北京與上海已經(jīng)正式獲得國土部的試點(diǎn)批準。本報記者獲悉，符合要求的城市，將在2012年初進(jìn)行申報，國土部將會(huì )在2012年5月份左右確定具體的試點(diǎn)城市。
“這不是一項拍腦袋而來(lái)的政策，”一位接近國土資源部的人士介紹，早在2009年，北京和上海就開(kāi)始試點(diǎn)在集體土地上建設保障房，總結試點(diǎn)經(jīng)驗之后，今年上報國務(wù)院同意，開(kāi)展此類(lèi)試點(diǎn)。
而這項政策開(kāi)始，對于城市建設用地供給有著(zhù)巨大影響。上述人士介紹，以北京和上海為例，集體建設用地占上述兩個(gè)城市建設用地比例4成。
可增4成用地
據全國工商聯(lián)REICO工作室1月9日發(fā)布的《2011房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況及2012形勢預測分析》內容，2011年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地面積37153.4萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)3%，增幅低于2010年同期30個(gè)百分點(diǎn)。
REICO工作室一位研究人員表示，由于2011年下半年土地市場(chǎng)不景氣，導致了2012年地方政府整理土地能力下降，與此同時(shí)，在2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程的用地壓力下，地方“熟地”基本供給殆盡。
徐紹史也在上述工作會(huì )議上表示，2012年要完成700萬(wàn)套保障性安居工程供地壓力很大。
而允許在集體建設用地上建設保障房，則成為解決上述用地難題的一個(gè)新途徑。
本報記者從權威途徑獲悉，目前，上海市的集體建設用地，約占全市建設用地總量的40%。
2009年年末之時(shí)，上海發(fā)布了《關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見(jiàn)》，明確提出單位可在自用土地上建設和使用職工宿舍。
彼時(shí)的單位租賃房，則是指上海的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)政策研究中心執行主任陳杰對本報記者透露，事實(shí)上，上海的一些產(chǎn)業(yè)園區，對于租賃房的探索很早就開(kāi)始了，例如張江，此前也有一家中介公司幫助其找更多農民手中集體建設用地建造的房子，用于轉租給園區內的各式人才等居住。
2011年1月4日之時(shí)，上海再次發(fā)布一份《貫徹〈本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的若干規定》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)。依據《規定》，運營(yíng)機構可根據農村集體建設用地流轉和投資建設有關(guān)規定，受讓或租賃農村集體建設用地；建設機構也可以與農村集體經(jīng)濟組織合作，投資建設和經(jīng)營(yíng)管理公租房。
防治小產(chǎn)權房
上述接近國土部的人士表示，集體建設用地要轉為國有建設用地，需要走征地手續，這是土地成本增加的一個(gè)重要過(guò)程，如果直接允許集體建設用地建設保障房，則可以大大降低保障房成本，又可以改善征地工作中存在的一些矛盾問(wèn)題。
但是，上述人士表示，這絕不意味著(zhù)要放松對“小產(chǎn)權房”的控制。所有試點(diǎn)都必須是在增量的基礎上，存量“小產(chǎn)權房”轉正不可以。而且建設以后出租管理必須由企業(yè)或政府進(jìn)行，不能單獨分割進(jìn)行，更不允許有產(chǎn)權。
2011年5月之時(shí)，國土部曾下發(fā)《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求不得擅自開(kāi)展利用集體建設用地建設公租房，不過(guò)一些城市經(jīng)國土部批準后可以進(jìn)行試點(diǎn)，給定的范圍是：“商品住房?jì)r(jià)格較高、建設用地緊缺的個(gè)別直轄市”。
1月7日，北京市國土局的一位官員告訴本報記者，集體建設用地建公租房的試點(diǎn)，有關(guān)部門(mén)一直沒(méi)有放開(kāi)，是怕出現“小產(chǎn)權房”。
而到了2011年12月末，住建部的口徑則出現另外一種說(shuō)法，住房保障司司長(cháng)馮俊表示，利用農村集體建設用地建設公租房正在試點(diǎn)，與小產(chǎn)權房不是一個(gè)概念，也不會(huì )造成小產(chǎn)權房合法化。
根據規定，集體建設用地建設公租房，其產(chǎn)權還是歸農村集體經(jīng)濟組織，土地性質(zhì)也不變，還是農村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭。而且整個(gè)建設當中也要嚴禁占用耕地等，也是有一定的限制。
馮俊表示：“不是說(shuō)想蓋就蓋，不是說(shuō)借這個(gè)名義把土地所有權變化了，也不能變相地賣(mài)了。所以它和小產(chǎn)權是完全不同的概念�！�