持續調控之下，開(kāi)發(fā)商的現金流還能支撐多久？這一自去年開(kāi)始就被不斷追問(wèn)的問(wèn)題，在新年伊始，熱度依舊。
瑞銀房產(chǎn)10日警示稱(chēng)，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期，或出現風(fēng)險集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌整合。
國泰君安的一份房地產(chǎn)研究報告則顯示，2012年房企資金缺口量將達到1.35萬(wàn)億元�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者發(fā)現，1.35萬(wàn)億元的資金缺口量，相當于2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額的約11倍。
近日的一次地產(chǎn)會(huì )議上，黃金灣投資集團副董事長(cháng)全亮透露，在銷(xiāo)售回款繼續疲軟的形勢下，轉賣(mài)項目或合作開(kāi)發(fā)將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。
資金缺口或達1.35萬(wàn)億元
全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì )房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局。
國泰君安針對2012年房地產(chǎn)行業(yè)的一份研究報告顯示，整體而言，2011年房地產(chǎn)資金需求并沒(méi)有出現缺口，但2012年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量將沖高到10.84萬(wàn)億元，而包括自有資金、商品房銷(xiāo)售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托貸款等途徑，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬(wàn)億元。按照目前的口徑計算，2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬(wàn)億元。
1.35萬(wàn)億元的資金量不可謂不龐大。本報記者粗略計算后發(fā)現，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額為1215.4億元，換句話(huà)說(shuō)，2012年房企的資金缺口量相當于萬(wàn)科2011年銷(xiāo)售額的近11倍。而中房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷(xiāo)售TOP50排行榜》顯示，2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企，包括萬(wàn)科、恒大、保利、中海外等，去年合計銷(xiāo)售額僅8773億元，1.35萬(wàn)億元相當于2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企銷(xiāo)售總額的約1.5倍。
四方面原因疊加影響
對于2012年房企面臨的巨大資金缺口，首創(chuàng )置業(yè)一位匿名人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，主要受四個(gè)方面的原因疊加影響。
首先，銷(xiāo)售受阻，回款能力趨弱�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者根據中國指數研究院的統計數據匯總后發(fā)現，2011年包括杭州在內的5個(gè)一線(xiàn)城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、廣州、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月開(kāi)始，相關(guān)地產(chǎn)調控政策效果逐漸釋放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重慶、武漢、南京、蘇州、青島和福州等二線(xiàn)城市新建住宅總體成交量同比下跌18.01%，如天津、重慶與武漢2011年新建住宅成交面積分別同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三線(xiàn)城市被強制要求出臺限購政策，隨后樓市也與一線(xiàn)城市一起進(jìn)入下滑通道。
其次，銷(xiāo)售受壓之下，庫存逐漸走高，沉淀了房企大量資金，且這種趨勢仍在上升中。以北京為例�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者根據北京住建委官方網(wǎng)站的數據統計后發(fā)現，2011年北京商品房住宅期房供應套數為64846套，合計簽約套數為28269套，套數簽約率約43.2%。相比較而言，2010年的套數簽約率為63.4%，2009年更是沖高至近80%。
簽約率的節節下降，導致庫存量步步上升。中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統和國家統計局的統計數據顯示，截至2011年12月底，全國10個(gè)主要城市新建商品住宅庫存量高達5998萬(wàn)平方米，同比大增約39.22%，其中北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存量分別為1046萬(wàn)平方米、973萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米和265萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)率分別為33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四個(gè)一線(xiàn)城市合計庫存量達3084萬(wàn)平方米，比去年同期大增近46%。
高庫存量擠占了房企的不少資金，《每日經(jīng)濟新聞》記者根據中國指數研究院的相關(guān)數據統計后顯示，2011年北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅成交均價(jià)分別為22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此計算，截至去年年底，北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅庫存量的價(jià)值分別高達約2300億元、1380億元、900億元和500億元，合計5080億元左右。
第三，2012年房企到期債務(wù)將迅速上升，從而進(jìn)一步擠壓房企資金鏈。國泰君安的研究報告顯示，目前房企的長(cháng)短期付息債務(wù)，償付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的債務(wù)償付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內到期的長(cháng)期負債），約79%的債務(wù)償付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月為債務(wù)償付高峰期。
最后，樓市中開(kāi)發(fā)投資存在一定的慣性，2012年房企開(kāi)發(fā)投資仍將呈現一個(gè)持續上升的軌跡，從而導致開(kāi)發(fā)資金需求量仍會(huì )持續增加。
賣(mài)項目將成常態(tài)
缺錢(qián)就得找錢(qián)。對此，黃金灣投資集團副董事長(cháng)全亮近日在中國地產(chǎn)金融創(chuàng )新峰會(huì )上指出，在信貸收緊，銷(xiāo)售受阻的當下，房企應該主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)模式，因為開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定資本結構。通過(guò)股權轉讓或合作開(kāi)發(fā)才是房企迅速解決資金壓力的最佳辦法。
實(shí)際上，轉賣(mài)項目?jì)冬F現金或降低開(kāi)發(fā)成本壓力的做法，已在2011年樓市初現端倪。
中原地產(chǎn)研究中心的一份統計數據顯示，2011年交易市場(chǎng)共出現近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過(guò)1500億元。
中房信克而瑞評論員胡超向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說(shuō)，約500宗股權及資產(chǎn)交易中，主要可分為兩種情形：一種為通過(guò)轉賣(mài)項目，獲得現金，比如綠城中國發(fā)布的公告顯示，公司將無(wú)錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠(chǎng)項目以及上海東海廣場(chǎng)二期分別轉讓?zhuān)曰厥?億元現金；另一種處于企業(yè)戰略調整，比如一些主業(yè)非房地產(chǎn)的公司，在看淡房地產(chǎn)業(yè)的背景下，通過(guò)轉賣(mài)地產(chǎn)項目，清倉離場(chǎng)，且這種趨勢日益明顯。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉對此補充說(shuō)，戰略減資或戰略離場(chǎng)，已成為時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)轉賣(mài)項目的主力原因之一。近段時(shí)間以來(lái)，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過(guò)相關(guān)股權轉讓的方式，逐漸實(shí)現從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。如果地產(chǎn)調控繼續維持3~6個(gè)月，預計非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權市值將超過(guò)3000億元。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，除非有意清倉逃離房地產(chǎn)業(yè)，否則通過(guò)出售土地或項目回籠資金皆非上上之策，畢竟在現有的市場(chǎng)背景下，房企轉手項目很難獲得更多利潤回報，更多的是低價(jià)轉讓。因此在2012年不太好的樓市形勢之下，大多數房企回籠資金的最佳辦法仍是順應市場(chǎng)，降價(jià)搶量，通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行資金回收。