2011年是地產(chǎn)股籠罩“愁云慘霧”的一年。截至12月25日，A股地產(chǎn)板塊整體跌幅超過(guò)20%，在所有板塊中位居跌幅前列，約85%的地產(chǎn)股全年呈下跌態(tài)勢。
然而,許多券商對2012年地產(chǎn)股“錢(qián)”景并不悲觀(guān)，但也存在分歧。多數券商行業(yè)策略報告認為地產(chǎn)股和地產(chǎn)行業(yè)將渡過(guò)黎明前最黑暗的階段，明年政策和市場(chǎng)都將進(jìn)入穩定平衡的階段。有些券商則認為明年行業(yè)景氣度仍將繼續下降，需謹慎配置地產(chǎn)股。
謹慎樂(lè )觀(guān)：政策或不再加碼
國泰君安2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告表示，2012年的市場(chǎng)將是平衡再生的市場(chǎng)，上半年仍是價(jià)格調整的艱難時(shí)期，而隨著(zhù)降價(jià)的蔓延、資金的全面緊張，預計在明年中期左右政策或有條件放松，政策從嚴厲轉向平衡、供大于求也將轉向供求逐步平衡，嚴重抑制的銷(xiāo)量將獲得再生。
申銀萬(wàn)國的年度房地產(chǎn)行業(yè)策略也較為樂(lè )觀(guān)，認為2012年流動(dòng)性將有所改善，意味著(zhù)樓市銷(xiāo)售萎縮幅度將相對較為溫和�；趯γ髂�8萬(wàn)億信貸的預測和經(jīng)濟二季度觸底回升的假設，預計信貸額度寬松將帶來(lái)流動(dòng)性改善和購房利率成本下行，預計明年樓市銷(xiāo)售額增長(cháng)在-9%至3%之間，銷(xiāo)售呈現前低后高。
光大證券對明年房地產(chǎn)行業(yè)的判斷也是政策面已經(jīng)見(jiàn)底，明年將逐步向好，限購政策變化不大，將向積極面微調，貨幣已成為樓市影響第一要素，貨幣拐點(diǎn)將帶動(dòng)樓市成交回升。
國都證券則認為明年地產(chǎn)市場(chǎng)表現為先抑后揚，短期內受制于嚴厲調控政策、庫存高企、資金面緊張因素影響，預計前兩個(gè)季度將延續2011年四季度走勢，價(jià)格有所下降，但銷(xiāo)量沒(méi)有明顯起色；第二三季度由于資金面持續緊張，銷(xiāo)售回款不足，價(jià)格繼續下降并最終帶來(lái)成交回暖；持續的價(jià)格調整逐漸受到需求面和政策面的認可，進(jìn)入第三四季度會(huì )銷(xiāo)量上升，價(jià)格企穩。
不過(guò)，也有券商持偏悲觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)，認為政策不會(huì )有明顯放松。東興證券認為，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在危機，明年房?jì)r(jià)下調將受到高成本的土地和中高檔項目庫存這“二高”因素的牽制，調控仍將持續制約著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(cháng)。2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍需探底。2012年流動(dòng)性有所改善，但松動(dòng)的空間有限，在保障房交付使用未初具規模前，政策調控不會(huì )有較大松動(dòng)。
東北證券的判斷與之類(lèi)似，認為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整短期之內不會(huì )結束，一二線(xiàn)城市的調整和房?jì)r(jià)下跌將會(huì )逐步影響到三四線(xiàn)城市購房者的心理預期，從而使得2012年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體入冬。預計2012年全國商品房成交量增速將會(huì )在正負10%之間，同時(shí)房?jì)r(jià)步入調整的城市和地區將會(huì )越來(lái)越多，但出現深幅調整的概率不大。
地產(chǎn)股機會(huì )隱現
對于2012年房地產(chǎn)行業(yè)的評級，國泰君安策略報告維持增持評級，認為很多房地產(chǎn)股跌破了2008年估值底的股價(jià)，相當于隱含了行業(yè)可能的調整幅度預期（全行業(yè)房?jì)r(jià)下跌35%），因此未來(lái)最敏感因素是政策面變化。其中，未來(lái)高周轉低估值龍頭可以關(guān)注，2012年有望獲得絕對收益。
銀河證券則建議投資者趁每次震蕩時(shí)機低位吸納，等待行業(yè)一季度政策和基本面預期的反轉時(shí)點(diǎn)到來(lái)。一線(xiàn)龍頭公司保利、萬(wàn)科等在弱市中的優(yōu)異表現將會(huì )持續，快速周轉、貼近市場(chǎng)需求的策略將會(huì )使其保持穩定的銷(xiāo)售增長(cháng)率，預計20%-25%的年均增速以及明年平均7倍的市盈率具有較大吸引力。
南京證券對地產(chǎn)股的投資策略是，GDP增速在一季度可能出現明顯的下滑，因此政策微調的時(shí)點(diǎn)在第二季度的可能性較大，“純”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將成為政策微調的最大受益者。建議在二季度開(kāi)始持有資金狀況良好的地產(chǎn)股。
平安證券則認為，地產(chǎn)股目前估值普遍在歷史低位，但在價(jià)格未出現符合預期的調整前，政策始終會(huì )壓制估值；目前不建議大規模配置地產(chǎn)股，但安全邊際高、未結算合同額后已跌破凈資產(chǎn)的品種可戰略性加倉。2012年的配置思路上建議配置產(chǎn)品線(xiàn)相對均衡，剛需占比較高，成本優(yōu)勢明顯的品種；業(yè)績(jì)彈性高，銷(xiāo)售、業(yè)績(jì)等方面明年有明確亮點(diǎn)的公司；有資產(chǎn)注入預期的品種。
東興證券建議，明年上半年追求資產(chǎn)最佳配置和效益最大化的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)企業(yè)難有好起色。而上半年開(kāi)發(fā)多種類(lèi)型的產(chǎn)品，且伸向非開(kāi)發(fā)環(huán)節的多元化公司受調控影響小、增長(cháng)穩定。
