艱難“熬冬”的開(kāi)發(fā)商面臨年終大考。為了完成年度目標和償還銀行欠款，也為明年“并不看好”的春天做準備，不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業(yè)內人士認為，眼下眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小房企的資金壓力空前，開(kāi)發(fā)商“扛”著(zhù)過(guò)年的大局已定。
“斷臂求生”過(guò)冬
房企融資渠道收縮，年關(guān)資金鏈日趨緊張，銀行貸款放不下來(lái)，存貨又消化不掉，很多項目已經(jīng)“沒(méi)錢(qián)花”，股權轉讓、產(chǎn)權交易是眼下房企不得已的選擇。
據介紹，從8月開(kāi)始，房地產(chǎn)掛牌項目在北京產(chǎn)權交易所呈現井噴現象，僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達50.34億元，居各行業(yè)之首。北京產(chǎn)權交易所最新統計顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權并購依然十分活躍。
“房企資金壓力越來(lái)越大。有些項目可以通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金，但對于一些還在開(kāi)發(fā)中的項目來(lái)說(shuō)，在資金匱乏的情況下，轉讓股權無(wú)疑是最有效方式�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示。
業(yè)內人士認為，銷(xiāo)售不暢，融資受阻，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域“棄車(chē)保帥”、“斷臂求生”的案例不在少數。
“如果再不想辦法解決目前的資金問(wèn)題，更多的開(kāi)發(fā)商可能在嚴冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價(jià)，而是沒(méi)法降價(jià)�！币恢行￠_(kāi)發(fā)商表示，通過(guò)轉讓旗下項目，避免老業(yè)主維權，而且收益遠遠大于降價(jià)促銷(xiāo)。產(chǎn)權轉讓?zhuān)m然在轉讓價(jià)格方面有相對較低的折扣，但如果是有實(shí)力的企業(yè)接手，相當于一次性賣(mài)出幾十套甚至上百套房子，這筆資金對困境中的房企而言是救命錢(qián)。
其實(shí)，中小房企資金鏈緊張早已是“公開(kāi)的秘密”。除了“賣(mài)身”之外，不少房企期望迅速轉移戰場(chǎng)，將發(fā)展中心轉向二三線(xiàn)城市。北京一家中小房企的負責人坦言，目前業(yè)內部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線(xiàn)城市“限購令”的影響，不少中小房企加大了促銷(xiāo)力度，希望盡快售完一線(xiàn)城市的樓盤(pán)項目，盡快退出一線(xiàn)市場(chǎng)轉戰二三線(xiàn)城市�！拔覀儠�(huì )加大促銷(xiāo)力度，希望把資金拿去啟動(dòng)其他二三線(xiàn)城市的項目�！�
近期市場(chǎng)傳言恒盛地產(chǎn)資金壓力較大，但恒盛相關(guān)人士向中國證券報(微博)記者否認了這一傳言，并表示公司經(jīng)營(yíng)正常。11月實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額6.8億元及銷(xiāo)售面積8.2萬(wàn)平方米；今年1至11月累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額127.7億元，同比增長(cháng)27.5%，累計實(shí)現銷(xiāo)售面積150.6萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)71.7%。恒盛地產(chǎn)2011年11月無(wú)新購土地。截至11月底總土地儲備為1960萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)五至七年開(kāi)發(fā)所需。
“以房抵債”還款
年底，資金緊張壓力驟增，部分開(kāi)發(fā)商選擇收縮營(yíng)銷(xiāo)支出，甚至“以房抵債”。開(kāi)發(fā)商拖欠的費用不僅僅是廣告策劃款、項目代理費、規劃費、設計費，還有工程款和銀行的欠款。
很多開(kāi)發(fā)商都有大筆要支付建筑和材料費用。由于資金鏈緊張，溫州、大連等地開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始用房產(chǎn)抵債。除了“以房抵債”，不少開(kāi)發(fā)商還通過(guò)增加工程審批流程、延長(cháng)審批時(shí)間的方法拖延時(shí)間。
“城門(mén)失火，殃及池魚(yú)�！遍_(kāi)發(fā)商資金緊張，建筑承包商、材料供應商、代理公司等也都成了這個(gè)資金鏈條上的“受害者”�！凹幸X(qián)主要是在元旦前后�！睖刂菀患曳康禺a(chǎn)代理公司工作人員透露，本來(lái)一家合作非常好的開(kāi)發(fā)商都在每個(gè)月的月初結賬，但最近半年都是拖到月末才結賬，現在開(kāi)始提出“以房抵債”，折扣為7折。
業(yè)內人士表示，“以房抵債”傳遞給市場(chǎng)一個(gè)信號：樓市已從深秋步入寒冬。一直以來(lái)開(kāi)發(fā)商在面臨資金壓力的時(shí)候，寧可借錢(qián)也不會(huì )用房子抵債，因為在他們眼里，房產(chǎn)始終是看漲的。如今用房抵債，說(shuō)明他們已經(jīng)找不到任何借錢(qián)的渠道了。這也反映出開(kāi)發(fā)商對中長(cháng)期房?jì)r(jià)的預期發(fā)生了改變。
業(yè)內人士透露，某開(kāi)發(fā)商欠費，不得已將一套幾千萬(wàn)豪宅抵押給一家大代理商，還有一家建筑公司收了開(kāi)發(fā)商幾個(gè)商鋪抵債，以?xún)炔繂T工價(jià)銷(xiāo)售。實(shí)際上，目前還不是開(kāi)發(fā)商工程款和材料款的償付高峰期，若開(kāi)發(fā)商資金狀況一個(gè)月后仍得不到緩解，“以房抵債”現象或將越來(lái)越多。
據溫州市房管局網(wǎng)上售房數據顯示，11月以來(lái)，溫州可售房源量持續上升。截至12月13日，公開(kāi)發(fā)售房源22796套，252.2萬(wàn)平方米；公開(kāi)發(fā)售住宅12040套，158.58萬(wàn)平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫存紀錄。
庫存的增加，促使開(kāi)發(fā)商加大了促銷(xiāo)手段。當前，部分樓盤(pán)的購房首付款也出現不同程度調整，目前市場(chǎng)上已出現20%的首付比例。一次性全款優(yōu)惠幅度也增大，全款享9折優(yōu)惠的幅度已不足為奇。
房企“扛”過(guò)年關(guān)
眼下開(kāi)發(fā)商正在積極調整策略，屯糧過(guò)冬。
11月以來(lái)，北京近郊地區10余個(gè)項目萬(wàn)元甩賣(mài)：包括富力地產(chǎn)的“丹麥小鎮”項目、魯商置業(yè)的“藍岸麗舍”別墅項目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價(jià)格都在萬(wàn)元左右。
國內某龍頭房企的項目經(jīng)理吳歡(化名)向中國證券報記者表示，目前他們整個(gè)集團對于明年及未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都比較悲觀(guān)。整個(gè)集團都在積極調整戰略定位，加緊年終促銷(xiāo)，以求盡快占領(lǐng)市場(chǎng)�！半m然短期內我們的資金壓力不是那么大，但為了長(cháng)期的發(fā)展考慮，我們的策略還是回籠資金、現金為王�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，年關(guān)將至，房企為實(shí)現快速的資金回籠，定價(jià)上也更加貼近購房者的價(jià)格預期，市場(chǎng)進(jìn)一步向買(mǎi)方傾斜。當前，以?xún)r(jià)換量的項目仍然多集中在郊區的小部分項目。而個(gè)別項目大幅降價(jià)后，會(huì )拉低購房者的價(jià)格底線(xiàn)，再次形成觀(guān)望，也會(huì )對周邊項目形成降價(jià)壓力。因此預計年底前，新房市場(chǎng)將延續價(jià)格下跌的趨勢，成交量將持續低位徘徊。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志認為，就12月的情形來(lái)看，房企的降價(jià)幅度和措施或許不會(huì )再如前幾個(gè)月那么“瘋狂”�！霸侔景雮�(gè)多月，就能熬到新的財務(wù)年度，房企此時(shí)也會(huì )有新的考量�！狈科蟆翱浮敝�(zhù)過(guò)年的大局已定。他指出，目前樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈已經(jīng)白熱化，準購房者對未來(lái)降價(jià)的心理預期非常強烈，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即使再降價(jià)，樓盤(pán)銷(xiāo)售也不一定能有大的好轉。
