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受宏觀(guān)政策影響，今年1至10月份江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步回落，環(huán)比1至9月回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售持續下滑。圖為南昌市紅谷灘新區一處商品房樓盤(pán)前的雕塑。記者
周科 攝 |
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中國人民銀行11月30日宣布將從12月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，這次下調存款準備金率，更多的是緩解實(shí)體經(jīng)濟流通性過(guò)于緊張的局面，以降低宏觀(guān)經(jīng)濟下行風(fēng)險，但對于寒冬中的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，調控政策依然將保持收緊態(tài)勢，這次流動(dòng)性“放水”，難為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)“暖流”。
釋放流動(dòng)性難“滋潤”地產(chǎn)業(yè)
這次存款準備率下調0.5個(gè)百分點(diǎn)后，大型金融機構存款準備金率降為21%，中小型金融機構存款準備金率為17.5%，按10月末我國79.21萬(wàn)億元的人民幣存款余額初步估算，可直接釋放約4000億元的流動(dòng)性。
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李鐵崗分析認為，目前我國的通脹形勢有所緩解，CPI和PPI逐月降低，這為我國的貨幣政策轉向提供了基礎，并且目前國內外經(jīng)濟下行風(fēng)險加大，適當釋放流動(dòng)性有助于緩解企業(yè)資金壓力，對保持經(jīng)濟平穩增長(cháng)作用明顯。
業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，這次釋放流動(dòng)性，更多是緩解市場(chǎng)流動(dòng)性普遍趨緊的局面。根據央行最新數據顯示，10月末我國廣義貨幣(M2)余額同比增長(cháng)12.9%，狹義貨幣(M1)余額27.66萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.4%，貨幣供應量的同比增速均處于近年來(lái)的低點(diǎn)。
從到期票據來(lái)看，12月份公開(kāi)市場(chǎng)到期資金量?jì)H有800億元，較11月份3000億元以上的到期資金量大幅減少。此外，人民幣升值預期降低、貿易順差減少等因素導致的外匯占款下降，也都要求釋放流動(dòng)性來(lái)補充經(jīng)濟運行所需資金。
宏觀(guān)經(jīng)濟方面，中國物流與采購聯(lián)合會(huì )1日發(fā)布數據顯示，11月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(PMI)為49.0%，環(huán)比回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，自2009年3月份以來(lái)首次回落到50%以?xún)�，顯示出經(jīng)濟增速回落趨勢仍將延續。
山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)郭松海說(shuō)，這次下調存款準備金率更多意義上是對實(shí)體經(jīng)濟流動(dòng)性的補充，以保證經(jīng)濟增長(cháng)，并沒(méi)有特別針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)即使有所受益，也并不明顯。
李鐵崗則認為，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣形勢下，央行放松的流動(dòng)性，難以“滋潤”到房地產(chǎn)業(yè)中。因為，從一些銀行的反映來(lái)看，金融機構向房地產(chǎn)業(yè)放款的積極性已明顯降低，即使銀行的資金有所寬裕，地產(chǎn)商也難拿到貸款，這次釋放的流動(dòng)性會(huì )更多流向實(shí)體經(jīng)濟行業(yè)。
降價(jià)潮仍在蔓延 房?jì)r(jià)走低預期不變
對于這次的存款準備金率下調，房地產(chǎn)業(yè)內人士大多認為，對房地產(chǎn)市場(chǎng)利好很小，短期來(lái)看，房?jì)r(jià)降價(jià)趨勢仍在蔓延，房?jì)r(jià)很難有反彈。
合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)研究部總監許傳明說(shuō)，這次下調存款準備率很難緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金普遍緊張的局面，特別是前期拿地正在建設、樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳的地產(chǎn)商，面臨著(zhù)年底結算的巨大資金壓力，在融資困難的情況下，降價(jià)或是緩解難題的唯一出路。
近日，山東許多樓盤(pán)的降價(jià)趨勢明顯，降價(jià)引發(fā)的“退房潮”開(kāi)始蔓延。位于濟南天橋區的一家樓盤(pán)近日打出8.8折的銷(xiāo)售策略，甚至“內部團購價(jià)”每平方米降至不足7000元，比兩個(gè)月前下降近兩千元，引發(fā)業(yè)主大鬧樓盤(pán)，要求開(kāi)發(fā)商退房、退款。
據濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據，5至11月份，濟南批準預售住宅數量比網(wǎng)簽量高出4000多套。而按照世聯(lián)怡高監測，濟南目前住宅可售存量約達4個(gè)月，處于近幾年的歷史高位。
此外，由于資金鏈緊張，濟南還出現多處樓盤(pán)停工及延期交房現象，一些已交款的業(yè)主開(kāi)始找開(kāi)發(fā)商要說(shuō)法。業(yè)內人士認為，雖然目前開(kāi)發(fā)商資金整體還沒(méi)有緊張到停工的地步，但一些實(shí)力不強的房地產(chǎn)公司由于銀行貸款收緊，資金難以周轉，延期交房的現象可能會(huì )繼續增多。
雖然降價(jià)趨勢已經(jīng)出現，并且多地出現土地流拍現象可能影響到后期市場(chǎng)供給，但許傳明認為，這只會(huì )影響到一年半至兩年后的樓市供給，以目前的房地產(chǎn)供求關(guān)系看，房?jì)r(jià)仍有下跌空間。
郭松海說(shuō)，一系列現象表明目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)巨大的資金缺口，房產(chǎn)商不能指望國家放松貨幣政策來(lái)緩解資金壓力，房?jì)r(jià)將繼續調整。一些業(yè)內人士還認為，即使調控放松，對地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也有明顯滯后性，因此短期房?jì)r(jià)不可能反彈。如，2008年9月開(kāi)始降息，力度遠大于降存準率，加上其他救市政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)直至2009年3月才開(kāi)始復蘇，滯后兩個(gè)季度。
調控難言松動(dòng) 地產(chǎn)商不宜“賭多”
有專(zhuān)家認為，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在房?jì)r(jià)還未調整到位的情況下，國家調控政策難言放松，房地產(chǎn)商對于市場(chǎng)形勢仍需謹慎，不宜“賭多”。
李鐵崗說(shuō)，從目前情況來(lái)看，房?jì)r(jià)最終要調整到合理的價(jià)位，雖然目前一些樓盤(pán)價(jià)格出現了快速下降，但整體房?jì)r(jià)下跌仍不明顯，即使考慮到調控提前量因素，近期調控也不會(huì )放松。
易居中國董事局主席周忻分析認為，這次下調存款準備金率對房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是重大利好，但并不能以此判斷房地產(chǎn)業(yè)的春天快要來(lái)了。開(kāi)發(fā)商目前仍要快賣(mài)房、緩建房、不拿地，現金為王�！皩幵肝磥�(lái)因今天看空市場(chǎng)而后悔；不要未來(lái)因今天賭多市場(chǎng)而消亡�！�
對于是否該適時(shí)放松限購等調控政策，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云曾表示，房?jì)r(jià)高企的根本原因是供需關(guān)系嚴重失衡，土地供應一端由于資源有限，不得不采取節約集約式的方式。但購房需求這一方，完全是敞開(kāi)式的，炒作將需求越放越大，最終供需關(guān)系導致房?jì)r(jià)暴漲。因此限購等抑制非居住性需求的做法還需堅持。
記者采訪(fǎng)時(shí)也發(fā)現，大多數民眾對房?jì)r(jià)回落持積極態(tài)度，大部分只擁有一套房的民眾認為，房?jì)r(jià)下跌對其影響不大，但房?jì)r(jià)上漲可能會(huì )為其子女購房及改善性住房帶來(lái)巨大負擔。
也有一些專(zhuān)家認為，這次下調存準率對于房地產(chǎn)降價(jià)及健康發(fā)展有促進(jìn)作用，因為銀行資金的逐步寬裕首先可能會(huì )放松對個(gè)人按揭貸款的限制，這對于回應開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為有一定積極作用，如果地產(chǎn)商發(fā)現降價(jià)不能帶來(lái)量的增長(cháng)，對其積極性也是一種抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著(zhù)陸的風(fēng)險就會(huì )很大。
山東社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)張衛國說(shuō)，目前對樓市繼續調控符合大勢，從國際、國內形勢來(lái)看，國家適度補充流動(dòng)性也有利于保持經(jīng)濟平穩增長(cháng)，今后國家對房地產(chǎn)業(yè)的調控需加強“定向性”，盡量減少對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的影響。
