年末的北京二手房市場(chǎng)近期飄來(lái)一絲暖意。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，12月1日-12月7日，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數總計4552套，較11月首周上漲188%。甚至高于2010年12月首周的3809套。其中，12月6日二手房住宅網(wǎng)簽套數為1006套，12月7日簽約達到了1174套，這也是限購政策執行293天來(lái)，北京二手房交易首次突破千套大關(guān)。
二手房交易量猛增
據了解，今年截至日前合計有16天出現過(guò)二手房交易日簽約突破千套的情況，但除了12月6日與7日外，其余14次全部出現在限購前。不過(guò)有統計顯示，12月首周二手房井噴式的成交中，有2-3成屬于部分經(jīng)濟適用房家庭的內部轉讓。
對此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認為，目前市場(chǎng)已經(jīng)轉變?yōu)橥耆馁I(mǎi)方市場(chǎng)，購房者觀(guān)望情緒濃郁，最近幾天的二手房網(wǎng)簽的爆發(fā)性增長(cháng)，主要是兩個(gè)原因，一是部分經(jīng)濟適用房業(yè)主為了避免以后出售稅費過(guò)多而提前考慮轉成商品房，占到最近成交量的20%-30%左右。二是部分買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)意向強烈，房主也愿意降價(jià)出售。因此，12月首周的成交主要來(lái)自于對未來(lái)成交量的透支，一旦新的計稅標準正式執行，市場(chǎng)或將迎來(lái)長(cháng)達半個(gè)月的成交低迷期。不過(guò)，在北京12月10日正式上調二手房交易最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)前，預計還將有2-3天的千套成交量出現。
據悉，近期北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布《關(guān)于加強存量房交易稅收征管工作的通知》，明確規定“核定計稅價(jià)格參照存量房交易價(jià)格評估值確定”，并強調存量房交易價(jià)格評估值將根據北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。因此，業(yè)內普遍猜測新標準將非常接近實(shí)際成交均價(jià)，一旦政策執行，部分購房人稅費將顯著(zhù)增加。尤其是經(jīng)濟適用房業(yè)主的“經(jīng)轉商”稅費，增長(cháng)最為明顯。由此，也導致朝陽(yáng)、昌平等經(jīng)濟適用房集中的區域出現千人排隊辦理“經(jīng)轉商”的情況。
庫存再回13萬(wàn)套
而在北京二手房市場(chǎng)成交量出現井噴的同時(shí)，新房市場(chǎng)則延續著(zhù)此前的慘淡交易，整體庫存進(jìn)一步攀升。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市場(chǎng)庫存時(shí)隔近3年后再次突破13萬(wàn)套，達130049套，創(chuàng )最近971天的新高，距離上次突破12萬(wàn)套僅花費了29天，而上次增加一萬(wàn)套庫存則用時(shí)69天，庫存增速明顯提高。而目前130049套的庫存量，同比限購第一天的92900套，上漲幅度也達到了40%。
同時(shí)，北京中原市場(chǎng)研究部按目前均價(jià)計算，截至日前，北京樓市可售庫存(剔除車(chē)位)的總價(jià)已經(jīng)達到了5715億元，同比限購之日的4800億增加庫存接近1000億元。其中北京僅住宅庫存目前就達到了3415億元，相比限購時(shí)的2517億增加了900億元。
而在限購后新增積壓的住宅庫存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個(gè)區縣增加的住宅庫存就達到了2.8萬(wàn)套，占到了全市新增加庫存的75%。而他們的庫存占比也超過(guò)了全市住宅庫存的5成以上。
分析人士認為，造成庫存大幅攀升的主要原因還是新房銷(xiāo)售的萎靡。統計顯示，前11月，北京年內商品房住宅項目銷(xiāo)售面積合計為819萬(wàn)平米，預計全年成交量在900萬(wàn)平米左右，環(huán)比去年下降27%，創(chuàng )出近10年來(lái)的新低。
而由于北京明年上半年可能的潛在供應面積高達1200萬(wàn)平米，預計將增加超過(guò)9萬(wàn)套住宅，京城的住宅庫存很可能將上漲到15萬(wàn)套的歷史最高位。
