房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去十年奪盡眼球，但2012年或繁華散盡。不過(guò)，對于居住在“超級城市”的人們來(lái)說(shuō)，還難以享受到房?jì)r(jià)顯著(zhù)下跌的愉悅。
　　價(jià)格是由供求雙方?jīng)Q定，但實(shí)際情況會(huì )復雜許多。房屋供求雙方的均衡價(jià)格起碼有三種：一是泡沫房?jì)r(jià)，房屋主要不是自住，而是用于投資或投機。在財富分配不均時(shí)，富人購置大量非自住房屋，只要這些人的錢(qián)還夠，并且還相信房?jì)r(jià)仍會(huì )漲，這種定價(jià)就會(huì )維系。而且這種幻象會(huì )自我加強，最后必然走向破滅，日本、香港都曾有過(guò)這種經(jīng)歷。這正是政府嚴厲調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因。內地現在房地產(chǎn)市值占GDP的比值是2.9，美國和日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)分別是3.16和4.65。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jì)r(jià)差不多跌了一半多。
　　二是拍賣(mài)式定價(jià)。老百姓以一輩子積蓄購得一套住房，這種房?jì)r(jià)會(huì )按個(gè)人資產(chǎn)的多少，從高往低拍賣(mài)，所以大城市最好地段的商品房一般不會(huì )降價(jià)，因為這些房是按拍賣(mài)式定價(jià)，最有錢(qián)的人會(huì )占據這些資源。經(jīng)驗上，拍賣(mài)式定價(jià)下房?jì)r(jià)是居民年收入的10倍，如香港或東京。如果以居民年收入5萬(wàn)元計算，房?jì)r(jià)為每套50萬(wàn)元，這應該是中國二線(xiàn)城市的低價(jià)房。這種定價(jià)的結果會(huì )讓年輕人沮喪，低出生率是一個(gè)合乎情理的結局，從而導致人口負增長(cháng)。
　　三是房屋成本加合理利潤�，F在歐美大部分城市處于這種定價(jià)模式，房?jì)r(jià)與收入比低至3倍，當然這與發(fā)達國家人均GDP較高有關(guān)。我國人均GDP只有發(fā)達國家的十分之一，即使現在按成本定價(jià)，也會(huì )較高。所以我們解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，只有人均GDP大幅提高，才可能進(jìn)入低房?jì)r(jià)收入比時(shí)代。而這正是目前經(jīng)濟轉型的重要目標。
　　如果房地產(chǎn)調控成功，那么房?jì)r(jià)應該可以從現在的泡沫式房?jì)r(jià)降至拍賣(mài)式房?jì)r(jià)。對于居住在“超級城市”的人來(lái)說(shuō)，很可能永遠只會(huì )停留在這種價(jià)格水平。但如果我國經(jīng)濟能夠沖破“中等收入陷阱”，那么也許大部分地區房?jì)r(jià)能降至第三種均衡定價(jià)水平。而這需要經(jīng)濟轉型。如果勞動(dòng)生產(chǎn)率不能大幅提高，那么大部分人會(huì )永遠覺(jué)得房?jì)r(jià)太貴。