銷(xiāo)售面積大幅縮水、新房庫存增速加快、降價(jià)新盤(pán)史上最多、二手房成交量跌幅最大……經(jīng)歷了深度調控，2011年樓市交出了一份份“最”賬單。作為調控政策執行力度最大的城市，北京房?jì)r(jià)下調的項目和幅度也領(lǐng)先于全國。
展望2012年樓市，業(yè)內認為，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現，預計未來(lái)6至12個(gè)月，房?jì)r(jià)還有可能出現10%至20%的下調。
·2011回顧
新房
銷(xiāo)售面積 9年來(lái)最低
新建商品住宅關(guān)系國計民生，在房地產(chǎn)市場(chǎng)占主導地位，是樓市調控的重要組成部分。北京市統計局公布的數據顯示，2011年1月至11月，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積772.1萬(wàn)平方米，預計全年銷(xiāo)售量約860萬(wàn)平方米，創(chuàng )近9年來(lái)銷(xiāo)售面積最低。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“兩限”，即限購、限貸政策導致購房需求不足。與此同時(shí)，信貸政策收緊，央行年內6次上調存款準備金率和3次上調貸款利率，取消房貸優(yōu)惠利率，進(jìn)一步加劇購房者觀(guān)望情緒，購房者舉棋不定，拉長(cháng)了成交周期。
價(jià)格漲幅 6年來(lái)最小
數據顯示，2011年全年，北京市新建商品住宅成交價(jià)格為21314元/平方米，同比上漲8.2%，為2005年以來(lái)價(jià)格漲幅最低。
2011年住宅的購買(mǎi)主體是首次置業(yè)和首次改善需求者，北京市城市發(fā)展新區和生態(tài)涵養區的低價(jià)樓盤(pán)成為剛性需求置業(yè)的重要區域，新建商品住宅成交65%以上位于五環(huán)外，結構性成交拉低了均價(jià)。
2011年的北京樓市，降價(jià)、團購價(jià)、特價(jià)房、買(mǎi)贈、五折、起價(jià)房等成為關(guān)鍵詞，而新建住宅放量持續加速沖高，降價(jià)預期增強，樓盤(pán)不斷降價(jià)，以?xún)r(jià)換量。據市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，11月北京新建商品住宅均價(jià)已跌破2萬(wàn)，理性回歸。
庫存激增 29天漲萬(wàn)套
北京住宅市場(chǎng)低迷，給房企造成巨大的資金壓力。為了盡快回籠資金，2011年下半年，北京新建商品住宅放盤(pán)提速。據市住建委2011年12月7日發(fā)布的數據顯示，北京新建住宅庫存達到了130049套，創(chuàng )出近971天的新高。
距離上次突破12萬(wàn)套，僅有29天。
庫存上漲速度加快，一是迫于有效購買(mǎi)力被消化，新建商品住宅放量增加；二是全年預售項目平均去化率同比下降近10%
；三是“十二五”期間，北京建設100萬(wàn)套保障性住房，分流商品住房需求，這進(jìn)一步加大新建住宅庫存壓力。
降價(jià)項目 創(chuàng )史上最多
目前，北京在售新建住宅項目730個(gè)，其中98.8%的在售新盤(pán)價(jià)格停止上漲，明顯降價(jià)的至少有116個(gè)項目。2011年，成為迄今為止樓市降價(jià)項目最多、范圍最廣的一年。
值得關(guān)注的是，降價(jià)現象正由個(gè)別項目蔓延到整個(gè)區域，由郊區向市區擴散。2011年4月，在遠洋一方降價(jià)4000元/平方米的帶動(dòng)下，通州的東方華業(yè)玫瑰、珠江國際公館等項目紛紛宣布給予優(yōu)惠，房?jì)r(jià)逐步進(jìn)入實(shí)降階段。截至目前，以通州、大興、順義、房山、朝陽(yáng)為代表的住宅項目降價(jià)最為明顯。
二手房：成交量跌幅最大
北京自1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái)，成交量逐年攀升。截至2011年年底，在二手房市場(chǎng)發(fā)展的12年中，僅有三年成交量下跌。
其中，僅2008年樓市成交量回調是全球金融危機的宏觀(guān)環(huán)境所致，即客觀(guān)“被”調整的成分更多一些。而2010年和2011年的下調更多的是政府主動(dòng)調控樓市的結果，屬于主觀(guān)調控的過(guò)程。
為了抑制因成交過(guò)快上漲，熱錢(qián)不斷涌進(jìn)導致的房?jì)r(jià)急速大幅上漲，2011年的調控可謂空前嚴厲，使得2011年二手住宅成交量萎縮明顯，預計全年成交量(過(guò)戶(hù)套數)約為10萬(wàn)套，同比上年17萬(wàn)套下降了41%。創(chuàng )下自二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)成交量下降幅度最大紀錄。
從二手住宅價(jià)格變化趨勢的比較可以看出，二手房?jì)r(jià)格在2008年以前一直呈現或多或少地上漲。但是，自2008年金融危機以來(lái)，二手房?jì)r(jià)格出現了明顯的波動(dòng)，價(jià)格有漲有跌，波動(dòng)起伏較大。
在2008年下半年，受奧運會(huì )和金融危機的雙重影響，房?jì)r(jià)下探時(shí)間延續了7個(gè)月。然而，2011年房?jì)r(jià)的下探時(shí)間竟延續了9個(gè)月，降價(jià)的勢頭更甚。
降幅方面，2008年二手房?jì)r(jià)創(chuàng )下了7.9%的歷史跌幅紀錄。而2011年樓市受到政策嚴控，房?jì)r(jià)呈現急速下跌趨勢，降幅也高達近6%，僅次于2008年，政策調控效果盡顯。