去年四季度居民個(gè)人向銀行申請住房按揭貸款還是“一貸難求”的局面，等待銀行放貸通常需要等1個(gè)月甚至數月。時(shí)至2012年，隨著(zhù)年初銀行貸款額度趨于寬裕，加上樓市成交量大幅萎縮，房貸供需關(guān)系已變成供給大于需求。一些銀行財富管理中心負責人在接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，目前銀行面臨的新難題是有房貸額度但貸款放不出去。
房貸業(yè)務(wù)需求萎縮
受春節期間成交低迷影響，今年1月份樓市成交量創(chuàng )下地量。據中國指數研究院監測的40個(gè)城市數據，今年1月份逾八成城市的樓市成交面積下降，有13個(gè)城市跌幅超過(guò)50%，深圳就是其中之一。今年1月份深圳共成交住宅1372套，成交面積12.129萬(wàn)平方米，創(chuàng )出2010年6月份以來(lái)的新低，其中成交面積環(huán)比下降57.02%，同比下降64.92%，亦較去年春節所在月份（2月份）降20.43%。
“今年1月份，受深圳樓市成交量大幅下降的影響，我們銀行的收單量也下降不少�！蹦彻煞葜沏y行深圳分行個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)。
由于房貸業(yè)務(wù)需求明顯下降，另一家股份制銀行深圳分行財富管理中心負責人則告訴記者，目前銀行面臨的問(wèn)題不再是去年遇到的房貸額度不夠導致放款難和放款慢的問(wèn)題，而是銀行擁有住房貸款額度，卻難以把房貸投放出去。整體來(lái)看，目前無(wú)論是一手房還是二手房，成交量都太少了。
此外，記者也從一些國有銀行和股份制銀行處了解到，由于房貸業(yè)務(wù)量明顯減少，現在等待銀行放款根本不需要再排隊，銀行放款速度已明顯加快。
中介暗使花招降首付比例
面對樓市成交量大幅萎縮，一些地產(chǎn)中介為了吸引更多人買(mǎi)房，在降低貸款成數方面亦積極尋求突破辦法。記者獲悉，購房者徐先生近期就通過(guò)中介的幫助，成功以?xún)沙啥嗟氖赘侗壤龔你y行獲得住房貸款，如愿以?xún)斮I(mǎi)到了深圳市南山區星海名城的一套房子。這套房產(chǎn)的成交價(jià)為170萬(wàn)元，徐先生僅交了40多萬(wàn)元的首付款。
據記者了解，地產(chǎn)中介降低貸款成數的方法是做高房產(chǎn)評估價(jià)。比如一套成交價(jià)330萬(wàn)元的房產(chǎn)，中介找一家評估價(jià)偏高的評估公司給出400萬(wàn)元的評估價(jià)，在銀行按照貸款成數七成放款后購房者可獲得280萬(wàn)元貸款。在此之下，購房者實(shí)際僅需交50萬(wàn)元的首付款。
不過(guò)，通過(guò)做高評估價(jià)降低首付比例也需要付出成本�！笆赘犊顪p得越多意味著(zhù)需要將評估價(jià)做得越高，那么需要支付的額外費用也就越高。額外費用主要支付給評估公司、銀行，并與評估價(jià)做高的幅度掛鉤，亦即評估價(jià)高出成交價(jià)越多，額外費用越高。通常這筆費用在1萬(wàn)～2萬(wàn)元左右�！敝性禺a(chǎn)一位工作人員告訴記者。
中原地產(chǎn)這位工作人員也表示，并不是所有的房產(chǎn)均可做高評估價(jià)。評估價(jià)能高出成交價(jià)多少取決于房產(chǎn)的實(shí)際情況，具備房產(chǎn)價(jià)格水平中等、樓齡不長(cháng)等特點(diǎn)的房產(chǎn)才有空間做高評估價(jià)。而評估公司做高評估價(jià)后還需要銀行認可這一評估價(jià)并以此為基數發(fā)放貸款。據稱(chēng)，目前能接受較高評估價(jià)的主要是小銀行，大銀行尚未放松評估環(huán)節。