據中原地產(chǎn)研究報告顯示，上周（2011年11月14日-11月20日）北京住宅網(wǎng)簽量2605套，同比下降13.57%，環(huán)比下降0.15%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽成交量1005套，二手房住宅網(wǎng)簽成交量1600套，住宅總成交面積27.59萬(wàn)平米，環(huán)比上漲2.59%。上周北京商品住宅成交量同比、環(huán)比再次下降，成交面積上漲。
上周北京住宅市場(chǎng)整體成交情況：首先，套均面積增加，成交戶(hù)型以剛需大戶(hù)型為主；其次，一、二手住宅市場(chǎng)不斷走低，彼此制約，影響較大。
北京新建商品住宅價(jià)格戰啟幕 “8折”、“成本價(jià)”攬客
本期（2011.11.14-11.20）北京共新開(kāi)3個(gè)樓盤(pán)，推盤(pán)量為6.92萬(wàn)㎡，其中除華潤置地·潤西山為舊盤(pán)加推外，其余兩個(gè)為純新盤(pán)入市。本期新增項目均為位于六環(huán)以外的普通住宅，主打65-170㎡一至四居為主。個(gè)別項目通過(guò)申報較高的擬售價(jià)，而推出較大折扣來(lái)攬客。
昌平區：上周新增入市一個(gè)純新盤(pán)項目北京風(fēng)景，位于昌平區南邵鎮，為六層帶電梯普通住宅。本期推出252套房源，戶(hù)型以85-170㎡二到四居為主。預計下周末開(kāi)盤(pán)，擬定售價(jià)為21083元/㎡左右，價(jià)格稍高于周邊其他普通住宅項目，目前根據不同樓棟可享受8-88折優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)預計在15000-18500元/平米。
密云區：本期新增入市項目為澗橋山，澗橋山位于六環(huán)以外，本期為純新盤(pán)入市，共推出355套普通住宅房源，戶(hù)型以65-69㎡一居72-90㎡兩居為主。該項目擬定售價(jià)為11700元/㎡，與周邊其他新建商品住宅售價(jià)基本一致，而周邊二手房均價(jià)在10000元/平米左右。
門(mén)頭溝區：本期新增入市項目為華潤置地·潤西山，華潤置地·潤西山繼上周推出48套別墅之后，上周再推87套高層板樓普通住宅，主力戶(hù)型為100㎡二居和130-146三居，擬定售價(jià)為24674元/㎡左右，與同區域其他新建商品住宅相比其價(jià)格并不具備優(yōu)勢。
新建住宅周成交——項目走“成本價(jià)”路線(xiàn) 將致深度降價(jià)
上周新建商品住宅網(wǎng)簽成交量1005套，環(huán)比下跌2.52%，同比下降5.94%。其中，期房網(wǎng)簽量784套，環(huán)比上漲2.35%，現房網(wǎng)簽221套，環(huán)比下跌16.6%；住宅成交面積共計12.47萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.24%，套均面積124平米/套。上周新建商品住宅成交依然低迷，并且主要集中在部分低價(jià)樓盤(pán)，成交均價(jià)為20522元/平米。
在經(jīng)歷特價(jià)、降價(jià)、贈送的優(yōu)惠方式后，部分樓盤(pán)如東亞·逸品閣、龍湖時(shí)代天街開(kāi)始走“成本價(jià)”路線(xiàn)，
對此北京中原市場(chǎng)研究部認為，一方面，多家房企已經(jīng)步入冬天狀態(tài)，“現金為王”，“積極賣(mài)房”；另外一方面，這將會(huì )帶動(dòng)樓市進(jìn)一步地深度降價(jià)，或導致價(jià)格戰啟幕。
根據北京中原市場(chǎng)研究部監測，上周住宅成交TOP榜中，除太陽(yáng)公元以外，其他9席位于五環(huán)外項目，通州、大興、房山等降價(jià)、特價(jià)項目的絕對成交量不多，但相對低迷的市場(chǎng)而言成交量突出。另外，排行榜中的項目成交均價(jià)為18399元/平米，較前一周新建商品住宅成交均價(jià)的20522元/平米低10%以上。
北京二手住宅受需求和新房降價(jià)影響嚴重
上周二手住宅網(wǎng)簽成交量1600套，環(huán)比上漲1.39%，同比下降15.92%，住宅網(wǎng)簽成交面積15.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.88%。根據北京中原市場(chǎng)研究部統計，上周中高檔二手住宅（統計對象為一般商品房、公寓和別墅）環(huán)比下降0.16%。北京二手商品住宅成交價(jià)繼續走低，成交量低位波動(dòng)。北京中原市場(chǎng)研究部認為，目前二手住宅主要受兩方面影響嚴重。一方面，需求真實(shí)購買(mǎi)力不足；另外，新建住宅降價(jià)項目和方式日益增多，對二手房降價(jià)預期造成嚴重影響。
政策面消息：
1、北京中心城區安置房解除“五年內禁售”限制：11月16日，北京住建委網(wǎng)站發(fā)布《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于首都功能核心區人口疏解對接安置房有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，未來(lái)東城和西城疏解人口的定向安置房為經(jīng)適房產(chǎn)權，但不受“五年內禁售”的限制，上市交易只需由購買(mǎi)人按成交額的3%補交土地出讓金。
【中原點(diǎn)評】：首先，目前北京中心城區人口疏解壓力較大、成本過(guò)高，北京市政府推動(dòng)居民搬遷，解決中心城區壓力；其次，“十二五”期間，北京中心城區外遷人口擬達到20萬(wàn)人，通州、朝陽(yáng)定向安置房已開(kāi)建，將疏散10萬(wàn)老城區人口，另外大興、昌平疏解5萬(wàn)-10萬(wàn)人。
2、北京下月起對房租、房?jì)r(jià)、地價(jià)實(shí)施監測：《北京市價(jià)格監測辦法》11月14日頒布，下月1日起正式實(shí)施，《辦法》明確要監測“房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃和土地出讓”價(jià)格，但“臨時(shí)價(jià)格干預”條款被刪除。
【中原點(diǎn)評】：該辦法是北京首次明確價(jià)格監測制度，旨在發(fā)揮價(jià)格監測在宏觀(guān)經(jīng)濟調控決策中的作用。
3、央行：繼續實(shí)施穩健貨幣政策適時(shí)適度預調微調。11月16日，央行發(fā)布《2011年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出，適時(shí)適度進(jìn)行預調微調,鞏固經(jīng)濟平穩較快發(fā)展的良好勢頭,保持物價(jià)總水平基本穩定,加強系統性風(fēng)險防范。
【中原點(diǎn)評】：首先，微調的空間重要的一方面存在于貨幣供應量可能會(huì )放松。體現到銀行信貸方面，對緊缺資金的部門(mén)會(huì )有所放寬，比如保障房建設等。其次，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現非理性下跌時(shí)，不排除政策為保經(jīng)濟穩定和社會(huì )安定而有針對性地調整。
