自11月21日起，西安市啟用“商品房預售資金監管系統”，規定商品房預售資金實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”，應由購房人直接交入銀行監管賬戶(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設其他賬戶(hù)收存預售金。業(yè)內人士和專(zhuān)家認為，在國家強調房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不放松之際，西安市出臺的這一監管新政將進(jìn)一步加大對開(kāi)發(fā)商資金鏈的監管力度，使其過(guò)去“拆東墻補西墻”的資金運作模式岌岌可危，由此將對樓市產(chǎn)生深遠影響。
預售資金監管新政出臺
商品房預售資金，是指新購房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全部購房款(包括定金、首付款和購房貸款等)。為維護購房人的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，西安市房管局日前發(fā)布了《關(guān)于加強商品房預售資金監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于11月21日正式啟動(dòng)了商品房預售資金監管制度。
西安市商品房預售資金監管制度規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行商品房預售前，應與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認證的商業(yè)銀行簽訂商品房預售資金監管協(xié)議，并設立商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。監管賬戶(hù)應根據項目建設規模、建設計劃及預售許可情況，按照項目或樓幢設立，實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”。
開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)后，除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉至監管賬戶(hù)外，其他應支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購房款由購房人直接交入監管賬戶(hù)。即購房者持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的繳款通知書(shū)，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺將購房款直接繳入監管賬戶(hù)，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專(zhuān)用發(fā)票。若發(fā)生退款的，可向監管銀行提出退款申請，并提供相關(guān)證明材料和購房人賬戶(hù)賬號。監管銀行在審查確認后，將相關(guān)款項以轉賬方式退還購房人。
對于專(zhuān)用賬戶(hù)內資金的使用，西安市房管局要求監管銀行應根據項目建設進(jìn)度向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審核撥付監管帳戶(hù)中的預售資金，并嚴格監督資金的用途。收款單位、用途、金額等內容經(jīng)審核不實(shí)或其他不符合商品房預售資金監管要求的，監管銀行不得撥付使用商品房預售資金。
監管銀行還應對監管項目的工程建設所需資金進(jìn)行重點(diǎn)監管，重點(diǎn)監管的資金額度根據后續工程所需資金總額實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。監管賬戶(hù)中的預售資金在監管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續工程建設，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件后，賬戶(hù)資金余額應滿(mǎn)足監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記的需要。
在監管資金的“解凍”方面，西安市房管局規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記后，可向西安市房管局局申請解除資金監管，經(jīng)西安市房管局核準，監管銀行方可取消資金監管并將監管資料整理存檔。
為了確保監管制度落到實(shí)處，西安市房管局要求商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應嚴格按照通知要求履行資金監管的責任和義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定交存、使用預售資金的，西安市房管局將責令其限期改正，并告知有關(guān)部門(mén)將其違規行為記入信用檔案，情節嚴重的將依法追究其法律責任。商業(yè)銀行違反規定開(kāi)展資金監管業(yè)務(wù)或未按規定履行資金監管義務(wù)的，西安市房管局將責令其限期整改或暫停其參與資金監管的資格，情節嚴重的將依法追究其法律責任。
防止爛尾樓和資金挪用
“拆東墻補西墻再也行不通了”，對于此次新政的出臺，一些房地產(chǎn)專(zhuān)家和業(yè)內人士認為，加強對商品房預售資金的監管力度，能有效防止個(gè)別企業(yè)因盲目追求擴大開(kāi)發(fā)規模，隨意使用預售款，導致預售項目因資金鏈斷裂而成為“爛尾樓”。
部分西安房地產(chǎn)業(yè)人士認為，商品房預售資金監管制度可以控制開(kāi)發(fā)商的現金流，防止爛尾樓的出現，這也是政府未雨綢繆的一種具體表現。這項制度將對一些在資金上“拆東墻補西墻”的開(kāi)發(fā)商形成較大的影響，而對于資金運作較為規范的開(kāi)發(fā)商應該不會(huì )有影響，而這項制度本身準確地說(shuō)是對開(kāi)發(fā)商的一種監督。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東郎認為，西安推出的商品房預售資金監管制度能夠促進(jìn)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規范，有效防止“爛尾樓”現象的發(fā)生。與此同時(shí)，這項制度對消費者的權益也是一個(gè)有效保證，因為開(kāi)發(fā)商不能再像過(guò)去那樣隨意挪用預售資金，而是要按進(jìn)度使用這筆資金，使得這部分屬于購房者的資金安全能得到有效保證。
對于此次西安市全面實(shí)施商品房預售資金監管制度，西安市的購房者普遍表示了歡迎，認為這能使得他們更好地規避風(fēng)險。在西安市北郊一家樓盤(pán)的售樓部，正在看房的王先生表示，他覺(jué)得商品房預售資金監管制度的出臺符合購房者的利益，除了防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用購房者的資金之外，還能確保房子按期完工，讓買(mǎi)房人吃下定心丸。
也有一些購房者認為，商品房預售資金監管制度能否真正保護購房者的權益，關(guān)鍵在于今后能否得到認真執行。如果房管部門(mén)和相關(guān)商業(yè)銀行能?chē)栏癖O督和管理，保證監管制度的貫徹和落實(shí)，購房者的利益就能得到切實(shí)保證。
促進(jìn)樓市進(jìn)一步規范
隨著(zhù)近年來(lái)特別是2011年以來(lái)樓市調控政策的不斷出臺，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄悄出現一些新的變化。主要表現在房?jì)r(jià)上漲趨勢減緩、樓市成交量出現下滑、購房者觀(guān)望情緒加重等，而此次出臺的商品房預售資金監管制度，無(wú)疑是樓市調控政策的又一大舉措，將給樓市帶來(lái)更為深遠的影響。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)預警預報專(zhuān)家領(lǐng)導小組秘書(shū)長(cháng)李宇兵認為，資金監管將使開(kāi)發(fā)商資金專(zhuān)款專(zhuān)用，對于當下資金鏈緊縮的開(kāi)發(fā)商更是一棒重擊。監管新政還將直接影響開(kāi)發(fā)商的拿地或擴張步伐，深度影響到未來(lái)樓市的開(kāi)發(fā)供應量。這個(gè)政策的直接積極意義在于控制開(kāi)發(fā)商的現金流，防范爛尾樓的出現。長(cháng)期來(lái)看，有助于“預售制度和現房銷(xiāo)售制度”的雙軌制向“現房銷(xiāo)售制度”的單軌制的轉變。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東郎認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)實(shí)行的是預售制度，賣(mài)的都是期房，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，即把預售資金拿來(lái)以后不完全用在這個(gè)項目上，而是會(huì )挪用到其他的項目。西安市出臺的商品房預售資金監管新政策，實(shí)際上是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種過(guò)程管理，能夠有效防止開(kāi)發(fā)商對預售資金的挪用，保護消費者的權益。這項政策是對房地產(chǎn)市場(chǎng)監管政策的進(jìn)一步完善，對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一劑良藥，將使得其發(fā)展更加理性。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)認為，西安市出臺的商品房預售資金監管制度具有很強的積極意義，但在具體執行中要注意兩方面平衡，即保護購房者權益和商品房正常開(kāi)發(fā)的平衡。這就要求一方面要嚴格預售資金監管，另一方面又要采取措施保證開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)得到建設資金，防止因為管的過(guò)嚴、過(guò)死導致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，影響正常的開(kāi)發(fā)建設。
