2011年調控政策對于北京二手房市場(chǎng)的影響，與《三國演義》中的關(guān)云長(cháng)放水淹七軍，頗有暗合之處。
《三國演義》第七十四回里，描述于禁、龐德“大起七軍，前往樊城。這七軍，皆北方強壯之士�！北本┑母骷叶址拷�(jīng)紀公司，經(jīng)過(guò)2009年和2010年兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)，擴張迅速，在2011年初的時(shí)候，也可謂兵強馬壯，意氣風(fēng)發(fā)。
而調控政策出臺后，二手房市場(chǎng)的成交量應聲下跌，也好似《三國演義》中的詩(shī)句：“夜半征鼙響震天，襄樊平地作深淵�！焙迷谀壳皬臉I(yè)人員尚未到“水里七軍皆喪膽”的地步，正在艱難中前行。
兔年記
“夜半征鼙響震天，襄樊平地作深淵�！薄度龂萘x》第七十四回
2011年的二手房市場(chǎng)，成交量方面的走勢呈明顯的L型，1月份的成交量為23000套，還延續著(zhù)2010年高歌猛進(jìn)的態(tài)勢，2月份調控出臺后成交量驟減，2-12月11個(gè)月期間單月成交量均在8000套上下徘徊，從2011年4月開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)連續8個(gè)月單月成交量低于萬(wàn)套。而成交量的最低點(diǎn)居然出現在了傳統的“銀十”，成交量?jì)H為7262套。
在價(jià)格方面，從全年統計上來(lái)看，雖然沒(méi)有出現明顯下降，但是到了2011年第四季度，郊區很多二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)比2011年初下降了20%以上。
在這樣低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房經(jīng)紀公司的日子自然不會(huì )太好過(guò)，在調控初期，在北京二手房代理份額第三位的鑫尊置地，就果斷關(guān)閉50家門(mén)店，而鏈家地產(chǎn)負責人也表示，鏈家地產(chǎn)在北京第四季度的業(yè)績(jì)出現下降，雖然2011年全年是盈利的，但四季度有可能會(huì )出現虧損。
龍冬對
慘淡的2011年已經(jīng)過(guò)去，生活還要繼續，無(wú)論是二手房從業(yè)人員還是潛在購房人，都在密切關(guān)注樓市的情況，想對未來(lái)走勢作出判斷，我們不妨聽(tīng)聽(tīng)幾位業(yè)內資深人士的看法。
二季度價(jià)格有望趨穩
關(guān)云長(cháng)一問(wèn)“群英”：2012年二手房成交量和成交價(jià)格走勢會(huì )如何？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：北京市場(chǎng)上的剛性需求還是比較多的，2011年第四季度二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始明顯松動(dòng)，房?jì)r(jià)每下跌一部分，就能釋放出一部分購房需求，加上每過(guò)一年，就會(huì )有一部分納稅滿(mǎn)5年的需求釋放出來(lái)，這些都會(huì )是支撐二手房市場(chǎng)的主要購買(mǎi)力。這波市場(chǎng)調控后，房?jì)r(jià)的底部應該是在第二季度。我們監測的結論是，只要北京二手房的月成交量不超過(guò)12000套，房?jì)r(jià)就不會(huì )上漲。因此政策上還是有一定放松空間的。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉：我認為2012年的二手房市場(chǎng)上，價(jià)格在年初還會(huì )繼續下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，大約到第二季度，價(jià)格可能會(huì )隨著(zhù)下降的過(guò)程，逐漸趨于穩定。在價(jià)格方面，我認為2012年不會(huì )再有非常大的降幅了，可能會(huì )在10%左右。
在成交量上，我認為2012年的情況會(huì )好于2011年，成交量會(huì )有所增長(cháng)。做出這樣的判斷，一方面是市場(chǎng)上的需求還是存在的，如果市場(chǎng)趨于穩定，該出手的客戶(hù)還是會(huì )出手購房。另一方面，我覺(jué)得明年雖然限購政策還會(huì )持續，但是不排除適度松綁的可能。
我認為北京市限購政策還是有放松的可能，2011年北京市GDP增長(cháng)速度是比較慢的，現在除了樓市，其他產(chǎn)業(yè)的情況也不是很好，現在樓市的存量，按照2011年的銷(xiāo)售量，可以銷(xiāo)售2年，壓力還是很大的，我覺(jué)得對于樓市的限制適度放松還是必要的。
房產(chǎn)稅成二手房市場(chǎng)最大變數
關(guān)云長(cháng)二問(wèn)“群英”
2012年哪些因素會(huì )影響二手房市場(chǎng)走勢？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：金融政策、稅費政策和限購政策等不利因素在2012年會(huì )繼續影響市場(chǎng)，但是也會(huì )有新的因素出現。例如金融方面，雖然整體不會(huì )大幅放松，但很可能會(huì )做出適度的調整。在調控政策方面，應該也不會(huì )有大的變化。今年比較大的變數是房產(chǎn)稅，住建部一再表示要擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，北京是不是會(huì )成為試點(diǎn)還不清楚。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉：我覺(jué)得影響2012年二手房市場(chǎng)走勢的，除了政策因素以外，最核心的還是價(jià)格。與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)無(wú)論是在降價(jià)還是在放量的方面，反應的速度都會(huì )慢一些。因為二手房賣(mài)主絕大多數沒(méi)有資金鏈斷裂的風(fēng)險，所以都是新房市場(chǎng)降價(jià)之后，傳導到二手房市場(chǎng)。因此一手房市場(chǎng)的走勢，也會(huì )對其構成一定的影響。
觀(guān)后感
一二手房聯(lián)動(dòng)抗“寒”
●劉軍（鑫尊地產(chǎn)代理集團董事長(cháng)）：
我認為2012年二手房市場(chǎng)上的成交量，春節后可能會(huì )出現微漲，第二季度保持月成交9000套左右的水平。據我們對于市場(chǎng)的觀(guān)察，北京二手房市場(chǎng)上只要月成交量達不到10000套以上，價(jià)格就會(huì )繼續往下走。因此價(jià)格可能會(huì )緩慢下降，直到月成交量達到10000套以上，量?jì)r(jià)達到平衡。
鑫尊置地在門(mén)店數量的調整2011年就已經(jīng)完成，2012年一方面要把租賃業(yè)務(wù)做好，另外就是在一二手房聯(lián)動(dòng)方面進(jìn)行擴充，增加業(yè)務(wù)鏈條。關(guān)于一二手房聯(lián)動(dòng)，鑫尊置地從2011年第四季度才開(kāi)始做，我們認為至少在樓市淡季，是可以增加二手經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)量的一種方法。至于一二手房聯(lián)動(dòng)是不是大的趨勢，我認為現在還很難說(shuō)。
下半年市場(chǎng)或回暖
●吳存勝（北京麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：
我認為2012年第一季度房?jì)r(jià)應該還會(huì )往下走，成交量可能和2011年下半年差不多。下半年要看金融環(huán)境和政策走勢，可能市場(chǎng)會(huì )有所回暖，但是幅度應該不會(huì )很大。
我們現在的策略是做好現在的門(mén)店規模，提高質(zhì)量。門(mén)店會(huì )繼續進(jìn)行適度的增加。我們并不過(guò)多地看外部環(huán)境，市場(chǎng)好也不會(huì )過(guò)多擴張，市場(chǎng)不好也不會(huì )過(guò)多收縮，更多地專(zhuān)注于發(fā)展企業(yè)自身。