一線(xiàn)城市新房庫存升至歷史高位
2011-12-28   作者:萬(wàn)晶  來(lái)源:中國證券報
 
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    一線(xiàn)城市樓市洶涌的降價(jià)潮,令市場(chǎng)風(fēng)云變色,開(kāi)發(fā)商無(wú)奈降價(jià)的幕后,則是各地節節攀升、大量積壓的新房庫存。下半年以來(lái),銷(xiāo)售下滑加上新盤(pán)不斷上市,北京、上海、廣州、深圳等城市,新房庫存量均持續保持在歷史高位。不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始理性應對,萬(wàn)科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強”的戰略,降價(jià)快跑。

  新房庫存升至歷史高位

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,截至12月25日,北京市新建商品住宅庫存達到12.42萬(wàn)套,比限購實(shí)施的第一天92900套的庫存量上漲33.69%,庫存面積高達1564萬(wàn)平方米。
  北京中原地產(chǎn)分析人士指出,當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力大于2008年,北京預計在明年上半年可能的潛在供應面積高達1200萬(wàn)平方米,將增加超過(guò)9萬(wàn)套住宅,庫存可能上漲到15萬(wàn)套的歷史高位。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過(guò)程花了長(cháng)達5個(gè)季度的時(shí)間,但本輪調控之下,房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過(guò)程預計會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間。
  上海新房庫存壓力也頗大。數據顯示,截至12月25日,上海一手房可售套數為6.73萬(wàn)套,可售面積969.26萬(wàn)平方米,較去年末增長(cháng)55.5%,已超越2008年末850萬(wàn)平方米的庫存水平,為近4年來(lái)新高。分析師表示,2010年調控以來(lái),上海商品住宅庫存量波動(dòng)上揚,而樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不理想,導致庫存逐漸累積。
  廣州樓市由于供應量大增,庫存壓力進(jìn)一步加大。截至12月25日,廣州商品房未售套數為10.6萬(wàn)套,未售面積達到1355.16萬(wàn)平方米,如果按照廣州市近兩個(gè)月平均銷(xiāo)售量計算,即便供應量不再增加,消化這些庫存也要22個(gè)月左右。
  深圳市由于供應量較少,庫存增幅不大,目前一手房可售套數達到29120套,可售面積為264.36萬(wàn)平方米,按照目前平均去庫存速度,需要一年左右時(shí)間。
  同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,開(kāi)發(fā)商眼睜睜看著(zhù)存貨一天一天增加,樓市銷(xiāo)售已到冰點(diǎn),預計春節前后這幾個(gè)月,樓市將繼續受煎熬。
  上海易居房地產(chǎn)研究院也表示,以京滬廣深四個(gè)一線(xiàn)城市以及濟南、南京、廈門(mén)、杭州四個(gè)二線(xiàn)城市為統計樣本,截至2011年11月底,8個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬(wàn)平方米,與去年同期相比,新增1276萬(wàn)平方米庫存量,增長(cháng)約38.44%,環(huán)比上月新增3.06%。其中,北京、上海、廣州庫存增幅較為明顯,平均增幅較去年同期增長(cháng)約50%左右。

  開(kāi)發(fā)商存貨壓力巨大

  Wind統計,按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi),146家A股上市房企今年三季度末存貨余額飆升至12227億元,同比增幅高達42.31%。
  其中,“招保萬(wàn)金”四大房企巨頭的存貨量占據了榜單的前四席。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元,合計高達4523.65億元。三季度末存貨余額同比增幅分別高達56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
  同時(shí),房企銷(xiāo)售情況快速下滑。上海易居房地產(chǎn)研究院選取了在滬深和香港上市的15家大型房企進(jìn)行統計,11月這15家上市房企商品房共成交370.7萬(wàn)平方米,環(huán)比10月大幅下降37.7%,比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企業(yè)銷(xiāo)售面積同比下降,其中恒大地產(chǎn)、合景泰富(微博)的銷(xiāo)售面積大幅跳水,同比下降均超過(guò)50%。
  面臨懸頂的庫存壓力,不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始理性應對,萬(wàn)科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強”的戰略,降價(jià)快跑。上海中原地產(chǎn)研究部總監宋會(huì )雍表示,以上海為例,2008年7月萬(wàn)科開(kāi)始降價(jià)時(shí),上海市場(chǎng)商品住宅存量800多萬(wàn)平方米,與今年10月份的情況差不多。今年10月以來(lái),萬(wàn)科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價(jià)拋售行動(dòng)相當明智。

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