2011年樓市風(fēng)云驟變。嚴格的限購、限貸兩大政策使宏觀(guān)調控首次控制住了房?jì)r(jià)的急速上漲勢頭；由龍頭房企引領(lǐng)的降價(jià)潮從10月持續至今，三年來(lái)北京房?jì)r(jià)首次實(shí)質(zhì)性下跌；年輕的地產(chǎn)行業(yè)彌漫著(zhù)悲觀(guān)。
　　企業(yè)的資金缺口、資產(chǎn)減價(jià)會(huì )帶來(lái)多大壓力？多大幅度的降價(jià)才能使成交量起死回生？調控政策會(huì )否放松……這成為全行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本報為此采訪(fǎng)了七家研究機構，其最大的共識是：政策的調整或持續將決定市場(chǎng)走勢。

　　偉業(yè)顧問(wèn)：行業(yè)或面臨大規模洗牌

　　2011年一線(xiàn)城市成交量與平均房?jì)r(jià)持續下滑，嚴厲的調控政策已使整個(gè)樓市進(jìn)入相對漫長(cháng)的調整期。
　　當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋施工面積、新開(kāi)工面積三項依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩定，主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開(kāi)工。調控政策的影響已傳導至融資、投資、開(kāi)發(fā)等諸多環(huán)節。
　　未來(lái)，住宅市場(chǎng)將會(huì )步入“雙軌制”，隨著(zhù)住房供應結構的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì )面臨大規模行業(yè)洗牌。

　　國金證券：明年地產(chǎn)股或有投資機會(huì )

　　2011年房地產(chǎn)行業(yè)總體表現為量跌價(jià)滯。我們系統地測算了開(kāi)發(fā)商目前和歷史的資金壓力，只要政策堅持，2011年底至2012年初，開(kāi)發(fā)商資金狀況會(huì )接近歷史最低水平，房?jì)r(jià)調整的廣度和深度將更為明顯，2011年行業(yè)所呈現的對峙局面將被打破。
　　目前重點(diǎn)上市公司估值水平處于歷史低點(diǎn)，下跌空間并不大，2012年上半年地產(chǎn)股主要以震蕩行情為主；下半年經(jīng)濟和地產(chǎn)調控之間的蹺蹺板效應會(huì )體現得較為明顯，存在政策松動(dòng)預期，地產(chǎn)股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機會(huì )出現在下半年。

　　銀河證券：預計明年一季度行業(yè)見(jiàn)底

　　2011年上半年，龍頭型企業(yè)仍然取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；10月至今，由中海、龍湖、綠地等品牌企業(yè)帶起的大幅降價(jià)潮仍在擴散，房?jì)r(jià)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性回落，預計2012年一季度行業(yè)見(jiàn)底，地產(chǎn)投資增速同比最差將出現在明年第一季度或第二季度。
　　中國房地產(chǎn)行業(yè)月均投資額從2006年的1798億元上升到2011年的月均5709億元，年均增速25%。我們預計未來(lái)五年行業(yè)投資的年均增速將下降到10%-15%。

　　北京中原：調控政策短期難以放寬

　　縱觀(guān)2011年的北京樓市可謂是兩限（限購、限貸）下的深度調整期，因此也創(chuàng )出了很多的樓市之最，政策出臺最嚴厲，最頻繁；土地流拍最多；房企聯(lián)合拿地最多；住宅成交量最低，價(jià)格降幅最大；保障房執行力度最強等。
　　2012年受到外部美國經(jīng)濟復蘇乏力和歐洲主權債務(wù)危機的負面影響，在貨幣和資金流動(dòng)性方面調控政策將從穩健緊縮轉變?yōu)榉�健定向寬松，而在樓市方面，政策短期不會(huì )放寬，樓市的限購政策還將至少持續6個(gè)月以上，開(kāi)發(fā)商資金仍會(huì )趨緊，保障性住房的供應仍會(huì )維持高位，房?jì)r(jià)還將下行一段時(shí)間后逐漸歸于平穩。這些使得樓市調控逐步從行政約束轉變?yōu)橐允袌?chǎng)為主導的半自主市場(chǎng)，更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟的運行規律和模式。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：行業(yè)進(jìn)入供求為主導階段

　　與其他城市相比，北京的調控執行力度更是嚴格。今年前五個(gè)月市場(chǎng)受政策影響，量?jì)r(jià)走勢波動(dòng)較大，自五月份后成交量保持相對平穩回落走勢，觀(guān)望氣氛增加，市場(chǎng)處于“干冷”階段，成交量低迷，而價(jià)格并未有回落跡象，進(jìn)入四季度后，中低價(jià)樓盤(pán)漸成為市場(chǎng)成交主體，價(jià)格出現平穩回落。
　　面對當前經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生諸多變化。首先，隨著(zhù)國內經(jīng)濟轉型調整，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始被動(dòng)轉型，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入以供求力量為主導的階段，政策力量成為常量。
　　其次，市場(chǎng)潛在需求依舊旺盛，通過(guò)限購等措施調控樓市并非長(cháng)期選擇，政府是否能夠完成保障房建設，對于市場(chǎng)需求的釋放將是至關(guān)重要，商品房與保障房雙軌制正在形成。
　　另外，金融政策的調整，使得房企自籌資金比例大幅上升，為了保證淡市下現金為王，開(kāi)始調整其經(jīng)營(yíng)計劃。

　　思源經(jīng)紀：明年下半年市場(chǎng)或逐步穩定

　　2011年房地產(chǎn)行業(yè)可謂多事之秋，從限購政策出臺，到行業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)、地產(chǎn)大鱷戰略轉移，再到銀行存款準備金的下調，市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。
　　2011年調控的最大貢獻是把游資和投機分子擠了出去，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。但調控的一些負面作用也逐漸顯現：比如剛性需求被連續五年納稅證明所限制，同時(shí)改善型的需求也受到抑制。
　　2012年房地產(chǎn)總體市場(chǎng)將更加健康，下半年或將逐步穩定。這一方面因為國家調控已初顯成效，未來(lái)國家經(jīng)濟調整方向已從“抑通脹”轉變?yōu)椤氨Ｆ椒�”，政府不允許房?jì)r(jià)出現暴漲暴跌；另一方面，土地供應面積有所收縮，未來(lái)供需明顯失衡的可能性不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅波動(dòng)的概率較小。

　　亞豪機構 本輪調控成果已初現

　　2011年，一方面“限購令”帶來(lái)的需求量的減少以及成交量的低迷籠罩全年；另一方面，貨幣政策從緊、融資渠道不暢，打折降價(jià)開(kāi)始風(fēng)靡整個(gè)樓市。而以上兩方面也導致土地市場(chǎng)的冷清，地方政府財政收入劇減。從目前的情況來(lái)看，本輪調控的成果已經(jīng)初現，房?jì)r(jià)上漲的勢頭已被遏制。
　　2012年，政府一方面要保證調控的成果，防止政策取消后房?jì)r(jià)的報復性反彈；另一方面又要防止過(guò)分打壓對經(jīng)濟增長(cháng)的巨大沖擊。因此在2012年上半年仍會(huì )延續今年的調控政策，但是從下半年開(kāi)始，政策應會(huì )發(fā)生轉向，“限購”這種行政色彩濃厚的調控手段將逐漸退出市場(chǎng)，取而代之的將是限貸等貨幣調控手段。而從市場(chǎng)表現來(lái)看，上半年房?jì)r(jià)仍然會(huì )處于下行通道，下半年在下調一定幅度之后則會(huì )趨于平穩。