近期北京整體房?jì)r(jià)變化顯著(zhù)，不少項目出現價(jià)格大幅跳水。從其成交價(jià)格來(lái)看，不論是老項目后期還是新開(kāi)樓盤(pán)，均已在挑戰對應區域兩年以來(lái)的樓盤(pán)價(jià)格底線(xiàn)�！氨本鞘衅骄鶅r(jià)格逼近兩年前水準”的說(shuō)法不脛而走，《廣廈時(shí)代》就此話(huà)題獨家調查。
11月北京住宅成交均價(jià)接近2009年同期
來(lái)自亞豪機構的數據統計，11月北京不包括別墅的普通商品住宅的成交均價(jià)為18909元/平方米，這一價(jià)格水平已接近于2009年同期，2009年11月份，北京普通住宅的成交均價(jià)為17176元/平方米，而就在去年年底，2010年11月份，這一類(lèi)型的均價(jià)曾高達21171元/平方米。而從別墅市場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格的上漲與回落也十分明顯。2009年11月份，北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)為21602元/平方米；到2010的11月份，均價(jià)已上升至26990元/平方米，價(jià)格上漲幅度高達23%，而到了今年，雖然下跌狀況沒(méi)有普通住宅市場(chǎng)嚴重，但是11月份均價(jià)也已回落至23060元/平方米。
“限購的行政手段起到了非常大的作用，另外由于受到信貸緊縮的影響，住房貸款的放款額度與速度也明顯減少放緩，直接導致了全年度成交量的低迷�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，信貸緊縮也帶來(lái)開(kāi)發(fā)貸的減少，其他融資渠道堵塞，銷(xiāo)售回款不力，尤其是到了年底，開(kāi)發(fā)商到了需要支付工程款等各種款項的時(shí)候，現金流顯得尤為緊張，因此部分開(kāi)發(fā)企業(yè)只能加大樓盤(pán)的折扣力度，寄希望于銷(xiāo)售款來(lái)回籠資金。這種現象的出現一方面使得整體市場(chǎng)均價(jià)大幅回落，已經(jīng)接近回落到2009年底的水平，另一方面，也使得市場(chǎng)上出現了很多性?xún)r(jià)比比較高的樓盤(pán)，值得購房者關(guān)注。
中原地產(chǎn)分析師張大偉接受采訪(fǎng)時(shí)表示，為應對目前的困局，北京開(kāi)發(fā)商頻頻推出各種活動(dòng)，包括特價(jià)房、團購、低起價(jià)、“降價(jià)補差價(jià)”等，盡管開(kāi)發(fā)商使出“渾身解數”，但獲得的市場(chǎng)回應似乎離各降價(jià)樓盤(pán)的預期還相差甚遠，除個(gè)別項目降價(jià)銷(xiāo)售情況確實(shí)不錯外，大多數樓盤(pán)依然遭遇著(zhù)“賠本也賺不著(zhù)吆喝”的尷尬。根據鏈家地產(chǎn)統計，截至11月27日，北京11月新開(kāi)項目24個(gè)，報價(jià)上有折扣的項目12個(gè)，占比達到50%，比10月高出21%。24個(gè)項目中，仍有13個(gè)尚未出現簽約。
而統計數據顯示，11月最后一周北京市商品住宅成交均價(jià)僅為17020元/平方米，環(huán)比下降3434元，降幅高達16.8%，與去年同期23987元/平方米的成交均價(jià)相比，降幅高達29%，與2009年11月成交均價(jià)基本持平。
各區域名盤(pán)價(jià)格競相“跳水”
近期備受關(guān)注的大興領(lǐng)海朗文世家項目，11月份銷(xiāo)售均價(jià)為14714元/平方米，相比其最高售價(jià)時(shí)的21303元/平方米，價(jià)格下調幅度高達44.8%。而這一價(jià)格水平也已接近其2009年底的售價(jià)，2009年11月份，該項目前期領(lǐng)海天使灣成交均價(jià)為13155元/平方米。
除大興區外，其他各個(gè)區域也均有價(jià)格跌回2009年的現象出現。例如朝陽(yáng)區的中弘北京像素，其2009年底LOFT產(chǎn)品的成交均價(jià)為18000元/平方米左右，而近期其銷(xiāo)售的LOFT產(chǎn)品價(jià)格也在18000元/平方米左右，而平層的成交價(jià)格也僅為11600元/平方米左右。位于傳統品質(zhì)居住區朝青板塊的御翠尚府近期推出的低密度洋房產(chǎn)品起價(jià)23000元/平方米，成交均價(jià)在27000元/平方米左右，這一價(jià)格與周邊二手房?jì)r(jià)相比也至少存在3000元/平方米左右的價(jià)格落差，而與之相臨的另一高端住宅北京星河灣兩年前最后一期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格就已經(jīng)在34000元/平方米，甫一入市立刻引發(fā)“區域地震”。
另外，位于通州區的京貿國際城項目，11月份成交均價(jià)為14625元/平方米，相比2009年底的售價(jià)也僅高出不到1000元/平方米；而該區域近期即將入市的東亞逸品閣項目，預計起價(jià)13200元/平方米，這一價(jià)格水平也直指2009年底的區域均價(jià)。雖然由于受到部分項目?jì)r(jià)格堅挺的支持，通州區的整體均價(jià)水平未出現大幅回落，但是區域內在售主力樓盤(pán)售價(jià)都已降至15000元/平方米左右，這一水平也已接近2009年底的整體區域價(jià)格。
多位專(zhuān)家采訪(fǎng)中表示，11月30日，央行下調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉雖然對樓市沒(méi)有直接的影響，但是反應出的是一種政策的信號，貨幣政策已經(jīng)由緊縮逐漸寬松，對房地產(chǎn)行業(yè)更多是信心上的影響，從迷茫到看清方向，因此可能會(huì )有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇繼續“多扛幾個(gè)月”。因此目前這種價(jià)格回落的現象更多的可以被認為是一種“間歇式回歸”，建議具有剛性需求的置業(yè)群體，可以在年末多把握合理的出手機會(huì )。
