2011年的最后一個(gè)周末，上海樓市平淡收場(chǎng)，推盤(pán)者并沒(méi)有延續大的降價(jià)動(dòng)作，成交也相應顯得波瀾不驚。銀億集團銷(xiāo)售總監王士章斷言，2012年元旦以后，樓市會(huì )越來(lái)越淡，因為客戶(hù)在春節前回款給開(kāi)發(fā)商的空間越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)商索性會(huì )等過(guò)完春節再推盤(pán)。
外圍剛需盤(pán)的價(jià)格策略
昨日16時(shí)，嘉定新城合景疊翠峰售樓處內客戶(hù)眾多。據銷(xiāo)售代表介紹，當天是該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的第一天，推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計120套，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米，裝修標準約2000元/平方米。
張貼在售樓處的優(yōu)惠細則顯示，提供貸款征信證明并符合貸款條件可享總價(jià)1%的優(yōu)惠，客戶(hù)提供在銀行辦理的2萬(wàn)元一個(gè)月定期存款復印件可再優(yōu)惠1%；付2萬(wàn)元認籌金（誠意金）抵6萬(wàn)元優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當日簽訂認購書(shū)可獲總價(jià)1%優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)3天內正式簽約可獲得總價(jià)1%優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠5%。
“今天的客戶(hù)很多，120套已經(jīng)訂出70多套�！变N(xiāo)售代表稱(chēng)，來(lái)此看房、買(mǎi)房的客戶(hù)有的來(lái)自嘉定周邊，有的來(lái)自長(cháng)寧、普陀等市區，以青年剛需客戶(hù)居多。
上述銷(xiāo)售代表說(shuō)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商合景泰富在周邊有數個(gè)項目，除該樓盤(pán)屬住宅項目外，還有兩個(gè)酒店式公寓項目。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該樓盤(pán)預售許可證規定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年12月24日，在售套數237套。
“該樓盤(pán)所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤(pán)要偏僻些，但這次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格卻比此前嘉定新城的熱銷(xiāo)裝修盤(pán)還要高些，開(kāi)發(fā)商雖然選擇了降價(jià)，但并沒(méi)有降到位，而是留了一點(diǎn)，一半略多的銷(xiāo)售量當然不算差，但也不能算特別好�！蹦撤科蟾吖苷f(shuō)，此前嘉定新城熱銷(xiāo)裝修盤(pán)均價(jià)在1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米。
中房信分析師薛建雄稱(chēng)，該樓盤(pán)有優(yōu)惠，但價(jià)格降得不是很深，120套的推盤(pán)量其實(shí)并不算很大，但也只賣(mài)了70多套而已。
薛建雄說(shuō)，近期熱銷(xiāo)的外圍剛需盤(pán)，都是采取每推一次盤(pán)，價(jià)格都比上一次略低的策略，這樣才能在限購、限貸政策下，不斷尋找新的符合購房資格的目標客戶(hù)�！斑@也說(shuō)明，現在的市場(chǎng)還是處在不斷下滑中，從現在到過(guò)年都將維持這一態(tài)勢�！�
能進(jìn)能退的營(yíng)銷(xiāo)策略
搜房網(wǎng)此前曾預報的合景泰富旗下另一全新樓盤(pán)嘉譽(yù)灣則未能于上周末開(kāi)盤(pán)。昨日下午，早報記者趕到該樓盤(pán)售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未明確，粗略預計將會(huì )是本月末，具體價(jià)格及優(yōu)惠方案要到正式開(kāi)盤(pán)以后才能得知，預計將在4萬(wàn)元/平方米左右，低于此前搜房網(wǎng)預報的6萬(wàn)元/平方米。
早報記者在現場(chǎng)看到一些前來(lái)預約參觀(guān)的客戶(hù)，以中年夫婦為主。薛建雄說(shuō)，樓市里存在開(kāi)盤(pán)前最后一刻開(kāi)發(fā)商推遲或取消開(kāi)盤(pán)的情況，一般是由于預約客戶(hù)數量太少而造成的。
上述房企高管稱(chēng)，樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前一般會(huì )接受認籌，認籌客戶(hù)數量到了一定程度才會(huì )開(kāi)盤(pán)，如果數量不足，可以采取加大優(yōu)惠的辦法，或者推遲、取消開(kāi)盤(pán)，這是一種能進(jìn)能退的營(yíng)銷(xiāo)策略。
業(yè)內人士透露，合景泰富在上海先后拿了7塊地，其中有3塊在嘉定，目前大多到了集中上市的時(shí)候。
含糊的銷(xiāo)售情況
早報記者致電上周末其他幾個(gè)推盤(pán)樓盤(pán)，但售樓處對推盤(pán)以來(lái)的銷(xiāo)售情況均回答得較為含糊。
浦江華僑城售樓處稱(chēng)，此次加推40余套2房、3房，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，一次性付款9.5折，貸款9.7折，“目前各種戶(hù)型的房源都還有�！�
嘉業(yè)海悅售樓處稱(chēng)，此次系首次推盤(pán)，均價(jià)約8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款，可享9折優(yōu)惠，“開(kāi)了兩棟樓，已經(jīng)賣(mài)掉一部分了，具體還沒(méi)統計�！�
滬上某上市房企高管分析，嘉業(yè)海悅所在區域公寓房?jì)r(jià)格都在1萬(wàn)元/平方米，8500元/平方米的價(jià)格確實(shí)較低。
怡林花園二期售樓處稱(chēng)，此次加推房源，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.35萬(wàn)元/平方米，“已經(jīng)賣(mài)了多少還不清楚�！�
上述房企高管認為，上述幾個(gè)樓盤(pán)的推盤(pán)量都比較大，“在年底最后幾天還在大力推盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，八成都是年底應付款項壓力太大而造成的�！�
上海盤(pán)古天地總經(jīng)理宋海說(shuō)，雖然現在到龍年春節只有不到一個(gè)月的時(shí)間，但是2011年12月31日之前和之后，還是有一個(gè)比較明顯的分水嶺，“12月31日之后，開(kāi)發(fā)商對客戶(hù)的付款速度、簽約速度要求更快，爭取在春節之后，把一部分資金回籠過(guò)來(lái)，而過(guò)了春節之后，不確定因素會(huì )加大，到時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )采取何種策略，還要看到時(shí)的情況�！�
12月滬在售優(yōu)惠樓盤(pán)數量之多創(chuàng )年內新高
據搜房網(wǎng)此前統計，上周末（12月24日-12月25日）上海市內預計有6個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)，總計推出房源1000余套，較此前一個(gè)周末的800余套增加了約25%。此外，另有來(lái)自嘉定、楊浦、寶山的5個(gè)樓盤(pán)可能開(kāi)盤(pán)。
其中，嘉業(yè)海悅、嘉譽(yù)灣、合景疊翠峰為首次推盤(pán)。搜房網(wǎng)的報告稱(chēng)，加上上周工作日入市的兩個(gè)樓盤(pán)，滬上上周入市的全新盤(pán)，預計將達5個(gè)。而進(jìn)入12月以來(lái)，上海共有23個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)24次，其中有11個(gè)樓盤(pán)為首次開(kāi)盤(pán)�！叭卤P(pán)入市如此密集，在今年尚屬首次�！�
據統計，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤(pán)達190個(gè)（含別墅），數量之多也創(chuàng )年內新高。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，2012年房?jì)r(jià)下降將是趨勢性變化，將比現在更明顯地從一手房向二手房傳導，從城區邊緣向中心傳導，從一、二線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市傳導，從中端房向高端房傳導。
國泰君安的相關(guān)研究報告預測，繼上海、重慶之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能率先在部分二線(xiàn)城市及一線(xiàn)城市推出，作為限購政策未來(lái)退出的對沖，以抑制投機性需求。另外，房產(chǎn)稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于1%為主。
