一邊是成交量下降70%，一邊是庫存再創(chuàng )歷史新高，中國10大典型城市在今年1月份的房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況堪憂(yōu)。而福州等二線(xiàn)城市的存貨接近天量，泡沫程度遠超一線(xiàn)城市。降價(jià)閘門(mén)也由此打開(kāi)。
　　近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告顯示，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州等十個(gè)典型城市在今年1月份共銷(xiāo)售商品住宅214萬(wàn)平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10個(gè)城市的新建商品住宅庫存總量達到5901萬(wàn)平方米。這一數字，環(huán)比來(lái)看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地產(chǎn)研究院院長(cháng)楊紅旭介紹，這主要是受開(kāi)發(fā)商在傳統淡季春節期間的推盤(pán)量較小的影響。同比來(lái)看，這一庫存量仍有40.5%的增長(cháng)，且仍處于高位運行狀態(tài)。而隨著(zhù)購房者降價(jià)預期進(jìn)一步加劇，2012年上半年房地產(chǎn)庫存壓力都會(huì )很大，房地產(chǎn)業(yè)的深度調整將迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)加大打折促銷(xiāo)力度。

　　庫存壓力：16個(gè)月消化周期

　　5901萬(wàn)平方米的商品住宅庫存到底意味著(zhù)什么？根據易居研究院的測算，如果以1月之前6個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度來(lái)計算，完全消化掉這近6000萬(wàn)平方米的商品住宅庫存，需要整整16個(gè)月的時(shí)間。這一存銷(xiāo)比已經(jīng)超過(guò)去年12月份的14.4個(gè)月，再創(chuàng )歷史新高。也就是說(shuō)，僅從庫存壓力上看，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)壓力仍在不斷加大。
　　值得注意的是，從城市情況來(lái)看，二線(xiàn)城市的庫存消化壓力正越來(lái)越大，泡沫風(fēng)險甚至超過(guò)一線(xiàn)城市。
　　數據顯示，截至2012 年1月底，北京、上海、深圳、廣州4 個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存總量為3006 平方米，同比增長(cháng)約42%。其中北京新建商品住宅庫存1010萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27.53%；上海庫存950萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53.23%；廣州庫存797萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)67.44%；深圳庫存249 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.26%。
　　6個(gè)二線(xiàn)城市的庫存增速沒(méi)有一線(xiàn)城市快，其總庫存為2895 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)39.05%。增速比較明顯的是南昌，庫存同比增長(cháng)了108.64%。杭州、南京、福州分別增長(cháng)97.71%、66.05%和56.21%。
　　但是，因為銷(xiāo)量更少，二線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比明顯大過(guò)一線(xiàn)城市，也體現了更緊迫的銷(xiāo)售壓力。分城市來(lái)看，截至1月底，青島、杭州、南京、廈門(mén)、南昌、福州的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州，自去年8月份以來(lái)，其庫存量就一直超過(guò)200萬(wàn)平方米，接近前年同期庫存量的兩倍，1月底的存銷(xiāo)比又再次超過(guò)去年12月份的20.2，達到22.7，居10大城市之首。

　　開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)工 拉長(cháng)供給周期

　　存量銷(xiāo)售壓力大增的另一個(gè)背景是開(kāi)發(fā)商紛紛延遲開(kāi)工，這一做法短期緩解了資金壓力，卻人為拉長(cháng)了供給周期，令未來(lái)1至1.5年內，商品房供給量持續保持大規模體量。
　　數據顯示，2011 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積共計19.01 億平方米， 同比增長(cháng)16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積共計50.80 億平方米，同比增長(cháng)25.3%， 增幅較高�？梢�(jiàn)，盡管在持續的調控政策下，樓市處于低迷期，多數開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心不足，對某些項目推遲開(kāi)工，但是房地產(chǎn)整體施工面積仍處在歷史高位。因此專(zhuān)家判斷，未來(lái)1至1.5年內，商品房供應量仍保持較大規模。如果調控政策持續，開(kāi)發(fā)商一定會(huì )有更多降價(jià)動(dòng)作，消化存量，以緩解資金壓力。
　　其實(shí)，這一趨勢在節后的福州市場(chǎng)已經(jīng)顯現出來(lái)。據上證報調查，福州、莆田等城市多個(gè)在售樓盤(pán)春節后加大優(yōu)惠力度，降價(jià)大軍中不乏萬(wàn)科、萬(wàn)達等領(lǐng)軍企業(yè)。盡管目前福州降價(jià)幅度不及廈門(mén)等市，促銷(xiāo)效果尚未體現在銷(xiāo)售數據中，但根據當地市場(chǎng)人士的預測，在巨大存量壓力下，福州等二、三線(xiàn)城市的降價(jià)通道已經(jīng)打開(kāi)。這一降價(jià)趨勢也將波及三明、龍巖、寧德等更多周邊城市。