盛極必衰。
“地王”一詞已許久未見(jiàn)。還記得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起之時(shí)，層出不窮的“地王”搶盡風(fēng)頭，紅極一時(shí)。不管你出的價(jià)有多高，總有更“兇猛”的“地王”在后面等著(zhù)刷新紀錄。什么風(fēng)險，什么代價(jià)，雄厚資金難買(mǎi)表面風(fēng)光，每拍出一個(gè)“地王”，同行的艷羨目光就是最大回報。
高處不勝寒。當降價(jià)大潮把開(kāi)發(fā)商集體卷入“拼成本”的年代，誰(shuí)的土地成本高，誰(shuí)就會(huì )最先倒下。于是，“地王”們，以及手里捧著(zhù)“地王”項目的一眾企業(yè)，今天的日子最難熬。
無(wú)論是捂盤(pán)不售，還是低價(jià)開(kāi)售，對他們來(lái)說(shuō)都是痛心之策。
樣本 1 “明星”遠洋有心無(wú)力 地王項目“尷尬”入市
若論這一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控中最具戲劇性和標志性的企業(yè)，遠洋地產(chǎn)絕對位列前茅。
2010年3月15日，即當年全國“兩會(huì )”結束后的第一天，在各界對高房?jì)r(jià)一片討伐聲中，北京土地市場(chǎng)一天出現三個(gè)地王，其中遠洋地產(chǎn)以27529元/平方米的樓面價(jià)格拿下北京大望京地塊。此前及此后不久，遠洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級項目，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)出其右。而外界稱(chēng)，正是這樣頂風(fēng)高價(jià)拍地的勢頭，令中央痛下決心，出臺了史上最嚴厲的房地產(chǎn)系列調控政策。
彼時(shí)，樓市還未曾預料未來(lái)會(huì )有如此嚴苛的調控局面。而遠洋地王和此前地王一樣，一度令周邊房?jì)r(jià)熱情“高漲”。
北京大望京周邊甚至出現二手房一夜間漲價(jià)近萬(wàn)元的情況。然而，隨著(zhù)樓市調控漸入深水區，新地王保護舊地王的局面漸漸不再。當保利以1.7萬(wàn)元/平方米左右的樓板價(jià)拿下大望京4號、5號地時(shí)，遠洋的地王危機其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始顯現。
時(shí)至今日，樓板價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米的遠洋地王究竟進(jìn)展如何？根據本報調查，遠洋大望京地塊目前已經(jīng)進(jìn)入出地面建設階段，定位為大戶(hù)型高端住宅。預計明年3、4月份開(kāi)盤(pán)，推廣名為遠洋萬(wàn)和公館。
此前有媒體報道稱(chēng)，SOHO中國董事局主席潘石屹預測，該地塊若以45000元/平方米的單價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商僅有10%的利潤。那么今天，遠洋能夠在望京賣(mài)到這一價(jià)格嗎？
雖然遠洋地產(chǎn)銷(xiāo)售人員稱(chēng)目前這一項目尚未最終定價(jià)，但根據網(wǎng)上信息，望京板塊周邊可比樓盤(pán)價(jià)格在3.6萬(wàn)元至4.1萬(wàn)元/平方米之間。其中不乏保利中央公園、華彩和悅府等物業(yè)。而隨著(zhù)樓市調控將持續2012年全年漸成行業(yè)預期，遠洋似乎很難在這一地王項目上獲得當時(shí)的預期回報。
除大望京項目外，遠洋在前兩年樓市上升期以強勁作風(fēng)拿了不少地王。比如現在已經(jīng)在售的遠洋天著(zhù)項目，即是遠洋在2009年底以溢價(jià)率467.43%創(chuàng )造下的亦莊地王。當時(shí)總成交價(jià)48.3億元，樓板價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米。
而根據上證報調查，該項目在今年10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，僅成交20套左右，成交均價(jià)從10月的3萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)降至11月份的2.2萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格和1.8萬(wàn)元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定虧本無(wú)疑。
“遠洋現在確實(shí)很難，其問(wèn)題主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京這個(gè)最嚴格限購的城市。高端物業(yè)投資幾乎被封住了，很難消化，即便降價(jià)也不好賣(mài)�！敝性禺a(chǎn)華北區負責人稱(chēng)。
為了更快回籠資金，打平北京市場(chǎng)的損失，遠洋在外地的地王項目不得不抓緊趕工，早日開(kāi)盤(pán)回款。
有消息稱(chēng)，遠洋在上海的首個(gè)豪宅項目遠洋博堡將于12月開(kāi)盤(pán)發(fā)售。這個(gè)位于羅店的純別墅大盤(pán)是遠洋在2010年8月，以2萬(wàn)元左右的樓板價(jià)格拿下的區域地王。曾經(jīng)有市場(chǎng)傳言稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格可能達到8萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，根據本報記者從遠洋方面獲得的證實(shí)，其最終開(kāi)盤(pán)價(jià)格可能在5萬(wàn)元左右。
“其實(shí)我們也不認為12月份開(kāi)盤(pán)是個(gè)很好的時(shí)間點(diǎn)。不過(guò)集團一定要這時(shí)候開(kāi)，就是要為全年的銷(xiāo)售報表再貢獻點(diǎn)力量。年報上好看嘛�！边h洋地產(chǎn)上海分公司高層表示。
據遠洋公告稱(chēng)，截至10月底，遠洋地產(chǎn)今年實(shí)現的合約銷(xiāo)售為217億元，完成全年目標300億銷(xiāo)售目標的72.33%。然而，這一銷(xiāo)售回款和其負債相比仍捉襟見(jiàn)肘。據上證資訊統計，截至2011年6月30日，遠洋地產(chǎn)流動(dòng)負債約404億元，非流動(dòng)負債194.8億元。負債率為61.29％，流動(dòng)負債占總負債比例為67.48％。
樣本2 “草根”民企欲哭無(wú)淚 “高�！眰髀劜唤^于耳
無(wú)論如何，遠洋并不算最高危的企業(yè)，在業(yè)內看來(lái)，其國企背景可以確保其在調控周期保命過(guò)冬，一眾民企就沒(méi)有這么好命了。
“一般來(lái)說(shuō)，國企的融資成本是7％、8％，而民企的融資成本是17％、18％。這10個(gè)點(diǎn)的差別足可以令國企擠垮民企�，F在對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)利潤才有多少啊，也就是這么幾個(gè)點(diǎn)�！币晃徊辉竿嘎缎彰膰蟮禺a(chǎn)人士感慨。
而在眾多民企中，類(lèi)似遠洋這樣的高成本地王企業(yè)，無(wú)疑將是這一輪高風(fēng)險梯隊的主要成員。
自2008年底樓市在4萬(wàn)億資金刺激下強勢反彈開(kāi)始，中國地王潮涌般出現，至2010年上半年達到拿地最高峰，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國企參與，但更不乏賭性十足的大量民營(yíng)房企。
比如“杭州幫”綠城集團和濱江集團，無(wú)疑是這一輪高危房企的重頭。2009年下半年開(kāi)始，綠城在已經(jīng)進(jìn)入調控倒計時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)始了瘋狂拿地。這一年里，杭州總價(jià)地王前十位中，有4個(gè)出自綠城之手。分別是：9月3日，經(jīng)過(guò)6輪加價(jià)，以20.05億拍得杭州新華地塊；9月10日，以66666萬(wàn)元拍得杭州田園地塊，樓面價(jià)9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng )下了田園地價(jià)新高；12月8日，經(jīng)過(guò)48輪競價(jià)，以37.5億競得杭州濱江地塊，樓面價(jià)達15397元/平方米。
綠城的另一個(gè)忠實(shí)盟友杭州濱江集團則在更晚些的2010年11月底，以18.06億元競得杭州51號楊家牌樓A地塊，折合樓面價(jià)25735元/平方米，成為杭州新的單價(jià)地王。
而就是這樣兩家極其樂(lè )觀(guān)的民營(yíng)房企，成為目前負債率最高的企業(yè)之一。上證資訊統計，綠城截至今年年中的資產(chǎn)負債率為87.71％，而濱江集團截至三季度的資產(chǎn)負債率為81.44％。
不過(guò)，就是這樣的地王企業(yè)，卻在這一輪降價(jià)潮中采取了堅挺不降的姿態(tài)�！捌鋵�(shí)，對于地王項目來(lái)說(shuō)，處境非常尷尬。已經(jīng)高價(jià)開(kāi)過(guò)盤(pán)的還好說(shuō)，可以用此前的高價(jià)，找平未來(lái)的低價(jià)。但那些尚未開(kāi)盤(pán)的就很難，如果直接低價(jià)開(kāi)出，整個(gè)項目都可能賺不到錢(qián)�！边h洋地產(chǎn)內部人士稱(chēng)。
目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降得令昔日地王們欲哭無(wú)淚。
還以前述的北京一天三地王為例。除遠洋地產(chǎn)外，中信以52.4億元拿下大興區亦莊地塊，創(chuàng )下當時(shí)的總價(jià)地王，樓面地價(jià)超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米。而根據調查，目前亦莊的新房項目?jì)r(jià)格已經(jīng)回落到1.6萬(wàn)元/平方米左右。
上海的一個(gè)典型案例是新城公館。2009年，新城地產(chǎn)以1.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地，溢價(jià)率高達302%。為了提高品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業(yè)，卻沒(méi)想到遭遇了史上最嚴酷的樓市寒冬。9月、10月，新城公館銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)至2.4萬(wàn)元/平方米左右，月銷(xiāo)售套數以個(gè)位數計。至11月份，新城地產(chǎn)將價(jià)格一降至2萬(wàn)元/平方米左右，去化超百套。不過(guò)，相比拿地成本和開(kāi)發(fā)成本，新城地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)在虧本回收資金了。
對于一些不愿意虧本賺吆喝的企業(yè)，其在售的地王項目去化率普遍偏低。根據中原地產(chǎn)近日報告，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的一共有33塊，其中已經(jīng)銷(xiāo)售的有18塊，平均溢價(jià)率達到了164%。截至10月底，18個(gè)地王項目簽約總數量為2270套，簽約率46%，明顯低于北京市場(chǎng)平均50%的簽約率。價(jià)格方面，地王項目的利潤明顯偏低�？傮w來(lái)看，北京2009年來(lái)的地王項目，其地價(jià)占房?jì)r(jià)比為39.2%，遠高于2008年拿地項目20％的地價(jià)占比情況。
“在這種情況下，我們只能選擇不降�！鄙虾Ｒ患掖笮头科筘撠熑朔Q(chēng)，“我賭的是，在我死之前，一定有企業(yè)先死掉。那時(shí)候，政府一定會(huì )出手救市�！�
