍相當于周成交量的兩倍。進(jìn)入11月后，樓市供過(guò)于求的情況絲毫沒(méi)有得到改觀(guān)。面對這種情況，一些大型房企已率先降價(jià)，這可能推動(dòng)降價(jià)潮的擴散。
薛建雄則提到，一些新近降價(jià)的樓盤(pán)，房?jì)r(jià)降幅并沒(méi)有超過(guò)之前中海、龍湖等開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的20%～30%的降價(jià)水平。隨著(zhù)萬(wàn)科加入降價(jià)行列，會(huì )有更多較為穩健的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)。
“市中心一些豪宅的價(jià)格可能會(huì )因報價(jià)過(guò)高，出現超過(guò)30%的下跌；但這不會(huì )影響到整個(gè)樓市的價(jià)格體系�！毖ㄐ壅f(shuō)。
薛建雄預計，在2012年元旦來(lái)臨前，上海樓市中高價(jià)盤(pán)的報價(jià)會(huì )逐步回調，新盤(pán)則將以新的市場(chǎng)定價(jià)入市，之后的成交量將會(huì )恢復到正常水平。
“本輪房?jì)r(jià)下跌的步伐，也將在春節之前結束�！毖ㄐ壅f(shuō)，由于樓市調控政策不會(huì )像2009年初那樣出現根本性改變，未來(lái)一年內房?jì)r(jià)將會(huì )呈現溫和走勢。
