經(jīng)歷了2009、2010兩年供地高峰期過(guò)后，2011年各地出現了項目開(kāi)工潮，且2012年不得不入市。這對已然失衡的供求關(guān)系雪上加霜。
“預計2012年上半年北京商品住宅成交量不會(huì )超過(guò)5萬(wàn)套，但上半年僅純新盤(pán)的供應量就達到了4萬(wàn)套，如果再加上老項目后期推出的新房源，2012年去化速度遠遠無(wú)法追趕大規模新增供應，供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況將深度惡化，樓市庫存很可能達到15萬(wàn)套，超過(guò)2008年的庫存高峰，房?jì)r(jià)恐將面臨深幅下行調整�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅悲觀(guān)表示。這種現象將不止出現在北京。
調控的預期被強化，降價(jià)效應在減弱。
以北京受調控影響最明顯的通州為例。該區域在2011年8-11月最高簽約曾接近500套，12月份截至發(fā)稿，通州商品房住宅簽約套數僅為252套，比11月份同期的410套下調了28%。成交均價(jià)為15860元每平米，暫時(shí)停跌。
“通州降價(jià)后，意向客戶(hù)大部分已入市。市場(chǎng)剩余的需求大部分為剛性需求，這部分購房者更容易觀(guān)望，對房?jì)r(jià)下探的空間期待更多�！北本┲性壥袌�(chǎng)研究總監張大偉稱(chēng)，“大部分購房者期待房?jì)r(jià)下調20%以上，這也使得開(kāi)發(fā)商房?jì)r(jià)不松動(dòng)超過(guò)20%，很難換來(lái)成交量�！�
北京某別墅開(kāi)發(fā)商近期對北京市場(chǎng)調研后感慨，當前的樓市僅是深秋，2012年才是寒冬。當前的降價(jià)幅度并沒(méi)有持續換來(lái)效果。
投資者正在遠離樓市。根據央行近期發(fā)布的數據，第四季度偏好房地產(chǎn)投資的居民占比16.5%，較上季大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)四季度也是房地產(chǎn)首次成為居民投資的非主要方式�！爸钡�3季度，房地產(chǎn)仍是居民投資的首選方式，但四季度居民投資渠道的扭轉，表明投資性需求的主動(dòng)撤退，投資者心態(tài)偏于悲觀(guān)。隨著(zhù)宏觀(guān)調控的持續，房地產(chǎn)的投資形勢已經(jīng)從量變到質(zhì)變�！辨溂业禺a(chǎn)分析師張月分析稱(chēng)。
影響當前居民投資意愿，一個(gè)是2012年調控從嚴的政策預期，另一個(gè)則是房?jì)r(jià)下行趨勢的加劇。國家統計局公布的70大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比數據顯示連續兩月環(huán)比下跌，11月和12月分別為99.86和99.81。
“我們不要抱有任何哪怕一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)的希望，直至今天也沒(méi)有看到任何好轉的跡象�！�
鏈家控股董事長(cháng)左暉在“第六屆品牌經(jīng)紀金橋獎頒獎盛典”上警戒同行。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區副董事長(cháng)兼總裁盧航認為，2012年的市場(chǎng)仍然不容樂(lè )觀(guān)�！扒皫啄晡覀兓撕芏鄷r(shí)間去琢磨市場(chǎng)，但采取的往往是一個(gè)錯誤的角度。比如供求關(guān)系其實(shí)是由政策決定，而政策是基于宏觀(guān)上的判斷�！�2012年國際國內宏觀(guān)形勢仍將呈下行趨勢，中央政府對樓市的調控決心雖大，但各地政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)仍會(huì )令其存有暗中放松的沖動(dòng)。
“四季度一波降價(jià)之后，購房人再次轉集體觀(guān)望，這使得2012年上半年樓市成交量難以轉暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金拮據程度難言改善，但2012年上半年大量項目卻不得不開(kāi)盤(pán)�！惫阏J為，即使調控力度有所緩和，2012年樓市也必須直面供過(guò)于求的嚴峻課題。
據北京市統計局數據，2011年1-11月，全市商品住宅新開(kāi)工面積為2445.2萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)45.5%。眾多項目進(jìn)入開(kāi)盤(pán)倒計時(shí)。另一方面，2011年樓市成交清淡，一些蓄客不夠理想的新項目一再推遲上市，但2012年拖無(wú)可拖，開(kāi)發(fā)商的資金壓力已至高位，不得不冒著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險強行開(kāi)盤(pán)。
亞豪機構統計數據顯示，2012上半年，北京市共有51個(gè)純新盤(pán)計劃入市，而2010年、2011年上半年的實(shí)際入市的純新盤(pán)分別僅有36個(gè)、30個(gè)，環(huán)比增幅超過(guò)70%。粗略統計，這51個(gè)項目預計提供至少4萬(wàn)套的商品住宅。
正略鈞策管理咨詢(xún)副總裁、合伙人薛迥文認為，樓市供求不平衡另外一層原因還在于，樓市購買(mǎi)信心嚴重不足，小幅降價(jià)難以激起購買(mǎi)欲望。2012年樓市仍將表現為價(jià)量齊跌，一批開(kāi)發(fā)商不得不繼續冬眠。
根據央行調查數據，未來(lái)3個(gè)月內有購房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，接近監測以來(lái)的最低點(diǎn)（13.2%，2008年第3季度）。
路勁地產(chǎn)北京營(yíng)銷(xiāo)總監溫立偉稱(chēng)，目前開(kāi)發(fā)商幾乎都在縮減新開(kāi)工面積，以減少占壓的資金成本。他預計，至少要“冬眠”一個(gè)季度，購房者的購買(mǎi)信心才可能恢復。中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，“2012年開(kāi)發(fā)商可能面臨三種情況：第一，規�；髽I(yè)競爭更加白熱化；第二，中型企業(yè)則會(huì )相對穩健的降低杠桿和庫存去求發(fā)展；第三，小型的走專(zhuān)業(yè)化路徑或者是轉型�！�
