人大經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春表示,房?jì)r(jià)在未來(lái)環(huán)比直降20%的結論,是“比較激進(jìn)”的。而到了明年三季度,在這場(chǎng)調控中元氣大傷的開(kāi)發(fā)商,或將迎來(lái)政策的逐步松動(dòng)。
隨著(zhù)統計局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據,業(yè)內分析人士紛紛表示,房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立。
而近期由中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀(guān)經(jīng)濟分析與預測報告》顯然更為激進(jìn):報告預測,要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%,地方財政和宏觀(guān)經(jīng)濟就都難以忍受房?jì)r(jià)出現回落20%的情形。更進(jìn)一步的,最早在明年二季度,將會(huì )出現地方政府“暗度陳倉”、弱化調控的可能;而到了三季度,中央政府則會(huì )開(kāi)始放松限貸政策、進(jìn)而限購令將逐步松動(dòng)。
難道,努力揮動(dòng)了一年半的調控之手,真的會(huì )在售樓處被砸的混亂下、開(kāi)發(fā)商“叫苦連天”的反對中,在房?jì)r(jià)顯示出回調之后,悄然結束?
“激進(jìn)”預測 房?jì)r(jià)環(huán)比直落20%
“所謂房?jì)r(jià)回落20%”,11月21日,人大經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“是指在住宅現價(jià)的基礎上的環(huán)比直降!
事實(shí)上,截至10月份,房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”才得以初步確立。期間房?jì)r(jià)的真實(shí)起落情況,可以從一位開(kāi)發(fā)商的口述中窺得端倪:“今年年初我們的一個(gè)項目?jì)r(jià)格上調了6%-8%,隨著(zhù)下半年銷(xiāo)售的不力,我們把項目的價(jià)格又下調了10%-12%,因此整體看來(lái)我們的項目讓利的幅度是有限的!
也即,這種先提價(jià)再下調價(jià)格,不過(guò)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段罷了。采訪(fǎng)中,劉元春也指出,目前在各地出現房?jì)r(jià)動(dòng)輒下調20%-30%的消息,不過(guò)是個(gè)別樓盤(pán)的情況而已。房?jì)r(jià)的全面性回落,并未正式展開(kāi)。
之前,統計局數據顯示,10月份70個(gè)大中城市中,僅有溫州和寧波兩個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數,與去年同期相比,有所回落或者亞太城市研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存一語(yǔ)中的:“環(huán)比下降就敢說(shuō)實(shí)質(zhì)性降價(jià)?”而截至3季度,包括保利、碧桂園在內的多家上市房企公布的銷(xiāo)售數據顯示,其銷(xiāo)售均價(jià)依然在同比上漲。只不過(guò),在樓市調控下漲幅相對較小而已。
綜上所述,人大報告中所指房?jì)r(jià)環(huán)比直降20%,是指從房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立之后的房?jì)r(jià)回落幅度。
實(shí)際上,“房?jì)r(jià)全面回調20%的降幅,是一個(gè)很大的數據”,劉元春認為,報告中預測房?jì)r(jià)回落不會(huì )超過(guò)20%的結論,是“比較激進(jìn)的”。
明年三季度政策會(huì )松動(dòng)?
人大報告從開(kāi)發(fā)商資金鏈、宏觀(guān)經(jīng)濟相對平穩運行的需求以及9%經(jīng)濟增長(cháng)的社會(huì )約束線(xiàn)三個(gè)方面,預測宏觀(guān)經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落在20%左右。
據稱(chēng),今年12月起,開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入還款高峰,應付款累計增速將超過(guò)30%?紤]到銷(xiāo)售下滑、開(kāi)發(fā)商融資渠道受限的前提下,預計到明年一季度,房企籌資金額將會(huì )出現負增長(cháng)。與此同時(shí),人大報告中表示,地方政府對于房?jì)r(jià)下跌的承受能力可能會(huì )低于銀監會(huì )的估測。而明年GDP增速不跌破9%,宏觀(guān)經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落幅度在20%左右。
值得一提的是,人大經(jīng)濟研究所預測明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出,“這一預測值普遍高于其他機構的預期!
“最早明年二季度開(kāi)始,地方政府或許就會(huì )率先"暗度陳倉"、弱化調控”,劉元春對《證券日報》記者表示,而后三季度中央政府則會(huì )開(kāi)始放松限貸,進(jìn)而逐步放松限購令。
房?jì)r(jià)不會(huì )反彈?
市場(chǎng)上最擔憂(yōu)的是,調控政策一旦放松,那么會(huì )出現房?jì)r(jià)大幅反彈的情形。就此種擔憂(yōu),劉元春表示,此輪樓市的調整,是一個(gè)在政策主導下的行為。因此,未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢會(huì )是一個(gè)“可控的過(guò)程”。除此之外,劉元春認為,隨著(zhù)這些短期性的調控手段的撤出,房產(chǎn)稅這一類(lèi)的長(cháng)期性政策手段或將正式登臺。
就相關(guān)事項,《證券日報》記者采訪(fǎng)了華創(chuàng )證券分析師楊現領(lǐng)。在其看來(lái),明年宏觀(guān)經(jīng)濟將會(huì )呈現出觸底反彈的狀態(tài),而人大作出的GDP9.2%增長(cháng)的預期,是相對樂(lè )觀(guān)了。尤其是信貸政策,在他看來(lái)并不會(huì )走向擴張,而是持續穩健。
這一觀(guān)點(diǎn)和中國社科院工業(yè)研究所所長(cháng)曹建海的觀(guān)點(diǎn)不謀而合。曹建海亦認為,如果開(kāi)發(fā)貸不放松的話(huà),那么房企依舊會(huì )珍惜現金流,因此不會(huì )出現因惜售而減少供給的情形。
一個(gè)值得注意的問(wèn)題在于,上半年多家房企項目竣工有限。包括萬(wàn)科、中海外、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠遠小于其年初的計劃量。而申銀萬(wàn)國研報中更進(jìn)一步指出,房企開(kāi)工和投資在明年二季度將達到底部。那么,明年房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因為投資開(kāi)發(fā)不足,而導致供給稀缺、進(jìn)而推升房?jì)r(jià)反彈的情形?
就此,楊現領(lǐng)表示,房?jì)r(jià)大幅反彈不太可能出現。一方面,今年高企的商品房庫存量,大約需要15個(gè)月的時(shí)間才能消化,這就為明年的住宅供給提供了有力的保障;除此之外,政府將會(huì )加大保障房的竣工力度,進(jìn)而一部分保障房入市會(huì )增加普通住宅的供給。
而人大經(jīng)濟學(xué)副院長(cháng)劉元春在采訪(fǎng)的最后表示,一旦房?jì)r(jià)下調20%,相當一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì )在這一場(chǎng)調控中“元氣大傷”。