人大經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春表示，房?jì)r(jià)在未來(lái)環(huán)比直降20%的結論，是“比較激進(jìn)”的。而到了明年三季度，在這場(chǎng)調控中元氣大傷的開(kāi)發(fā)商，或將迎來(lái)政策的逐步松動(dòng)。
隨著(zhù)統計局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據，業(yè)內分析人士紛紛表示，房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立。
而近期由中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀(guān)經(jīng)濟分析與預測報告》顯然更為激進(jìn)：報告預測，要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀(guān)經(jīng)濟就都難以忍受房?jì)r(jià)出現回落20%的情形。更進(jìn)一步的，最早在明年二季度，將會(huì )出現地方政府“暗度陳倉”、弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì )開(kāi)始放松限貸政策、進(jìn)而限購令將逐步松動(dòng)。
難道，努力揮動(dòng)了一年半的調控之手，真的會(huì )在售樓處被砸的混亂下、開(kāi)發(fā)商“叫苦連天”的反對中，在房?jì)r(jià)顯示出回調之后，悄然結束？
“激進(jìn)”預測 房?jì)r(jià)環(huán)比直落20%
“所謂房?jì)r(jià)回落20%”，11月21日，人大經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“是指在住宅現價(jià)的基礎上的環(huán)比直降�！�
事實(shí)上，截至10月份，房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”才得以初步確立。期間房?jì)r(jià)的真實(shí)起落情況，可以從一位開(kāi)發(fā)商的口述中窺得端倪：“今年年初我們的一個(gè)項目?jì)r(jià)格上調了6%-8%，隨著(zhù)下半年銷(xiāo)售的不力，我們把項目的價(jià)格又下調了10%-12%，因此整體看來(lái)我們的項目讓利的幅度是有限的�！�
也即，這種先提價(jià)再下調價(jià)格，不過(guò)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段罷了。采訪(fǎng)中，劉元春也指出，目前在各地出現房?jì)r(jià)動(dòng)輒下調20%-30%的消息，不過(guò)是個(gè)別樓盤(pán)的情況而已。房?jì)r(jià)的全面性回落，并未正式展開(kāi)。
之前，統計局數據顯示，10月份70個(gè)大中城市中，僅有溫州和寧波兩個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數，與去年同期相比，有所回落或者亞太城市研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存一語(yǔ)中的：“環(huán)比下降就敢說(shuō)實(shí)質(zhì)性降價(jià)？”而截至3季度，包括保利、碧桂園在內的多家上市房企公布的銷(xiāo)售數據顯示，其銷(xiāo)售均價(jià)依然在同比上漲。只不過(guò)，在樓市調控下漲幅相對較小而已。
綜上所述，人大報告中所指房?jì)r(jià)環(huán)比直降20%，是指從房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立之后的房?jì)r(jià)回落幅度。
實(shí)際上，“房?jì)r(jià)全面回調20%的降幅，是一個(gè)很大的數據”，劉元春認為，報告中預測房?jì)r(jià)回落不會(huì )超過(guò)20%的結論，是“比較激進(jìn)的”。
明年三季度政策會(huì )松動(dòng)？
人大報告從開(kāi)發(fā)商資金鏈、宏觀(guān)經(jīng)濟相對平穩運行的需求以及9%經(jīng)濟增長(cháng)的社會(huì )約束線(xiàn)三個(gè)方面，預測宏觀(guān)經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落在20%左右。
據稱(chēng)，今年12月起，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入還款高峰，應付款累計增速將超過(guò)30%�？紤]到銷(xiāo)售下滑、開(kāi)發(fā)商融資渠道受限的前提下，預計到明年一季度，房企籌資金額將會(huì )出現負增長(cháng)。與此同時(shí)，人大報告中表示，地方政府對于房?jì)r(jià)下跌的承受能力可能會(huì )低于銀監會(huì )的估測。而明年GDP增速不跌破9%，宏觀(guān)經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落幅度在20%左右。
值得一提的是，人大經(jīng)濟研究所預測明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出，“這一預測值普遍高于其他機構的預期�！�
“最早明年二季度開(kāi)始，地方政府或許就會(huì )率先"暗度陳倉"、弱化調控”，劉元春對《證券日報》記者表示，而后三季度中央政府則會(huì )開(kāi)始放松限貸，進(jìn)而逐步放松限購令。
房?jì)r(jià)不會(huì )反彈？
市場(chǎng)上最擔憂(yōu)的是，調控政策一旦放松，那么會(huì )出現房?jì)r(jià)大幅反彈的情形。就此種擔憂(yōu)，劉元春表示，此輪樓市的調整，是一個(gè)在政策主導下的行為。因此，未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢會(huì )是一個(gè)“可控的過(guò)程”。除此之外，劉元春認為，隨著(zhù)這些短期性的調控手段的撤出，房產(chǎn)稅這一類(lèi)的長(cháng)期性政策手段或將正式登臺。
就相關(guān)事項，《證券日報》記者采訪(fǎng)了華創(chuàng )證券分析師楊現領(lǐng)。在其看來(lái)，明年宏觀(guān)經(jīng)濟將會(huì )呈現出觸底反彈的狀態(tài)，而人大作出的GDP9.2%增長(cháng)的預期，是相對樂(lè )觀(guān)了。尤其是信貸政策，在他看來(lái)并不會(huì )走向擴張，而是持續穩健。
這一觀(guān)點(diǎn)和中國社科院工業(yè)研究所所長(cháng)曹建海的觀(guān)點(diǎn)不謀而合。曹建海亦認為，如果開(kāi)發(fā)貸不放松的話(huà)，那么房企依舊會(huì )珍惜現金流，因此不會(huì )出現因惜售而減少供給的情形。
一個(gè)值得注意的問(wèn)題在于，上半年多家房企項目竣工有限。包括萬(wàn)科、中海外、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠遠小于其年初的計劃量。而申銀萬(wàn)國研報中更進(jìn)一步指出，房企開(kāi)工和投資在明年二季度將達到底部。那么，明年房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因為投資開(kāi)發(fā)不足，而導致供給稀缺、進(jìn)而推升房?jì)r(jià)反彈的情形？
就此，楊現領(lǐng)表示，房?jì)r(jià)大幅反彈不太可能出現。一方面，今年高企的商品房庫存量，大約需要15個(gè)月的時(shí)間才能消化，這就為明年的住宅供給提供了有力的保障；除此之外，政府將會(huì )加大保障房的竣工力度，進(jìn)而一部分保障房入市會(huì )增加普通住宅的供給。
而人大經(jīng)濟學(xué)副院長(cháng)劉元春在采訪(fǎng)的最后表示，一旦房?jì)r(jià)下調20%，相當一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì )在這一場(chǎng)調控中“元氣大傷”。
