樓價(jià)的走勢一直是各界人士預測的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調2012年經(jīng)濟工作時(shí)明確表示“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續，面對可能持續從緊的調控政策，房?jì)r(jià)走勢何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開(kāi)發(fā)商又是否將陷入生死戰？
房地產(chǎn)促銷(xiāo)四處開(kāi)花 電商時(shí)代或到來(lái)
限購一年，住宅市場(chǎng)主導權終于從賣(mài)方轉向了買(mǎi)方�！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開(kāi)發(fā)商的信心，卻成全了購房者觀(guān)望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開(kāi)降價(jià)大門(mén)，就開(kāi)始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷(xiāo)降價(jià)潮。
降價(jià)補差價(jià)、溢價(jià)回購樓盤(pán)、零首付、送分期、無(wú)理由退房/回購、買(mǎi)房送車(chē)等等促銷(xiāo)花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團，9月18日在北京開(kāi)盤(pán)的花都嘉園項目開(kāi)盤(pán)三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項目，僅在半個(gè)月內就推出兩輪促銷(xiāo)手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房?jì)?yōu)惠2萬(wàn)抵12萬(wàn)；隨即，該項目又推出代還房貸計劃。
除去傳統的現場(chǎng)銷(xiāo)售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷(xiāo)售方式就是由潘石屹推動(dòng)的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷(xiāo)售團隊，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開(kāi)始了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷(xiāo)售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。
點(diǎn)評：鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，2011年樓市調控走入“白熱化”。在其看來(lái)，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購最嚴的北京項目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或將來(lái)臨。
事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉向落落大方的叫賣(mài)。
彼時(shí)，公開(kāi)預言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒(méi)人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷(xiāo)售“欠薪門(mén)”一事之中。未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售走向公開(kāi)之余，存在其中的規范性與責任感等諸多問(wèn)題，也應隨之完善。
易居中國的楊紅旭認為，網(wǎng)絡(luò )也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規則。當前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購房以及搜房網(wǎng)，“看成中國房產(chǎn)電商界"四大才子"”，2012年將有越來(lái)越多的相關(guān)方，享受電商帶來(lái)的便利與實(shí)惠。
政策從步步加碼 逐漸走向執行和觀(guān)望
房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來(lái)的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機構等諸多專(zhuān)家，均紛紛預測，住宅市場(chǎng)將會(huì )在今年的上半年之前度過(guò)最艱難的時(shí)期。不過(guò)，調控之手不會(huì )再緊緊的扼住開(kāi)發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來(lái)自人大的報告更是“激進(jìn)”的預測，要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀(guān)經(jīng)濟都難以忍受房?jì)r(jià)出現回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì )出現地方政府“暗度陳倉”，弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì )開(kāi)始放松限貸政策，進(jìn)而限購令將逐步松動(dòng)。
而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預測，稱(chēng)現有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì )有變動(dòng)，“如現有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完�！�
點(diǎn)評：下半年，樓市政策外緊內松。正如曹建海在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉向執行和觀(guān)望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開(kāi)發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開(kāi)博弈，上演“宮心計”。
今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向�；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。
商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天
事實(shí)上，早在樓市調控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱(chēng)要向商業(yè)地產(chǎn)轉型一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標。
然而，伴隨著(zhù)調控的深入以及銷(xiāo)售遇冷，開(kāi)發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹慎，珍惜手中所持現金。而作為投入巨大、回報期長(cháng)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商們在此領(lǐng)域更是難得出手。
就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線(xiàn)房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見(jiàn)。終于，經(jīng)驗豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地三季度以來(lái)，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營(yíng)商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內200億左右資金砸向二、三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)。
而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權。
點(diǎn)評：“國內純粹的城市運營(yíng)商數目有限”，某知名房企人士在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線(xiàn)城市的中心和CBD區域，大部分被港資房企所占據除去萬(wàn)達之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開(kāi)發(fā)商，僅能在一線(xiàn)城市的副中心區與港資房企爭一日之短長(cháng)。
在分析人士看來(lái)，內地房企無(wú)論是在資金實(shí)力、運營(yíng)經(jīng)驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線(xiàn)城市布局的行為，顯然是趁樓市調控、內地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。
開(kāi)發(fā)商兩級分化國資趁勢作為
有報道稱(chēng)，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權交易多達253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數的2倍，并購金額超過(guò)900億元，約為去年全年并購金額的6倍。
除去中小房企的股權轉讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進(jìn)的綠城集團。因資金緊張而負面消息纏身的綠城集團，開(kāi)始依靠股權轉讓和項目騰挪來(lái)實(shí)現自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團就將自身所持兩個(gè)地王項目的股權進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠(chǎng)項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場(chǎng)項目的49%股權轉讓出去。
而另一個(gè)值得投資者注意的現象在于，一些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開(kāi)發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬?lài)缶驮诤贾菰蚁陆?0億拿地，“占杭州主城區1-11月賣(mài)地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開(kāi)始大手筆抄底拿地。據鏈家地產(chǎn)統計，北京12月成交的9宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨或參股斬獲�！巴恋厥袌�(chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月如此評述。
即便是綠城，其項目和股權出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。
點(diǎn)評：“綠城不過(guò)是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月如此表述。在其看來(lái)，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問(wèn)題。
據稱(chēng)，在企業(yè)的兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅�？磥�(lái)，無(wú)論是從中央還是地方，調控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級分化勢必難免。
保障房從開(kāi)工走向續建
2011年，千萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)提前完成。然而，這一“政治任務(wù)”隨即遭遇到公眾的廣泛質(zhì)疑是真正開(kāi)工還是僅僅處于挖坑待建階段？
在公司層面，被譽(yù)為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質(zhì)疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規模以及負債情況，使得市場(chǎng)質(zhì)疑是否具備足夠的開(kāi)發(fā)和運作實(shí)力；另一方面，有媒體報道稱(chēng)中天城投在當地的數個(gè)項目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽(yáng)的漁安安井安置房項目。
事實(shí)上，千萬(wàn)套保障房目標一出，就遭到來(lái)自各界人士的質(zhì)疑：其一，保障房的開(kāi)發(fā)建設資金來(lái)源問(wèn)題；其二，保障房的退出機制問(wèn)題；其三，項目的質(zhì)量以及分配公平問(wèn)題。
在《證券日報》記者的采訪(fǎng)過(guò)程，得知一方面開(kāi)發(fā)商對于保障房建設存在擔憂(yōu)，尤其是資金占用以及地方政府的違約風(fēng)險；而在制度方面，目前尚未有系統的機制來(lái)解決保障房的資金來(lái)源以及退出問(wèn)題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)，曾表示作為致力于大規模建設公租房的中天城投，期望能夠在資本市場(chǎng)上建立起公租房的流轉機制，同時(shí)其保障房建設能夠獲得來(lái)自銀行的信貸支持。
去年年底，住建部表示，2012年保障房的開(kāi)工數量將達到700萬(wàn)套。與此同時(shí)，未來(lái)保障房建設不再一味強調規模建設，而更加重視竣工量和保障房質(zhì)量等方面的指標。按照住建部的數據，2011年1000萬(wàn)套保障房中有1/3主體結構基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工階段，1/3完成基礎施工，實(shí)際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開(kāi)工量降低到700萬(wàn)套，但住建部要求的保障房竣工數量至少在400萬(wàn)套左右。
點(diǎn)評：“開(kāi)工不等于續建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)的一句話(huà)。在其看來(lái)，保障房建設的資金以及后續的流轉和退出機制，是存在于保障房建設中的兩大未解問(wèn)題。
如果上述問(wèn)題得不到解決的話(huà)，就無(wú)法吸引開(kāi)發(fā)商參與到保障房的建設中來(lái)。事實(shí)上，即便保障房建設是一項政治任務(wù)，但是參建的房企卻是市場(chǎng)經(jīng)濟的主體。因此，2012年如果真的要實(shí)現保障房的建設目標，恐怕機制的完善是一項根本而長(cháng)遠的解決之道。
黃怒波身后更多房企選擇“走出去”
黃怒波冰島買(mǎi)地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強烈關(guān)注。當時(shí)媒體稱(chēng)，中坤集團董事長(cháng)黃怒波已經(jīng)和冰島有關(guān)方面接洽，將在該國東北部地區購買(mǎi)300平方公里的土地。
而黃怒波買(mǎi)地大約花費880萬(wàn)美元，此后數年內，他還將在這片土地上投入大約9200萬(wàn)美元，建設豪華酒店和生態(tài)度假村。不過(guò)由于涉及外國人買(mǎi)地行為和一小部分土地的政府所有權，所以按照該國法律，還需要冰島政府的批準。
但最終，由于冰島政府的反對，黃怒波冰島購地的計劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)仍表示，冰島購地計劃還在進(jìn)行過(guò)程中，現在不便透露過(guò)多，同時(shí)丹麥、芬蘭等其他國家也在考慮范圍中。
除了中坤集團外，2011年還有一些房企也開(kāi)始了海外投資的步伐。其中綠地集團投資韓國濟州國際自由城市建設、碧桂園則將投資馬來(lái)西亞地產(chǎn)項目。
據了解，綠地集團將以綜合性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商的身份加盟韓國濟州島國際自由城市的建設進(jìn)程，共同打造“六大核心項目”中的健康醫療城項目，總投資將達9億美元。而碧桂園則公告稱(chēng)，公司同意以每股1馬幣的價(jià)格認購合營(yíng)公司W(wǎng)ealthySignetSdnBhd合計55股新股，占該公司經(jīng)擴大已發(fā)行股本的55%。據披露，合營(yíng)公司將主要從事收購馬來(lái)西亞發(fā)展土地之土地使用權，及將發(fā)展土地開(kāi)發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。
對此，有分析人士就認為，中短期內，國內房企投資海外地產(chǎn)項目，作為企業(yè)在國內市場(chǎng)低谷時(shí)對外的機會(huì )性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰略性的發(fā)展，可能還為時(shí)尚早。
點(diǎn)評：由于國內調控的持續，或許2012年會(huì )有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開(kāi)表示，“走出去”是企業(yè)的長(cháng)期戰略，也是民企成長(cháng)的標志。而萬(wàn)科主席王石在遠方美國游學(xué)前更是稱(chēng)，游學(xué)的目的之一便是希望幫助萬(wàn)科成長(cháng)為全球性的企業(yè)。顯然，選擇“走出去”對于國內房企來(lái)說(shuō)并不是什么壞事，關(guān)鍵是要在走出去前謹慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。
二手房成交持續萎靡 中介迎來(lái)大洗牌
2011年對于各家房產(chǎn)中介公司來(lái)說(shuō)是痛苦的一年。由于限購、限貸政策在全國46個(gè)大中城市的執行，年內各大地產(chǎn)中介商無(wú)一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。
根據北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的二手房年度報告，2011年全國6萬(wàn)家二手房經(jīng)紀門(mén)店的總虧損額預計將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬(wàn)元。尤其是在調控政策執行最為嚴格的一線(xiàn)城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門(mén)店的生意也因此十分慘淡。
北京中原市場(chǎng)研究部根據北京市住建委網(wǎng)站數據統計顯示，2011年內二手房住宅交易套數為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達到了54.5%。上海二手房指數辦公室最新報告也顯示，2011年12月，上海二手房指數為2586點(diǎn)，較上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.02個(gè)百分點(diǎn)。這是自2011年10月以來(lái)連續第三個(gè)月下降，跌幅持續擴大。
一位大型中介公司的高層就對記者表示，2012年中介行業(yè)將延續去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴酷的市場(chǎng)環(huán)境下關(guān)閉。而一些大型中介很可能利用這個(gè)機會(huì )進(jìn)行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。
點(diǎn)評：面對嚴峻的市場(chǎng)形勢，開(kāi)源節流正成為各家中介應對寒冬的關(guān)鍵詞。在開(kāi)源方面，一二手房聯(lián)動(dòng)最受大型中介青睞。同時(shí)，部分中介公司也開(kāi)始涉足商業(yè)代理、金融產(chǎn)品以對沖市場(chǎng)壓力。而收縮戰線(xiàn)、壓縮公司開(kāi)支正成為各家公司的節流策略。中介關(guān)閉門(mén)店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。
不堪壓力中小房企轉型加速
持續的樓市調控讓不少中小上市房企在2011年開(kāi)始思量轉變之路。根據年內披露的季報顯示，往年業(yè)績(jì)集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤出現同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線(xiàn)房企。
對此，分析人士認為，2011年隨著(zhù)限購、限貸的全面展開(kāi)，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內并不占優(yōu)勢的房企如果不及時(shí)轉型，很可能會(huì )在這輪調控中倒掉。
華業(yè)地產(chǎn)在2011年的一份公告便表達了不少中小房企的心聲，其表示：“隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的上市公司受調控政策的影響較大，公司為改變當前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤增長(cháng)點(diǎn)，以增強公司的盈利能力�！�
據記者粗略統計，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份。
點(diǎn)評：由于2012年地產(chǎn)調控不會(huì )放松，許多苦撐等待政策轉變的房企將不得不面對現實(shí)，因此也會(huì )有更多的中小房企完成經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉型，市場(chǎng)集中度也會(huì )再度提高。
而在這些房企的轉型上，礦產(chǎn)資源無(wú)疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續，繼續單一經(jīng)營(yíng)一個(gè)行業(yè)，無(wú)疑會(huì )加大公司的未來(lái)發(fā)展的風(fēng)險。因此，公司進(jìn)軍礦業(yè)，就是為了開(kāi)辟新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，而公司也長(cháng)期看好資源類(lèi)發(fā)展趨勢。同時(shí)依靠“兩條腿”走路，無(wú)疑會(huì )降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
2012住宅用地關(guān)鍵詞：底價(jià)、流拍
2011年對全國土地市場(chǎng)而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控在今年得到進(jìn)一步的深化和落實(shí)，盡管2011年不及2010年政策出臺的頻繁，但是力度大、監管?chē)�。土地政策與樓市調控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了近年來(lái)少有的低潮期。
中指院的監測就顯示，2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類(lèi)用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%�？梢园l(fā)現，盡管住宅類(lèi)用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。同時(shí)，在受政策影響較大的一線(xiàn)城市及部分省會(huì )城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。
據記者了解，由于銷(xiāo)售萎靡，從2011年下半年開(kāi)始，全國大中城市在出讓土地的過(guò)程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價(jià)居多。
公開(kāi)數據就顯示，全國主要130個(gè)城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類(lèi)流標達到了420宗�？偭鳂藬盗肯啾�2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類(lèi)地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見(jiàn)效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場(chǎng)，僅僅11-12月，土地流標數量就達到了近300宗。其中居住類(lèi)占到了50%。
對此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認為，2012年的土地出讓市場(chǎng)，特別是上半年形勢更加嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價(jià)，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。
點(diǎn)評：2012年第一周，上海的土地市場(chǎng)便出現了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價(jià)成交�？磥�(lái)住宅用地還加個(gè)持續2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場(chǎng)找回一絲暖意。
調控持續 一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將加速下滑
2011年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(cháng)。這一年，央行總共進(jìn)行3次加息，6次上調存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過(guò)600個(gè)城市出臺了房?jì)r(jià)調控目標，46個(gè)大中城市出臺了“限購令”，10個(gè)城市出臺了針對樓盤(pán)的強制“限價(jià)令”�！跋迌r(jià)”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調控效果日漸顯著(zhù)。3月起，在全國重點(diǎn)城市范圍內，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國范圍內幾乎所有大中城市均遭遇地產(chǎn)寒潮。年末更是出現品牌房企集中降價(jià)促銷(xiāo)的狀況。
官方數字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房?jì)r(jià)格同比漲幅累計回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。
而業(yè)內普遍預計2012年房地產(chǎn)調控政策仍將維持從緊取向。中原地產(chǎn)研究部總監張大偉也表示，在郊區房?jì)r(jià)的帶動(dòng)下，未來(lái)6-12個(gè)月內北京等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還會(huì )有10%-20%的降幅。
點(diǎn)評：中央政治局會(huì )議近期定調2012年經(jīng)濟工作時(shí)明確表示“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續；同時(shí)，“堅持保障房建設和市場(chǎng)調控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”這一定調，也表明中央在短期內不會(huì )放松房地產(chǎn)調控，還將通過(guò)保障房體系和房產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步完善，為短期行政性手段的退出做準備，以實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展。