隨著(zhù)國家對住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉向商業(yè)地產(chǎn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)升溫、購物中心涌現。專(zhuān)家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。但是商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱的背后卻暗藏風(fēng)險，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家分析指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資運營(yíng)需要警惕“供過(guò)于求”和“同質(zhì)化”的風(fēng)險。
催熱 商業(yè)地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”
中原地產(chǎn)統計數據顯示，1至10月，北京全市累計新增辦公面積108.6萬(wàn)平方米，10月份供應面積占全部的24.53%，成交金額環(huán)比上漲了56.92%，成交價(jià)格環(huán)比上漲18.96%。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.71%。
該機構稱(chēng)，從下半年至今北京總計成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬(wàn)平方米，商業(yè)地塊成交呈現穩中有升的趨勢。另外，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據北京統計局發(fā)布的數據，今年前10個(gè)月，北京寫(xiě)字樓和商業(yè)新開(kāi)工面積共610.7萬(wàn)平方米，同比上漲104.4%。與此同時(shí)，住宅新開(kāi)工面積同比上漲幅度僅為52.9%。
中商流通生產(chǎn)力促進(jìn)中心高級分析師梁煥磊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于住房地產(chǎn)受到調控政策的影響，眾多開(kāi)發(fā)商轉向投資商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的升溫不止體現在北京市場(chǎng)。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)的統計數據顯示，截至10月末，上海市的商業(yè)地產(chǎn)存量連續三個(gè)月攀升至1028.6萬(wàn)平方米的年內最高峰。其中，商鋪存量597.8萬(wàn)平方米，辦公樓存量430.8萬(wàn)平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%�！�
中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著(zhù)政府對住宅、商住項目的調控措施全面鋪開(kāi)和不斷深入，房地產(chǎn)投資紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)。預計北京11月寫(xiě)字樓成交量和成交價(jià)格將繼續小幅上漲加碼。
另外，從今年1月份開(kāi)始，北京今年寫(xiě)字樓租金一直處于上漲的趨勢。未來(lái)兩個(gè)月，北京主要商圈寫(xiě)字樓入住率和月租金將在現有本月基本水平上繼續保持小幅度上漲趨勢。
全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì )副主任陳俊告訴記者，“縱觀(guān)近十年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策，鮮有針對商業(yè)地產(chǎn)的調控方向，而且未來(lái)短期內也不會(huì )有�！彼J為，當住宅市場(chǎng)遭遇政策調控遇冷之后，原本通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)短期內實(shí)現升值的投資機會(huì )消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè)，或者退出市場(chǎng)或者轉向投資商業(yè)地產(chǎn)。
陳俊進(jìn)一步表示，“另一方面，是土地財政的需要，土地市場(chǎng)上住宅地塊頻繁流拍和低價(jià)成交，土地出讓金的損失部分需要商業(yè)地塊來(lái)彌補，而地方政府也樂(lè )意推出更高價(jià)的商業(yè)金融地塊�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前，全國各地的土地市場(chǎng)還將有更多高價(jià)商業(yè)地塊的出現�！�
投資 城市綜合體各地涌現
世邦魏理仕的統計顯示，作為一線(xiàn)城市的北京，2010年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應量和吸納量分別達到了空前的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，比2009年分別增長(cháng)了355%和357%。據其監測，2011年北京將有總建筑面積達120萬(wàn)平方米近20個(gè)大型商業(yè)項目入市。
11月1日，中糧集團高調宣布，未來(lái)5年，中糧將在全國復制30個(gè)大悅城項目。僅相隔十天，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林就表示，萬(wàn)達將在未來(lái)10年內完成全國100多個(gè)城市的布局。其中，北京將建成10個(gè)以上萬(wàn)達廣場(chǎng)。
值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資火熱不僅僅停留在一線(xiàn)城市，已經(jīng)開(kāi)始向二三線(xiàn)城市蔓延。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)將擁有購物中心71個(gè)，建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，珠海、中山、�？�、銀川、西寧5個(gè)三線(xiàn)城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，“現在市場(chǎng)興建購物中心的態(tài)勢和20世紀90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像�！北本┕ど檀髮W(xué)貿易系主任洪濤對《經(jīng)濟參考報》記者表示，由于消費升級，多業(yè)態(tài)集合的購物中心的確是城市發(fā)展的一個(gè)方向。
風(fēng)險 警惕投資泡沫和同質(zhì)化
21世紀不動(dòng)產(chǎn)的統計數據顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過(guò)了住宅，達到1000萬(wàn)平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。
根據北京統計局發(fā)布的數據，截至目前，8月以來(lái)入市的商業(yè)地產(chǎn)項目簽約率僅為6.5%。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張月看來(lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)供應大漲、成交低落，未來(lái)有可能出現供給過(guò)剩的情況�！鞍凑漳壳暗匿N(xiāo)售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化�！�
來(lái)自高緯環(huán)球監測報告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現招租難的情況。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應在2012年入市的項目有可能推遲入市。
而洪濤則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“現在有些房地產(chǎn)商投資購物中心，由于對零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶(hù)資源不足、客戶(hù)資源不足，造成無(wú)人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內擁有多個(gè)類(lèi)似大型購物中心，商戶(hù)、客戶(hù)資源分流現象嚴重�！�
高緯環(huán)球中國區零售地產(chǎn)服務(wù)部執行董事James Hawkey也表示：“我們已經(jīng)開(kāi)始看到一些城市出現問(wèn)題零售項目，這些項目在設計和管理上都有問(wèn)題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶(hù)入駐。由于不少缺乏零售項目經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商繼續開(kāi)發(fā)超過(guò)自身管理能力的零售項目，我們預計會(huì )有更多的問(wèn)題購物中心出現�！�
“當前的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，卻存在同質(zhì)化嚴重的風(fēng)險。其產(chǎn)品結構亟待調整，必須錯位經(jīng)營(yíng)和類(lèi)別化特色來(lái)提高產(chǎn)品附加值�！标惪「嬖V本報記者，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時(shí)也使得眾多購物中心存在盲目、無(wú)序、趨從發(fā)展的現象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。
“購物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì )被進(jìn)一步推高，可能會(huì )導致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現和膨脹�！绷簾ɡ谥赋�，當購買(mǎi)者的預期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費的成本的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)鏈條就會(huì )由此斷裂，進(jìn)而一系列問(wèn)題就會(huì )相應出現。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過(guò)前后連鎖效應，由此會(huì )影響整個(gè)經(jīng)濟的發(fā)展。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉同時(shí)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“盡管調控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多，但是對于部分容納程度有限的中小城市現在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對于有發(fā)展潛力的大城市，商業(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀(guān)需要，但是也要注意的是不能重復建設�！�
張大偉稱(chēng)，“商業(yè)地產(chǎn)將運營(yíng)、銷(xiāo)售和租賃結合起來(lái)使得開(kāi)發(fā)商擁有長(cháng)期持續的盈利能力并能帶動(dòng)周邊區域的發(fā)展。但現在除了寫(xiě)字樓和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類(lèi)物業(yè)已經(jīng)逐漸開(kāi)始過(guò)剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持，這也需要開(kāi)發(fā)商調整運營(yíng)模式�！�
