隨著(zhù)上市房企（申萬(wàn)分類(lèi)）三季報披露的行業(yè)凈利潤已經(jīng)出現大幅下滑，第三季度凈利潤環(huán)比下降近三成，房企今年全年整體利潤率結束多年的單邊上漲行情，出現大幅下跌的拐點(diǎn)，幾乎已是定局。
寶龍地產(chǎn)執行總裁許華芳近日接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代可能面臨變化，企業(yè)需要有足夠心理準備�！靶袠I(yè)利潤率在這波調整中，會(huì )出現一定幅度下調，我的判斷是行業(yè)平均凈利潤率從目前的15%左右下調3-5個(gè)百分點(diǎn)�！�
利潤拐點(diǎn)
盡管近期有超過(guò)30%降幅的樓盤(pán)出現，但就整體而言，依然只是極小比例。但上市房企的業(yè)績(jì)已表現出并不相符的幾近整體業(yè)績(jì)下滑和利潤縮水。
上市房企第三季度凈利潤同比下降近三成。131家A股上市房企第三季度合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計實(shí)現凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達58.7%。
其中，宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開(kāi)發(fā)商成為業(yè)績(jì)下滑的主要企業(yè)，但也有金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企出現類(lèi)似的情況。萬(wàn)方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。
“在凈利潤率指標上，四季度的情況或許更糟。今年全年不少房企的凈利潤會(huì )出現全年下跌，行業(yè)整體凈利潤率下降的趨勢很明顯�！睒I(yè)內不少資深券商分析師坦言。
2010年初的相關(guān)統計顯示，400多家A股上市公司中，路橋收費業(yè)、金融保險業(yè)和地產(chǎn)業(yè)位列暴利行業(yè)前三甲。其中，上市房企毛利率最高達65%，毛利率超過(guò)40%的有11家，保利地產(chǎn)毛利率為35.82%、萬(wàn)科為29.32%、金地集團為37.13%。
2011年初，上海財經(jīng)大學(xué)教授測算，在100萬(wàn)元的房款中，企業(yè)凈利潤約占15%；2011年7月，杭州錢(qián)塘帝景項目自曝“第四項預期利潤，為6525元/平方米，占到銷(xiāo)售價(jià)格的23.7%”。
資本加速撤離
利潤率下滑拐點(diǎn)的到來(lái)，令中國房企頻遭國際評級機構的“黃牌預警”。
就在12月12日，瑞信報告稱(chēng)，內地住宅供過(guò)于求的情況較想象嚴重，維持整個(gè)板塊跑輸大市評級，重申給予中國海外跑輸大市評級，目標價(jià)11.2元�！爸泻？赡芸桃庋汉笾撩髂瓴磐票P(pán)，如果其真的采取該策略，可能會(huì )進(jìn)一步損害其毛利率�！�
“房企利潤下降的原因，除了房?jì)r(jià)下跌這個(gè)最為"直接有效"的因素外，還有包括成本等諸多影響因素�！睖腺Y深房地產(chǎn)人士柴一峰指出，在成本快速上升的背景下，房?jì)r(jià)即使不跌但沒(méi)有出現大幅度上升，也意味著(zhù)企業(yè)的利潤及利潤率的下滑。
金地集團上海公司的一位管理人士曾告訴記者，大到建安、人工等成本都在持續上漲，小到園林成本，各種成本都已經(jīng)屢創(chuàng )歷史新高。
房地產(chǎn)行業(yè)暴利光環(huán)逐漸退去的同時(shí)，伴隨著(zhù)企業(yè)和資本的撤退。
據不完全統計，今年以來(lái)，西部礦業(yè)、金發(fā)科技、宏達股份等主業(yè)非地產(chǎn)的涉房企業(yè)逃離樓市，已有超過(guò)20家跨行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的上市公司宣布撤退，或撤離或整體轉讓項目或股權轉讓逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中原證券在其報告中直言，以弗農的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟學(xué)宏觀(guān)經(jīng)濟周期理論為基礎，我國房地產(chǎn)大中小生命周期方面，2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時(shí)間窗口，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。
周期特點(diǎn)將愈加呈現“行業(yè)毛利率和成長(cháng)性都將開(kāi)始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會(huì )快速增加，并由此加快行業(yè)的降價(jià)”，中原證券稱(chēng)。
