截至1月30日，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，實(shí)際商品住宅成交量?jì)H在1300套左右，環(huán)比降幅高達75%。
1月，北京入市4個(gè)項目，供應量506套，僅成交25套，當期簽約率僅為4.9%，創(chuàng )出2010年以來(lái)最低。
“從施工和新開(kāi)工面積上看，2012年的供應量會(huì )出現明顯增長(cháng)，持續低迷的市場(chǎng)狀態(tài)下”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告預測，“上半年的庫存量有可能超過(guò)15萬(wàn)套”。
主城區新房成交量回落
鏈家數據顯示，2012年1月，北京城區成交占比整體成交量的比重環(huán)比下降7%；與此同時(shí)，成交均價(jià)也環(huán)比回落了25%。
“城區價(jià)格環(huán)比降幅較大的原因在于”，2月1日，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示，“1月單月城區住宅成交占比整體成交量的比例較小”，而均價(jià)在3萬(wàn)以上的項目成交也有限。從較長(cháng)期間來(lái)看，城區商品住宅的價(jià)格仍是處于持平狀態(tài)。
事實(shí)上，北京住房和城鄉建設委員會(huì )網(wǎng)站顯示，于去年12月7日獲得預售許可的的保利望京苑項目，已簽約成交均價(jià)為43750元/平米。而該項目去年8月開(kāi)盤(pán)后的成交均價(jià)則為39102元/平米，漲幅高達11.89%。
近期，有媒體報道稱(chēng)今年北京中心城區的土地供應將主要以挖掘存量用地為主�！笆幸巹澪嚓P(guān)負責人表示，五環(huán)以?xún)瓤筛脑斓拇媪孔≌玫�，將主要用于建造公租房�！睋撈獔蟮婪Q(chēng)，按照北京市城市總體規劃，中心城區不主張大規模的建設商品住宅，可改造的用地將主要用于建設綠地、公共設施以及公租房。
就此消息，有觀(guān)點(diǎn)認為主城區商品住宅用地將愈加稀缺。因此，五環(huán)內住宅高端化趨勢將加劇。那么，未來(lái)城區房?jì)r(jià)是否會(huì )出現大幅上揚情形？
“從目前成交數據看，并無(wú)此種趨勢”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示。在其看來(lái)，一方面上述政策的執行與實(shí)施程度尚有待觀(guān)察；另一方面，目前庫存壓力較大，未來(lái)一段時(shí)間內，城區房?jì)r(jià)仍將趨于穩定。
截至1月30日，京城商品住宅成交均價(jià)為18229元/平米，價(jià)格環(huán)比回落21.3%。
上半年庫存或突破15萬(wàn)套
北京1月份新入市的4個(gè)項目中，除去燕西華府家園之外，全部處于京郊地區。其中，僅有北街家園項目簽約成交25套，整體的去化率還不到5%。另外，北街家園擬售價(jià)位為16500元，成交均價(jià)則僅為10896元，差價(jià)率達到34%。
“從成交結構上來(lái)看，2012年年初，郊區和中低端以及小戶(hù)型項目的成交占比擴大”，鏈家地產(chǎn)張月認為，在買(mǎi)方市場(chǎng)形成后，郊區和中低端項目降價(jià)的范圍進(jìn)一步擴大。
以華業(yè)東方玫瑰項目為例，這個(gè)在通州率先掀起促銷(xiāo)降價(jià)的項目，因業(yè)主的維權而一度鬧得沸沸揚揚。2011年11月25日，該項目再度獲得預售許可。截至2月1日，北京住房和城鄉建設委員會(huì )網(wǎng)站顯示，該項目成交45套，成交均價(jià)僅為13196元/平米，較之當初引起業(yè)主不滿(mǎn)的16000元/平米的均價(jià)，再度回落了近兩成！
彼時(shí)，華業(yè)地產(chǎn)在通州分別以總價(jià)21.9億元、23.25億元拿下規劃建筑面積25.1萬(wàn)平米、26.42萬(wàn)平米的多功能用地，總計5個(gè)地塊。如今，以華業(yè)在通州每平米樓面價(jià)近8800元/平米的土地成本，再加上建安和運營(yíng)費用，以華業(yè)東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價(jià)來(lái)看，公司從中所獲利潤可謂有限。
即便如此，華業(yè)東方玫瑰項目的去化率依舊不夠理想。北京住房和城鄉建設委員會(huì )網(wǎng)站顯示，東方玫瑰家園住宅樓批準銷(xiāo)售套數為265套，以如今簽約成交的45套來(lái)看，項目去化率不到17%。
通州項目最早開(kāi)始、并且已經(jīng)經(jīng)過(guò)幾輪價(jià)格下調，漸漸出現像華業(yè)東方玫瑰這樣售價(jià)逐漸逼近成本價(jià)格的項目。這是否標志著(zhù)該地區的房?jì)r(jià)已經(jīng)逐漸見(jiàn)底？
“事實(shí)上，從去年起京郊項目銷(xiāo)售與成本比就開(kāi)始逐步趨小”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)表示，“如龍湖時(shí)代天街項目成本已經(jīng)占比銷(xiāo)售價(jià)格的75%乃至以上”。但是，在巨大的庫存壓力下，京郊的房?jì)r(jià)仍有下行的空間�！伴_(kāi)發(fā)商的利潤空間將進(jìn)一步遭到擠壓”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，未來(lái)該地區的降價(jià)區間大約在5%-10%左右。
隨著(zhù)后期入市項目增多，北京庫存量還將持續上漲，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，一季度的消化周期可能達到30個(gè)月�！皬氖┕ず托麻_(kāi)工面積上看，2012年的供應量會(huì )出現明顯增長(cháng)，持續低迷的市場(chǎng)狀態(tài)下，上半年的庫存量有可能超過(guò)15萬(wàn)套�！�