多位業(yè)內人士向中國證券報記者表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果的進(jìn)一步顯現，2012年一季度房?jì)r(jià)可能出現更大幅度下降。
業(yè)內人士建議，明年調控政策應有所微調，對首次置業(yè)等剛性需求有所保障，未來(lái)剛需潛力從而有望得到釋放。中國證券報記者近日從權威渠道獲悉，部分一線(xiàn)城市擬考慮完善相關(guān)政策，以更好地維護支持首次置業(yè)等剛需人群合理的購房需求。
房?jì)r(jià)或繼續下探
多位房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，當前的房地產(chǎn)調控政策效果已經(jīng)相當明顯，調控不動(dòng)搖的基調也并未改變。預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠壓力將日益加大，未來(lái)會(huì )有更多房企重新調整預期與樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，未來(lái)樓盤(pán)明顯下調價(jià)格的現象將更加普遍。北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)或出現在明年一季度，屆時(shí)房?jì)r(jià)可能出現更大幅度下調。業(yè)內人士預計一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)降幅很可能達到10%至20%。
根據國家統計局最新公布的數據，11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與10月份相比11月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了15個(gè)。
根據北京市住建委公布的數據，截至12月27日，北京樓市的庫存已達12091套，壓力顯而易見(jiàn)。根據亞豪機構的監測數據，2012上半年，北京市共有51個(gè)純新盤(pán)計劃入市，這51個(gè)項目預計提供至少4萬(wàn)套的商品住宅。亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，在當前的政策形勢下，預計明年上半年北京商品住宅成交量將不會(huì )超過(guò)5萬(wàn)套，但上半年僅純新盤(pán)的供應量就達到了4萬(wàn)套。如果再加上老項目后期推出的新房源，供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況將深度惡化，樓市庫存很可能達到15萬(wàn)套，超過(guò)2008年的庫存高峰。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，2012年房?jì)r(jià)在逐步小幅下降后，將趨平穩。如果未來(lái)通脹形勢趨于溫和，CPI漲幅能穩定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房?jì)r(jià)同比漲幅在5%左右就是趨于平穩�！叭绻沁@種平穩的話(huà)，房地產(chǎn)所謂的暴利問(wèn)題、財產(chǎn)貶值問(wèn)題就都能夠解決�！�
調控思路細化 支持合理需求
住建部部長(cháng)姜偉新近日在全國住房城鄉建設工作會(huì )議上表示，明年要繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。中國證券報記者近日也從權威渠道獲悉，部分一線(xiàn)城市擬考慮完善相關(guān)政策，以維護首次置業(yè)等剛需人群合理的購房需求。
央行貨幣政策委員會(huì )委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)期健康發(fā)展，并不僅僅是一味追求房?jì)r(jià)的下降，未來(lái)應考慮如何盡快促進(jìn)樓市交易量逐步回升�！皩τ诩饶苜I(mǎi)房、信用又不錯的購房者應予以放開(kāi)，幫助恢復房地產(chǎn)交易量，同時(shí)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)逐漸恢復發(fā)展�！�
聶梅生也表示，首套房不僅是剛性需求，也是民生保障。2012年還是要堅持房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，但是政策應該不會(huì )“一刀切”，區別二套房、商業(yè)地產(chǎn)的政策可能將會(huì )更明晰。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉稱(chēng)，限購、限貸等政策執行以來(lái)，的確將多數投資、投機需求擠壓出市場(chǎng)，但也導致不少剛需購房者被“誤傷”。他舉例稱(chēng)，“以在北京購買(mǎi)一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)計算，如果在限貸政策執行前貸款100萬(wàn)元，按照當時(shí)的利率并享7折優(yōu)惠來(lái)看，20年需要支付的利息款為47.5萬(wàn)元左右。而目前購房者貸款100萬(wàn)元，需支付貸款利息約86.8萬(wàn)元，購房成本增加接近40萬(wàn)元，接近房?jì)r(jià)的20%左右�！�
張大偉認為，目前來(lái)看，因為大部分剛需購房者仍需要貸款購房，而貸款利息的上揚，使得房?jì)r(jià)即使下調20%，購房者的總支出依然上漲很快。
中國證券報記者走訪(fǎng)多個(gè)新樓盤(pán)時(shí)發(fā)現，多數準購房者仍對房?jì)r(jià)有較強的下行預期，購房相當謹慎。尤其是在預算安排上，多位準購房者稱(chēng)“房貸利息太高，考慮到未來(lái)的月供壓力，在房產(chǎn)位置、大小、預算等方面都受到較大限制�！�
郭毅分析，當前看空2012年房?jì)r(jià)成為市場(chǎng)主旋律，“持幣觀(guān)望者眾、出手購房者寡”的局面導致樓市博弈再升級，尤其是一線(xiàn)城市的商品住宅成交量繼續萎縮。
分析人士表示，在此大背景下，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，明年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策將更加考慮民生實(shí)際需求，調控機制日趨合理。預計2012年，相關(guān)部門(mén)針對居民的合理購房需求，特別是首套房購房需求將有所調整和支持。明年或將有更多的剛需購房者出手購房�！澳壳罢{控已初見(jiàn)成效，而在房?jì)r(jià)下調背景下，如何讓自住需求得到實(shí)惠能夠入市應該是后續政策出臺的立足點(diǎn)。這在一定程度上也可以避免樓市過(guò)于蕭條�！�
行業(yè)整合提速 房企理性回歸
多位專(zhuān)家和房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，2012年不僅僅是我國房?jì)r(jià)調整的關(guān)鍵一年，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)深度整合的關(guān)鍵一年。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志認為，在房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性降價(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨之前，房地產(chǎn)行業(yè)就將會(huì )有“大拐點(diǎn)”。據中原地產(chǎn)研究中心統計的數據，2011年1月至12月上半月股權交易市場(chǎng)共出現491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過(guò)1300億元。其中，主業(yè)為房地產(chǎn)的企業(yè)的產(chǎn)權交易多達253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數的2倍，并購金額超過(guò)900億元。
張大偉認為，本輪調控將使行業(yè)集中度增加。大房企、品牌房企的份額將明顯增加，而部分小企業(yè)則被市場(chǎng)淘汰�！皹鞘腥攵�，現金為王。對于部分大企業(yè)來(lái)說(shuō)，甚至可能會(huì )犧牲利潤獲得資金，萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)最近都有接近成本線(xiàn)的銷(xiāo)售�！�
中國證券報記者從國內幾家龍頭房企處了解到，未來(lái)幾年內各自房企對客戶(hù)人群、樓盤(pán)定價(jià)都已有相當嚴謹的判斷，且定價(jià)都趨于理性。
國內某大型房企的項目經(jīng)理習曉(化名)稱(chēng)：“集團對于未來(lái)每一個(gè)新樓盤(pán)的定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，甚至是長(cháng)期配套都會(huì )有精細的規劃。而且，規劃已經(jīng)精細到某個(gè)行業(yè)的準購房者的需求和潛在購買(mǎi)力�！彼硎�，對于大型房企而言，還有能力去轉變過(guò)去在樓市暴利時(shí)代所習慣的盈利模式，而中小房企只能“自生自滅”。
但業(yè)內專(zhuān)家對房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)期發(fā)展并非徹底悲觀(guān)。只要發(fā)展機制漸趨合理，房地產(chǎn)行業(yè)仍應是我國經(jīng)濟版圖中的“朝陽(yáng)行業(yè)”，畢竟未來(lái)我國以工業(yè)化、城鎮化和全球化作為經(jīng)濟增長(cháng)主要動(dòng)力的趨勢暫難改變。
聶梅生表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的調整會(huì )經(jīng)歷“三部曲”，保障房的上市將是“第一部曲”；限購政策等將會(huì )地區性的、時(shí)間性的微調和退出，以恢復商品房的市場(chǎng)屬性，這是“第二部曲”；最后房產(chǎn)稅將代替土地出讓金，完成房地產(chǎn)行業(yè)的整體調整，促使整個(gè)行業(yè)正常、健康地發(fā)展，這是“第三部曲”。她預計，這“三部曲”能在“十二五”期間完成。
