雖然春節假期一向都是樓市銷(xiāo)售的淡季，但2012年慘淡的春節樓市似乎與以往不同。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報告顯示，截至2011年12月底，國內10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬(wàn)平方米，與上年同期相比，新增1690萬(wàn)平方米庫存量，增長(cháng)約39.22%，環(huán)比（較上月）新增4.05%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)成交低迷，庫存消化難度加大，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)頻率和新盤(pán)定價(jià)上會(huì )趨于保守，“以?xún)r(jià)換量”的程度比去年年底加深。
杭州庫存接近翻倍
截至2011年12月底，在易居選取的10個(gè)典型城市樣本中，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存總量高達3084萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)約46%。其中，上海新建商品住宅庫存973萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)51.99%。
在二線(xiàn)城市中，杭州的庫存量達到343萬(wàn)平方米，同比增幅高達92.5%，居典型東部二線(xiàn)城市增幅之首。
報告顯示，截至2011年12月底，青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線(xiàn)城市新建商品住宅庫存總量為2914萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來(lái)已連續9個(gè)月大幅增長(cháng)。
對于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析，一是受資金鏈趨緊的影響，開(kāi)發(fā)商加大商品住宅的新增供應量；二是受2011年限購、限貸等調控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而對于部分自住需求來(lái)說(shuō)，仍處于觀(guān)望中。
楊紅旭認為，盡管在持續的調控政策下，樓市長(cháng)期處于低迷期，一些開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心不足，對某些項目推遲開(kāi)工，但是整體上看，現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來(lái)1年多的時(shí)間，商品房供應量仍會(huì )保持較大規模。
“庫存消化周期延長(cháng)”
面對日益嚴峻的庫存挑戰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快。
以北京為例，根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節假期之前已經(jīng)回到12萬(wàn)套以下。1月17日存量118808套，與2011年11月初即第45周時(shí)的存量持平。
不過(guò)，在庫存數量減少的同時(shí)，存量住房數量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現了大幅度的增長(cháng)。
“排除1月份假期因素，目前，存量銷(xiāo)售周期達到261周。比2011年第45周增長(cháng)了111周，相當于消化速度減慢了74%。同時(shí)，與其他一線(xiàn)城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月說(shuō)。
“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場(chǎng)的真實(shí)銷(xiāo)售狀態(tài)�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉認為，隨著(zhù)庫存消化周期的延長(cháng)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力持續增大，在售樓盤(pán)可能會(huì )以特價(jià)促銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)快速去庫存，加快回籠資金，同時(shí)降低后期入市項目的銷(xiāo)售壓力。這種狀態(tài)會(huì )在一季度持續，并有可能引發(fā)今年的第一輪降價(jià)潮。
張月也預計，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)老項目折價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，新項目入市價(jià)格也會(huì )保持相對低位。預計到傳統的春季銷(xiāo)售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價(jià)格會(huì )出現平穩下調的局面。
房地產(chǎn)貸款增速急跌
開(kāi)發(fā)商所面臨的壓力顯然不只是新房庫存量高企。
中國人民銀行30日發(fā)布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》指出，2011年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額的同比增速大幅回落了13.5個(gè)百分點(diǎn)，且全年增量占同期各項貸款增量的比例，亦比上年低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
數據顯示，2011年12月末，中國主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達10.73萬(wàn)億元，同比增長(cháng)13.9%，增速比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
數據同時(shí)顯示，2011年12月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.72萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.1%，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn)。
楊紅旭預計，“資金問(wèn)題比較突出的開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不大力推盤(pán)，以期快速回籠資金，因此，預計2012年上半年供應量還將進(jìn)一步加大；限購政策的延續將進(jìn)一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預計上半年成交量將繼續處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷(xiāo)比還將進(jìn)一步升高�！�