隨著(zhù)樓市調控措施的深入，目前，北京樓市一二手房?jì)r(jià)“倒掛”現象逐步蔓延。據記者調查，北京市的部分地區二手房單價(jià)比同一地段的新建商品房單價(jià)高出每平方米1000元至2000元左右。這對于二手樓盤(pán)業(yè)主來(lái)說(shuō)，降價(jià)壓力大增。一二手房?jì)r(jià)“倒掛”現象的蔓延正在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫起到合理的擠出作用。萬(wàn)象 攝

    如今在天津的房地產(chǎn)中介行業(yè)流行著(zhù)這樣一句話(huà)：這不是買(mǎi)房的最好時(shí)期，也不是賣(mài)房的最好時(shí)期，但絕對是中介公司的最壞時(shí)期。樓市宏觀(guān)調控政策的不斷深入，不僅對市場(chǎng)成交量產(chǎn)生了直接的抑制作用，同時(shí)也使得處于市場(chǎng)中的行業(yè)和企業(yè)受到嚴重沖擊。記者日前在走訪(fǎng)中看到，隨著(zhù)二手房市場(chǎng)的持續低迷，天津等地二手房中介企業(yè)關(guān)店戲碼紛紛上演。

　　中介公司成“開(kāi)關(guān)公司”

　　利民道是天津市二手房中介公司最為集中的一條街，中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、21世紀，短短數百米的街道，集中了各種品牌的地產(chǎn)經(jīng)紀公司。在今年3月份樓市交易的高峰期，利民道一派熱鬧景象。但最近一段時(shí)間以來(lái)，像筑家地產(chǎn)這樣關(guān)�；蛘邔㈤T(mén)店出售轉作他用的公司陸續已有好幾家。記者碰到一位轉租二手房門(mén)店的業(yè)主，他告訴記者，他要租的房子之前是駿森地產(chǎn)中介公司的，現在他們走了，把房子盤(pán)給他了�！　　　�
　　據天津市國土資源與房屋管理局《每日房?jì)r(jià)》統計顯示，2011年10月天津二手私產(chǎn)住宅成交量2681套，自2009年1月以來(lái)首次跌破3000套。截至10月，全市共成交二手私產(chǎn)住宅39854套，未達到2008年全年32364套的歷史最低值�！般y十”竟成全年銷(xiāo)售最差月。
　　業(yè)內人士表示，相對于房?jì)r(jià)的波動(dòng)，二手房中介公司對成交量的變化更為敏感。從今年6月份開(kāi)始，短短幾個(gè)月的時(shí)間，天津市內市內六區范圍關(guān)停的中介公司店鋪總量接近100家，與全市中介門(mén)店1200家左右相比下降了一成左右。根據中國指數研究院、我愛(ài)我家研究中心等機構統計的數據，深圳、北京、上海等一線(xiàn)城市的關(guān)店現象更加嚴重，今年以來(lái)關(guān)閉的門(mén)店數量均在數千家。杭州中介已由年初的1000余家壓縮到目前的700至800家。
　　據天津我愛(ài)我家企劃總監陳萌介紹，中介公司的成交額與二手房市場(chǎng)的成交量關(guān)系非常直接，與房?jì)r(jià)的關(guān)系其實(shí)并不特別大。最近一段時(shí)間以來(lái)，由于中介的盲目擴張加之抵御市場(chǎng)風(fēng)險能力非常差，中介公司關(guān)停頻率很快，所以人們又稱(chēng)中介為“開(kāi)關(guān)公司”。

　　中介公司員工面臨規模和核心競爭力雙重挑戰

　　那么，在愈演愈烈的倒閉風(fēng)潮中，中介公司的員工面臨著(zhù)怎樣的生存壓力？在天津一些地產(chǎn)公司記者看到，以往人滿(mǎn)為患的入職培訓中心，冷冷清清地空出了一半的座位�！皢T工離職中心”的牌子也越發(fā)顯眼。
　　陳萌介紹，房地產(chǎn)三級市場(chǎng)中的員工流動(dòng)性比較大，一般的中介企業(yè)以月為單位，基層員工的流動(dòng)率達到了15%到25%之間，比較健康的時(shí)期可以維持在10%到15%的流動(dòng)性。而目前天津則在30%以上，有些城市的流動(dòng)率還要超過(guò)這個(gè)數字。
　　據了解，在關(guān)店潮的影響下，大品牌連鎖企業(yè)工作的員工，在公司縮減了店面規模后，由A店到B店進(jìn)行了輪轉，這是最為樂(lè )觀(guān)的工作變動(dòng)；而抗風(fēng)險和抗打擊性比較差的中小公司員工，意識到職業(yè)穩定的重要性，重新選擇流向全國連鎖的大品牌中介公司來(lái)規避風(fēng)險。另外一些員工，看到目前的房地產(chǎn)三級市場(chǎng)面臨很大的問(wèn)題，包括整個(gè)樓市在當前的調控當中很難滿(mǎn)足他對于職業(yè)生涯、未來(lái)規劃的需要，就有可能來(lái)轉行，從房地產(chǎn)行業(yè)流向其他行業(yè)。
　　中原地產(chǎn)高級區域總監朱慶江告訴記者，從目前市場(chǎng)人員流動(dòng)情況來(lái)看，大概有60%到70%的人員還會(huì )在市場(chǎng)當中，還有20%、30%的人員可能會(huì )選擇換行。朱慶江表示，由于中介行業(yè)的總體規模并不大，涉及的員工數量不多，即便出現大規模離職，根據以往經(jīng)驗也不會(huì )出現比較嚴重的社會(huì )性問(wèn)題。當然，市場(chǎng)壓力會(huì )抑制該行業(yè)對人才的吸引力，這是“毋庸置疑”的。
　　除了從業(yè)人員面臨的壓力，市場(chǎng)的調整勢必使得整個(gè)中介行業(yè)面臨規模和核心競爭力的雙重挑戰：一方面，二手房成交量持續低迷的背景下，為降低運營(yíng)成本而縮減運營(yíng)門(mén)店數量使得行業(yè)規模的“拐點(diǎn)”顯現；另一方面，在市場(chǎng)從高位運行到低迷遇冷的考驗下，以服務(wù)水平、品牌效應、經(jīng)驗積累為核心競爭力的行業(yè)洗牌也在不斷加速。一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的殘酷競爭已經(jīng)打響。
　　其實(shí)，在近年來(lái)的房地產(chǎn)調控進(jìn)程中，類(lèi)似的中介倒閉潮并不是第一次，從2007年的“9·27房貸新政”出臺后直到2008年四季度前的緊縮政策，使得2008年全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降19.7%，當時(shí)也出現了大面的中介倒閉和洗牌的局面，很多懷著(zhù)“撈一把就走”的小中介遭遇了很大的危機。而此次倒閉潮下，首當其沖的仍是中小公司。
　　陳萌認為，隨著(zhù)中介企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)門(mén)檻的提高，比如運營(yíng)管理成本的提高，人才招募培訓成本的提高，以及各方面的政策和制度對于交易秩序的影響，對于中介企業(yè)本身規范性的要求，在這種情況下，就會(huì )使現有的良莠不齊的中介機構之間上演一輪深入的較量。市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)入一個(gè)以比拼服務(wù)而非比拼信息的一個(gè)新時(shí)代。所以中介在這一輪洗牌中，更多的是一個(gè)汰弱留強的狀態(tài)。

　　“倒閉潮”是否標志“樓市拐點(diǎn)”

　　中介公司面臨的危機，從一個(gè)側面見(jiàn)證了樓市限購、緊縮銀根等組合拳的威力，但“倒閉潮”能否標志著(zhù)“樓市拐點(diǎn)”呼之欲出？對此，業(yè)內反映不一。
　　朱慶江認為，只能是說(shuō)是其中的一點(diǎn)，到不能說(shuō)是一個(gè)必然標準。我預計不會(huì )太長(cháng)一個(gè)時(shí)間，就是兩三個(gè)月的一個(gè)周期，會(huì )對于目前整體的價(jià)格走勢的一個(gè)變化使得成交量的一個(gè)上升，這也是從價(jià)格下調，到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)軌跡的一個(gè)過(guò)程。
　　陳萌則認為，未來(lái)甚至出現大范圍的關(guān)店潮，確實(shí)是目前宏觀(guān)調控成效之一，但是我并不認為這是屬于階段性的樓市拐點(diǎn)的到來(lái)。只有大量的開(kāi)發(fā)企業(yè)生存受到威脅，甚至是不得不被迫地被兼并和收購，才是樓市真正的拐點(diǎn)到來(lái)。