今年二手樓市以清淡開(kāi)局，隨著(zhù)調控政策作用的顯現及來(lái)自商品房市場(chǎng)的沖擊，廣州二手樓仍處于低迷階段。據滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的成交數據顯示，去年12月份，廣州二手住宅成交均價(jià)為14020元/平方米，環(huán)比下跌6.9%，這是自去年6月份以來(lái)二手均價(jià)首次出現下跌。
緊接上半年，調控政策持續發(fā)力情況下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走進(jìn)全面調整期，不僅樓市成交量屢次下滑，大部分地區陷入低迷，房?jì)r(jià)下行趨勢愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標也出現明顯放緩，各大開(kāi)發(fā)商無(wú)心應戰。
方向迷茫 只好等待
去年初“國八條”、限購、限貸及限價(jià)等措施之下，“屢調屢漲”的樓市有了明顯降溫。尤其是進(jìn)入下半年后，日趨低迷的市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度大減，庫存量逐月攀高。進(jìn)入11月，房?jì)r(jià)下行速度加快，70個(gè)大中城市中有七成新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。各房企近期的降價(jià)項目日漸增多，“降價(jià)潮”已向二三線(xiàn)城市蔓延。
由于調控政策仍將處于嚴厲階段，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過(guò)去兩年新開(kāi)工項目陸續入市，推動(dòng)庫存量進(jìn)一步上升和房?jì)r(jià)下行。
一手樓感冒，二手房也跟著(zhù)打噴嚏，廣州二手房成交持續低迷。但有機構統計，去年該市二手房?jì)r(jià)同比仍上漲兩成�？上攵�，大多數投資者都在觀(guān)望后市帶來(lái)的生機。但受一手房促銷(xiāo)力度加大等因素影響，二手房?jì)r(jià)預計將有所松動(dòng)。自去年年初新一輪樓市調控政策出臺后，廣州二手房成交量明顯萎縮，隨著(zhù)11月份市內部分一手樓盤(pán)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，二手房的成交量更是降至38.50萬(wàn)平方米的年內新低。
滿(mǎn)堂紅研究部高級主任肖文曉表示，12月份二手住宅成交均價(jià)下跌主要有兩個(gè)原因。首先，年底一手樓大范圍促銷(xiāo)，業(yè)主心態(tài)動(dòng)搖，帶動(dòng)二手樓成交價(jià)格實(shí)質(zhì)性下降。根據滿(mǎn)堂紅研究部的統計，11月份、12月份二手住宅的平均議價(jià)空間分別為-6.9%和-6.8%，如此大的議價(jià)空間是2008之后所未到過(guò)的。第二，中小戶(hù)型、中低價(jià)位房源成交占比提高。統計顯示，12月份，面積40-60平方米/套、單價(jià)11000-13000元/平方米、總價(jià)40-60萬(wàn)元/套的二手住宅的成交占比分別為23.9%、20.6%、17.2%，環(huán)比分別提高6.7、5.5、5.0個(gè)百分點(diǎn)，顯示市場(chǎng)熱點(diǎn)向剛需青睞的中低價(jià)房源轉移。
最新統計顯示，廣州樓市從2011年12月31日起至今年1月2日，3天時(shí)間內共網(wǎng)簽669套，比去年同期的749套減少10.7%，均價(jià)為10833元/平方米，同比減少10.7%。
根據記者了解，元旦過(guò)后，無(wú)論是看房還是成交下降趨勢很明顯，賣(mài)房和買(mǎi)房的都在觀(guān)望后市走向如何。除部分急需資金的房主外，多數房主都在觀(guān)望，依然看好后市絕不低頭。但買(mǎi)房者的降價(jià)預期也不斷增強。雙方對待后市的看法及心理因數不一，導致交易中很難達成共識。
記者認為去年下半年，隨著(zhù)政策、房貸等各方面的不利因素增多以及調控的持續深化，買(mǎi)家和賣(mài)家觀(guān)望情緒越來(lái)越濃厚，雙方心中所看好的市場(chǎng)仍不一致，雖說(shuō)賣(mài)家意向堅定，但買(mǎi)家還價(jià)幅度也不斷加大，目前買(mǎi)家觀(guān)望情緒濃重，導致多數對樓市紛紛看跌。有業(yè)內人士表示，“成交回暖估計要到2月底之后了。對我們來(lái)說(shuō)，年關(guān)很難過(guò)�！�
調控明顯 如何選擇
中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出，要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
住房城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會(huì )上也明確表示，2012年將繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，要著(zhù)力加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個(gè)人住房信息系統，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
從政策趨勢來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)走向全面調整期。11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數比10月份降低0.4個(gè)百分點(diǎn)，比2010年同期回落3.33個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )近27個(gè)月以來(lái)新低。受市場(chǎng)大勢影響，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展速度也有所放緩。
某房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“最近二手房存量繼續增多，臨近年底一些業(yè)主資金周轉出現困難，急于從市場(chǎng)回籠資金，中介掛牌量就自然而然增多”。今年看到不景氣的勢頭，賣(mài)家逐漸由觀(guān)望轉入急售。另外部分新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)接近二手房的價(jià)格，甚至有些比二手房更加便宜，這對于二手房來(lái)說(shuō)是十分強大的沖擊，“除了急需住房的購房人群，其他人更愿意購買(mǎi)新開(kāi)的樓盤(pán)�！�
滿(mǎn)堂紅研究部則預期市場(chǎng)成交量將持續低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右。價(jià)格方面，從2011年第四季度開(kāi)始，二手樓價(jià)的下行趨勢基本形成，但是在剛性需求的支撐下，2012年的二手住宅價(jià)格不會(huì )下滑太多，預計平均降價(jià)幅度約為10%，最高不超過(guò)15%，全年成交均價(jià)將與2011年基本持平。
記者認為，更多的購房者在房?jì)r(jià)下跌的心理預期下，選擇長(cháng)期觀(guān)望。而房貸利率、購房成本等上升又在另一方面壓制了部分購房需求，成交將持續低迷，二手房降價(jià)的范圍和幅度正在逐步擴大。尤其是宣布繼續執行房產(chǎn)政策不動(dòng)搖，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極大，對二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動(dòng)。